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Point de vue - Réduction fiscale dans l’immobilier locatif : une hirondelle ne fait pas le printemps...
José Ibanez, avocat associé et Nicolas Beker, avocat collaborateur, LVI avocats associés - © © LVI

Point de vue - Réduction fiscale dans l’immobilier locatif : une hirondelle ne fait pas le printemps...

Point de vue de José Ibanez, avocat associé, et Nicolas Beker, avocat collaborateur, LVI avocats associés |  le 13/02/2015  |  ImmobilierRéglementation

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La simplification fiscale est-elle en marche ? S'agissant de la transformation du dispositif "Duflot" en "Pinel", en tous cas, c'est une réalité, pour les avocats José Ibanez et Nicolas Beker, qui livrent leur point de vue au "Moniteur".

 Un brin de brouillard britannique souffle traditionnellement sur le droit fiscal français. Les textes fiscaux sont bien souvent complexes, voire opaques. Tel est notamment le cas lorsque le contribuable souhaite bénéficier de réductions fiscales pour réduire le montant de son impôt sur le revenu. Pour atteindre ce « graal » fiscal, le chemin est souvent jonché d’obstacles, de conditions restrictives difficiles à  appréhender pour le non-spécialiste. Chose peu commune dans ce paysage fiscal obscur, la loi de finances pour 2015 est venue souffler un vent de simplification dans certains de ces dispositifs, et ce pour le plus grand intérêt des familles. La réduction « Duflot », désormais rebaptisée « Pinel », en est une bonne illustration.

« Duflot » : des contraintes mal accueillies en pratique

Le dispositif « Duflot » (article 199 novovicies du Code général des impôts ) permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction fiscale de 18% [1] réparties sur  une durée de neuf ans, au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur « intermédiaire [2] ».
Les conditions posées par le dispositif « Duflot » s’avéraient, dans la pratique, fort délicates à mettre en œuvre :

- Conditions relatives au montant du loyer et aux ressources du locataire (A) : pendant toute la durée de l’engagement, le montant du loyer doit être inférieur au  plafond de loyer mensuel par m2 variant en fonction d’une zone géographique donnée. De la même manière, les ressources des locataires ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année et fonction également de cette même localisation géographique.

- Condition relative à la durée de l’engagement (B) : engagement strict du contribuable ou de la SCPI de louer nu à usage d’habitation principale le bien acquis sur une durée minimale de neuf ans.

- Condition relative à la qualité du locataire (C) : impossibilité stricte pour le contribuable [3] de louer le bien aux membres de son foyer fiscal, à ses ascendants ou descendants.

« Pinel » : Un assouplissement bienvenu

Ces deux dernières conditions [4] ont été simplifiées et assouplies par la loi de finances pour 2015 :

- A compter du 1er septembre 2014, les contribuables peuvent opter (option irrévocable) pour une durée d’engagement « modulable » pouvant aller de six à neuf ans (prorogeable à douze ans).

- Pour les investissements en direct réalisés à compter du 1er janvier 2015, les contribuables ont désormais la possibilité de louer le logement acquis à des descendants et ascendants.

Conséquences de ces nouvelles dispositions, une modification du taux de la réduction et de sa base [5] :

- Condition relative au taux de l’avantage fiscal [6] : le taux de la réduction fiscale est désormais fonction de la durée d’engagement souscrite. Il est ainsi de 12 %  (durée de six ans), de 18 % (durée de neuf ans) ou de 21 % (durée de douze ans), applicable dans les conditions ci-après précisées (cf. tableau).

- Condition quant à la base de la réduction : pour l’acquisition via une SCPI, cette base est uniformisée à 100 % du montant des versements effectués. Pour les investissements « Pinel » en métropole (directs ou via une SCPI) :

 

    Durée de l'engagement initial     

     Investissement en métropole     

six ans  

12 %

1e prorogation de 3 ans

6 %

2e prorogation de 3 ans

3 %

Réduction d’impôt maximale

21 %

neuf ans  

18 %

Prorogation de 3 ans

3 %

12 ans (RI maximale)  

21 %

 

Gageons que cette petite mesure d’assouplissement contenue dans la loi de finances 2015 annoncera d’autres dispositions similaires, dissipant ainsi un peu de brouillard britannique dans le paysage fiscal français. En matière fiscale, une hirondelle n’annonce malheureusement pas le printemps.

[1] Calculée sur le prix de revient du logement. Le montant total des dépenses retenu pour l’application de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition, 95% du montant des versements pour une souscription aux parts de SCPI non assujettie à l’impôt sur les sociétés.

[2] Investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Les investissements réalisés en outre-mer ne seront pas ici abordés.

[3] Si l’investissement Duflot est réalisé via une SCPI, possibilité de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

[4] Les conditions (A) restant inchangées.

[5] En cas de souscription via une SCPI.

[6] Hors outre-mer.

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