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POINT DE VUE Philippe Pelletier : «Donnant, donnant»

PHILIPPE PELLETIER |  le 08/08/1997  |  LogementLogement socialRénovationEuropeImmobilier

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-Comment drainer l'épargne des ménages vers un secteur locatif privé mais à vocation sociale ? En s'inspirant du système allemand basé sur le conventionnement, répond le président d'honneur de l'UNPI et ancien administrateur de l'Anah (1).

Depuis des années, les investisseurs allemands (2) contribuent, avec les organismes sociaux, au logement des plus démunis : au sein d'un vaste parc détenu par les bailleurs privés que l'Etat traite comme de véritables entrepreneurs, en leur permettant d'amortir leur investissement, les länder ont à disposition un parc locatif social abondant et de bonne qualité. Comment ? En offrant au bailleur privé d'accélérer l'amortissement de son bien, s'il accepte, d'une part, un loyer conventionné, d'autre part, l'abandon à la collectivité locale, qui offre sa garantie, du choix de l'occupant.

En somme, l'idée est simple, qui a permis à notre grand voisin de se doter d'un parc locatif vivace et adapté à la solvabilité des locataires. Et l'investissement privé est satisfait de se trouver ainsi placé devant une alternative contractuelle : ou bien être traité comme un agent économique à part entière, ou bien choisir de devenir - en sus - un acteur du logement social, à l'instar des organismes dédiés à cette fonction. La simplicité du choix offert, le bon sens qui anime la règle et la stabilité de celle-ci ont contribué au développement d'un parc locatif social dont l'Etat (ou ses démembrements) n'est pas le principal producteur.

Comment adapter le modèle allemand

Ce modèle est adaptable à notre pays, à condition que le gouvernement pose successivement - et dans le bon ordre - les deux branches de l'alternative.

Affirmer le rôle économique du bailleur privé. Par-delà les bonnes intentions publiques qui ont pu être exprimées dans le passé, l'Etat ne s'est pas préoccupé d'instaurer un statut du bailleur privé de nature à favoriser la production et la rénovation du parc. Des mesures sectorielles, complexes et transitoires auxquelles on a attaché le nom de ministres du Logement (Quilès, Méhaignerie, Périssol), n'ont pas masqué l'essentiel : le parc locatif privé est malade car le renouvellement des générations s'opère mal chez les bailleurs, le régime de droit commun (la déduction forfaitaire) couvre à peine les charges et, par voie de conséquence, les logements sont mal adaptés à la demande et se dégradent.

Le remède est connu : traiter le bailleur privé comme le producteur de service qu'il est, lui permettre d'amortir son investissement et de déduire ses charges, bref reconnaître qu'il est un agent économique comme les autres.

Proposer au bailleur privé un rôle social. Pendant un demi-siècle, l'Etat a bénéficié d'une aubaine puisqu'il disposait d'un parc social de fait (les logements de la loi de 1948), certes de piètre qualité mais qui ne lui coûtait rien. Ce parc est en voie de disparition. Or, comme les besoins sociaux croissent et que l'intervention publique connaît désormais ses limites, il est impérieux et urgent de mobiliser l'initiative privée pour assurer le logement de tous.

La solution est à inventer. Elle passe par une adaptation à notre pays du système allemand du conventionnement.

Mais on aura compris qu'une nouvelle génération de bailleurs privés ne verra le jour qu'à condition que l'engagement contractuel qui pourrait lui être proposé soit à la fois simple et pérenne. J'ai conviction que M. Louis Besson, en charge du logement, peut réussir l'entreprise.

(1) UNPI : Union nationale de la propriété immobilière. Anah : Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat. (2) Il s'agit de l'ancienne Allemagne fédérale.

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