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Point de vue - Assurance construction : nouveaux rebondissements à propos de la modélisation des attestations
Pascal Dessuet - ©

Point de vue - Assurance construction : nouveaux rebondissements à propos de la modélisation des attestations

Point de vue de Pascal Dessuet, chargé d’enseignement à l’Université de Paris Est Créteil (Upec) |  le 27/03/2015  |  ImmobilierRéglementationBâtimentERPAssurance construction

Le projet de loi "Macron" pour la croissance et l'activité est discuté en séance plénière au Sénat à partir du 7 avril 2015. Les dispositions qu'il comporte en matière d'assurance construction obligatoire ont encore été chahutées par les parlementaires. Pour Pascal Dessuet, chargé d'enseignement à l'Université de Paris Est Créteil, il est encore temps d'agir afin d'améliorer la rédaction de ces dispositions... et d'éviter les écueils.

Lors des travaux en commission sur le projet de loi "Macron", une sénatrice, Dominique Estrosi Sassone, sans doute très inspirée par le souci de défendre l’intérêt général, a proposé un amendement n°513 dont l’objet était purement rédactionnel. Ce qui, dans le langage parlementaire, signifie qu’il n’a aucune conséquence sur le fond.


Un texte apparemment anodin



En apparence, il s’agissait en effet d’un texte parfaitement anodin de pure technique juridique, ce qui explique sans doute qu’il ait été adopté sans aucun débat. Son objet était en fait d’amender le nouveau texte de l’article L. 243-2 du Code des assurances, tel qu’adopté par l’Assemblée nationale en première lecture. On rappellera que ce texte avait eu pour double effet :
- d’imposer la justification de la souscription des polices responsabilité civile (RC) décennale sous forme d’un modèle type (et non plus seulement sur la base d’un document devant comporter des mentions minimales) ;
- et d’étendre cette contrainte à la justification des polices dommages ouvrage (DO), avec cette particularité que désormais, le notaire ne disposerait plus de la latitude de mentionner l’existence ou non de la police DO, mais aurait l’obligation d’annexer l’attestation dans les actes de vente.

Article L. 243-2 C. ass., tel qu’adopté par l’Assemblée nationale en première lecture du projet "Macron"

« Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations.

Les justifications prévues au premier alinéa, lorsqu'elles sont relatives aux obligations prévues par les articles L. 241-1 et L. 241-2, prennent la forme d'attestations d'assurance. Un arrêté du ministre chargé de l'économie fixe un modèle type d’attestation d’assurance

Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, l’attestation d’assurance mentionnée aux alinéas précédents doit y être annexée. Un arrêté du ministre chargé de l’économie fixe un modèle type d’attestation d’assurance ».

L’amendement de la sénatrice portait sur le dernier alinéa. Il consistait à modifier le renvoi figurant à l’avant dernière ligne : l’attestation que le notaire devrait annexer à l’acte de vente ne serait plus celle mentionnée « aux alinéas précédent », mais « au second alinéa ». Or, petit problème : dans « le second alinéa », contrairement « aux alinéas précédents », on ne vise que les articles du Code des assurances sur les polices RC décennale (art. L. 241-1 et L. 241-2 C. ass.), et pas l’article L. 242-1 sur la police DO visé au seul alinéa 1er…
En d’autres termes, la modification de ce renvoi ne conduit rien de moins qu’à supprimer l’obligation faite au notaire d’annexer l’attestation DO dans son acte de vente. Concrètement, le notaire n’a plus à vérifier la souscription de la police DO par le vendeur. On met ainsi fin à ce qui était une disposition très importante de la loi Spinetta (relative à la responsabilité des constructeurs), destinée à protéger l’accédant à la propriété !


La souscription de la DO, exfiltrée de l'acte de vente



A l’inverse, le second alinéa faisant état de l’article L. 241-2 C. ass., il incomberait désormais au notaire d’annexer l’attestation RC décennale du vendeur, c’est-à-dire l’attestation CNR (constructeur non réalisateur). Cela n'apporterait aucune souplesse au vendeur, car les critères d’émission de la CNR sont les mêmes que ceux de la police DO. En revanche, cela ne conférerait plus du tout la même sécurité aux acquéreurs, car si les polices CNR et les polices DO ont un objet identique, la couverture des désordres de gravité décennale, les modalités de mise en œuvre des garanties n’ont rien à voir.
Ainsi donc, après le renversement de la charge de la preuve au détriment du consommateur pour l’établissement de la RC décennale en matière de performance énergétique, voici que l'on supprimerait la sécurité que lui conférait l’acte de vente sur le bénéfice de la police DO pour la couverture des désordres affectant le bien acquis…

En vérité, la solution est pourtant bien simple et ne supposait pas d’aboutir à des expédients aussi malheureux. Dans la mesure où l’alinéa 1er de l’article traite de la justification tant des polices RC décennale que DO (art. L. 241-1 et L. 242-2 C. ass.), il suffit :
- d’étendre à la police DO (art. L. 242-1 C. ass.) la modification opérée dans l’alinéa 2 de l’article, sur la création d’un modèle d’attestation en lieu et place des mentions minimales ;
- et de rétablir l’alinéa 3 dans son état d’origine, car le texte adopté par l’Assemblée nationale conduisait à rendre indisponible à la vente un ouvrage dont la construction n’aurait pas donné lieu à la souscription d’une police DO. Faute, pour le notaire, de satisfaire à l’obligation qui lui était nouvellement faite d’annexer l’attestation à l’acte de vente plutôt que de constater simplement dans le corps de l’acte de vente l'existence ou non d’une police DO…
Nous déboucherions ainsi sur le texte suivant :

Proposition de nouvelle rédaction de l'article L. 243-2 C. ass.

" Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations.

Les justifications prévues au premier alinéa, lorsqu'elles sont relatives aux obligations prévues par les articles L. 241-1 et L. 241-2, et L 242-1 prennent la forme d'attestations d'assurance. Un arrêté du ministre chargé de l'économie fixe un modèle type d’attestation d’assurance.

Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance."


C’est cette solution, nous l’espérons, qui prévaudra devant l’Assemblée nationale, si d’aventure, l’amendement malheureux adopté en commission était finalement voté par le Sénat en session plénière. Plus que jamais, on ne peut que regretter la disparition de la Commission technique de l'assurance construction (CTAC), qui permettait à toutes les parties prenantes à l’acte de construire et à la gestion des risques y afférents, du consommateur aux réassureurs, de débattre au grand jour de l’évolution de notre système législatif sur l’assurance construction, sous l’égide des pouvoir publics représentés par trois ministères différents.

Il est vraiment plus que regrettable de constater qu’aujourd’hui, l’évolution des textes sur l’assurance construction n'est plus le fruit d’une pensée claire sur le sujet de la part des pouvoirs publics. Elle n'est conditionnée que par le jeu d'interventions occultes qui s’annulent et se contrarient les unes et les autres au gré des intérêts particuliers de tel ou tel groupe de pression, plus habile qu’un autre à un instant donné, à tenir la plume législative qui leur semble désormais abandonnée en cette matière…

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