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Plurial Novilia humanise sa data

christian robischon |  le 30/03/2018  |  ConjonctureFrance entière

Le bailleur s'appuie sur des visites détaillées pour arbitrer les travaux à réaliser sur son parc.

Pour ne pas noyer son programme de réhabilitation sous des flots de froides statistiques, le bailleur social Plurial Novilia introduit de la subjectivité dans la masse de données charriées par ses 33 000 HLM, essentiellement situés en Champagne-Ardenne et en Ile-de-France. L'entreprise sociale pour l'habitat (ESH) déploie son plan stratégique de patrimoine (PSP, qui court jusqu'en 2025) grâce une cotation particulière de son parc.

Objectif de la démarche : moduler les informations factuelles (ancienneté, performance énergétique, diagnostic amiante, etc. ) par des facteurs qui échappent aux algorithmes, sur la base des visites d'immeubles par un représentant de l'agence clientèle la plus proche et des chargés de patrimoine. « Ils prennent en compte la qualité urbaine et sociale (image du quartier, équipements et services environnants), l'état des parties communes, l'accessibilité des abords ou encore le confort intérieur », décrit Hugues Lhermitte, directeur du patrimoine.

Répondre à une problématique locale. Le parc a été découpé en 1 700 secteurs. Pas moins de 126 types d'informations ont été remontés. Le croisement des données produit des conclusions qui ne coulaient pas toujours de source, mais répondent à une problématique locale. « Des logements jugés peu attractifs, et de ce fait promis à démolition, bénéficieront quand même d'une rénovation car situés sur un marché porteur », illustre le directeur du patrimoine. Dans le quartier des Eglantines de Saint-Dizier (Haute-Marne), 45 logements sont ainsi démolis mais d'autres sont reconfigurés : huit T5 deviendront seize T2, une typologie qui manquait dans le secteur.

Pour transformer cette cotation très fine en travaux bien adaptés, l'ESH a constitué en 2016 un pôle spécialisé en réhabilitation. Les six chargés d'opération assurent le montage et le suivi des chantiers. « Créer cette entité était nécessaire pour décharger ces spécialistes des nombreuses autres tâches de la direction du patrimoine, qui vont de l'entretien courant à la préparation de l'Anru 2 », justifie Hugues Lhermitte.

25 000 euros de travaux par logement. Le PSP fixe plusieurs axes directeurs aux réhabilitations. En premier lieu bien sûr, l'amélioration thermique, pour éradiquer en 2025 les étiquettes F et G, faire passer 65 % du parc en étiquettes A à C (contre 25 % en 2016) et 35 % en D et E (au lieu de 62 %). S'ajoutent d'autres améliorations : extension des surfaces habitables par des balcons en façade pour au moins un tiers des logements qui n'en disposaient pas, adaptation aux seniors (rampes d'accès, installation de douches, etc. ), remplacement de garde-corps et menuiseries extérieures ou, encore, déploiement d'objets connectés. Et tous ces « bonus » doivent entrer dans l'enveloppe de 25 000 euros par réhabilitation. Un défi de taille, car « l'adaptation aux seniors représente 5 000 euros de travaux en moyenne », évalue Hugues Lhermitte.

Le PSP vise aussi une montée en puissance des rénovations, selon un objectif de 800 à 1 000 par an, contre 600 dans le précédent plan. Plurial Novilia semble sur la bonne voie, avec 1 167 logements rénovés en 2017. Mais avec la baisse des APL et la réforme du secteur prévue dans le projet de loi Elan, parviendra- t-il à maintenir ce rythme ? Pour 2018, la réponse est oui. Au-delà, Plurial Novilia sort son joker.

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Les locataires mettent la main à la pâte

Confier aux locataires de petits travaux de peinture, décoration, plomberie : c'est « l'auto-réhabilitation » telle que définie par Plurial Novilia. Le bailleur l'expérimente depuis 2017 dans le quartier Orgeval de Reims (Marne) dans le cadre du contrat de ville, avec un objectif de 20 réalisations par an. Ses équipes et l'Armée du Salut identifient des personnes en situation fragile (isolées, familles monoparentales… ) qui laissent leur appartement se dégrader. Elles leur proposent de le remettre elles-mêmes en état, avec l'encadrement technique, moyennant une contribution symbolique de 10 euros, la signature d'une convention et le suivi régulier de chantier. Des ateliers de bricolage collectifs sont également organisés. Le bailleur voit dans cette initiative l'occasion de renouer ou d'enrichir son dialogue au quotidien avec les locataires.

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