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Pourquoi les prix du foncier et des logements neufs ne risquent pas de baisser
Un chantier de construction de logements à Paris - © © Adrien Pouthier/LeMoniteur.fr

Pourquoi les prix du foncier et des logements neufs ne risquent pas de baisser

Adrien Pouthier |  le 13/05/2016  |  ImmobilierTechniqueBâtiment

Une étude d'Immo G Consulting, réseau national d'experts en évaluation immobilière indépendants et certifiés, a identifié les freins à une baisse des prix des terrains : les politiques et les élus ont une grande responsabilité dans la flambée du prix du foncier et donc dans le niveau trop élevé du prix des logements neufs. Une situation qui risque de perdurer.

Le 15e arrondissement de Paris, arrondissement extrêmement peuplé (on considère qu'il abrite autant d'habitants que Bordeaux intramuros) voit se développer ces dernières années des programmes de logements neufs dans ses zones les plus périphériques (Balard, Porte de Versailles principalement). Ces logements au goût du jour architectural et environnemental ont un énorme défaut : ils sont bien plus cher que les appartements anciens situés dans les même quartiers. Ainsi, à Convention, un programme neuf propose un apprtement d'une pièce "à partir de 362.000 €" quand, dans le même temps, dans un immeuble ancien de standing, un 2 pièces de 55m2 est proposé à 400.000 euros.

L'explosion des coûts de construction est, en dehors de la qualité des prestations fournies (une excellente performance énergétique par exemple), certainement responsable de cette incroyable différence de prix. Et le coupable désigné de cette hausse des coûts, identifié depuis longtemps, reste encore et toujours le foncier, si cher à Paris comme ailleurs. Ainsi, on estime que le foncier représente une part de 25 à 50% dans le prix de vente des logements.

Les collectivités locales pointées du doigt

Mais, alors qu'on a trop souvent considéré que c'est la rareté de ce foncier qui était responsable de sa chèreté, une étude d'Immo G Consulting, réseau national d'experts en évaluation immobilière indépendants et certifiés, est venue récemment jeter un pavé dans la mare : "annihilant très largement l’initiative privée, la collectivité publique détermine souvent désormais pour l’essentiel le coût de production du foncier et donc des logements, et maintient durablement les prix à des niveaux conséquents", assène-t-elle. Et à moins d"une autre appréhension de la chaîne de production et de la Ville", le prix du foncier "ne pourra baisser en l’état".

Les mouvements de populations en France
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En effet, explique l'étude, avec l’augmentation du nombre de ménages et le vieillissement de la population, certaines parties de l’hexagone, dynamiques économiquement ou/et ayant la faveur de nombreux retraités disposant d’un fort potentiel financier vont se trouver automatiquement particulièrement exposées à une pression foncière (les métropoles régionales, l’arc atlantique et méditerranéen, cf carte ci-dessous).

Or dans les grands centres urbains, le manque de logements est criant. En partie à cause du discours institutionnel dominant qui a fait de la lutte contre l’étalement urbain et la reconstruction de la ville sur elle-même une priorité. Or, le problème de cette philosophie pour Immo G Consulting, c'est que la "hauteur" (la construction de tours) ayant été disqualifiée dans l'opinion, la prévention de l'étalement urbain entre fatalement en contradiction avec le goût bien compréhensible pour des logements plus spacieux. A surface disponible égale, on construit donc moins de logements. Il faut donc plus de terrains. Et les prix montent.

Même la louable production de logements sociaux pèse sur les prix des logements neufs "libres". De nombreux promoteurs expliquent ainsi que ces logements leur servent de variable d’ajustement des prix de vente administrés (social et abordable).

Autre facteur de renchérissement : l'accroissement de la population et la croissance économique induisent une multiplication des équipements qui viennent peser sur le prix du foncier. Or, les politiques d’aménagement conduites par les collectivités locales sont généralement gourmandes en équipements et en moyens humains.

Propositions choc

Au-delà de ce constat l'étude d'Immo G consulting avance des solutions à la crise. Certaines sont déjà connues et bien acceptées - planification, rôle renforcé des observatoires du foncier, remembrement, fiscalité adaptée pour la libération du foncier privé constructible - mais deux autres devraient avoir du mal à passer.

La première est un plaidoyer pour la ville étalée "tout en répondant aux besoins induits par la croissance démographique et aux aspirations des français, elle instaurerait une hiérarchie moins brutale entre le centre-ville et la périphérie, et une détente sur les prix du foncier en secteur central".

La seconde est un "choc culturel" : "favoriser dans certains secteurs, la construction d’immeubles issus de procédés industriels, préfabriqués ou modulaires, destinés à devenir, comme aux Etats-Unis, des biens de consommation recyclables". "L’obsolescence programmée de ces constructions permettrait une reconstruction de la ville sur la ville bien plus aisée et mieux adaptée aux besoins qu’un paysage urbain figé dans le temps", explique l'étude.

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