Gérard Lagrave, membre de l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) - © © ORIE

"Pour accélérer la rénovation du parc tertiaire, il faut revoir les règles d'amortissement et de réévaluation comptable des immeubles", estime Gérard Lagrave

Propos recueillis par Laurence Francqueville |  le 05/12/2013  |  CommunicationParis

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Alors que le SIMI s'achève le 6 décembre à Paris, Le Moniteur a interrogé Gérard Lagrave, membre de l'Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) en Ile de France, qui a piloté une étude destinée à analyser les leviers et les contraintes comptables et fiscales qui retardent le renouvellement du parc.

L’ORIE vient de réaliser une étude sur les leviers comptables et fiscaux de l’amélioration de la performance énergétique du parc de bureaux. Pourquoi ?

Avec 52 millions de m² de bureaux, dont la moitié construits il y a plus de 30 ans, la qualité du parc francilien constitue un enjeu pour soutenir l’attractivité et la compétitivité de la région capitale. Les réflexions menées au sein de l’ORIE ont souligné le décalage entre la durée d’utilisation des immeubles (20 à 30 ans) et leur durée d’amortissement comptable (en moyenne 40 ans), qui varie selon la durée de chacun de ses composants. Décider d’une restructuration ou d’une transformation d’un immeuble non amorti totalement nécessite donc une analyse comptable en amont.
D’autant plus que la valorisation liée aux travaux ne trouve pas réellement de contre-valeur au bilan en raison d’une comptabilisation de l’immeuble après travaux à sa valeur nette comptable pré-travaux, réduite éventuellement des composants mis au rebut et majorée des travaux réalisés. Soit une valeur assez éloignée de la valeur de marché de l’immeuble après travaux. C’est pourquoi j'ai animé un groupe de travail constitué en avril 2013 au sein de l’ORIE, avec l'aide des experts Laure Silvestre-Siaz, associée chez Deloitte et responsable  du secteur immobilier, et Pierre Apremont, avocat fiscaliste associé du cabinet Wragge&Co, pour travailler sur ces questions d’amortissement, des coûts fiscaux associés, faire le point sur les pratiques des entreprises et analyser les leviers et les contraintes qui retardent le renouvellement du parc.

 
 

Qu’est-il ressorti de ce groupe de travail ?

Que deux des problématiques majeures limitent les opérations d’amélioration de la performance énergétique des bureaux et entrainent des discussions parfois chronophages et complexes avec les directions financières et les services fiscaux de l’Etat, notamment la détermination des durées d’amortissement, qui impacte directement les résultats de l’entreprise :

-          les règles d’amortissement par composants reposent sur la division de l’actif considéré en composants selon leur durée d’utilisation;

-          la réévaluation comptable des immeubles, dès lors qu’il y a révision de la durée d’amortissement d’un actif (ici après travaux d'amélioration de la performance énergétique). Mais cette réévaluation est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 33,33% dès constatation de l’augmentation de la valeur de l’actif. Comme l’opération ne dégage aucune liquidité immédiate, la société doit puiser dans ses réserves pour acquitter l’impôt et procéder à la réévaluation.

 

Comment améliorer la situation des entreprises et les pousser à engager des travaux ?

Pour simplifier la vie des entreprises, les pousser à engager des travaux et limiter les risques de discussions avec l’administration fiscale sur la répartition du prix de revient entre les constructions et le terrain (non amortissable), sur la détermination des durées d’amortissement des composants, ou encore sur la modification du plan d’amortissement d’un immeuble, l’ORIE s’est mis d’accord sur deux propositions qui créeraient des incitations fiscales et une dérogation aux principes comptables en matière de réévaluation (sur les seuls immeubles rénovés en lieu et place de l’ensemble des actifs corporels et financiers de la société). Lequel, selon l’option choisie, serait neutre fiscalement ou anticiperait l’imposition d’une plus-value non encore réalisée.

 

Quelles sont ces propositions ?

Elles sont simples et déjà éprouvées par le passé.

Première proposition : procéder à la réévaluation comptable ponctuelle des actifs immobiliers ayant fait l’objet de travaux de performance thermique,pour permettre la traduction en comptabilité de la création de valeur liée aux travaux ;

Deuxième proposition : adapter la fiscalité liée à la réévaluation comptable d’un actif ayant fait l’objet de travaux d’amélioration de sa performance thermique via un régime de report d’imposition de la plus-value constatée (au moment de la vente) ou via un régime d’imposition au taux réduits d’IS à 19% si la société s’engage à conserver l’immeuble pendant au moins cinq ans (exit tax).

Troisième proposition : Pour les biens dont la valeur est inférieure à 10 millions d’euros qui seraient rénovés thermiquement et labellisés, il est proposé (sur option) de s’appuyer sur un référentiel communément admis par les services fiscaux et les acteurs du marché et clairement établi (par exemple les grilles de taux d’amortissement et modes de décompositions retenus par la FFSA ou la FSIF) pour la ventilation par composants proposée par l’administration fiscale. Ce qui éviterait de recourir à des expertises immobilières coûteuses et permettrait de résoudre les problèmes d’insécurité fiscale.

En avez-vous fait part à Bercy ?

Nous avons adressé ces propositions au ministère des Finances. Il est convenu qu’elles seront discutées en début d’année. Dans tous les cas, si l’opération se réalise, il y a un gain évident et immédiat pour le budget de l’Etat (TVA, emplois, etc.). Pourquoi hésiter à lever les freins et inciter à rénover un parc qui a besoin dans le cadre de la compétitivité de l'Ile de France de demeurer au meilleur niveau ?

 

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