Patrick Siksik, président de la Chambre des Experts Immobiliers de France - © Frederic ALBERT

"Plan Duflot pour réformer l’urbanisme et l’aménagement : l’arbre qui cache la forêt" par Patrick Siksik, président de la Chambre des Experts Immobiliers de France

Patrick Siksik, président de la Chambre des Experts Immobiliers de France |  le 13/05/2013  |  BâtimentEtatTransportsParisTechnique

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Madame Duflot vient de rendre public un train de mesures en passe d'être prises pour réformer le droit de l'urbanisme et de l'aménagement. Trois d'entre elles ont déjà frappé les esprits, qu'on peut estimer essentielles en effet dans les intentions du Gouvernement : la transformation de bureaux vacants en logements, la surélévation des immeubles existants et l'exonération de l'obligation d'associer des emplacements de parking à tout logement construit.

Pour séduisantes et originales que soient ces idées, je m’interroge, en tant qu’expert en évaluation  immobilière, sur leur pragmatisme, et il est à craindre qu'elles soient vaines.

Le projet de transformer les bureaux en logements revient périodiquement à l'esprit des pouvoirs publics, qui voient d'un côté des mètres carrés vacants, de l'autre une insuffisance d'offre de surface habitable. Il est tentant de relier les deux faits... en oubliant le principal : la destination des locaux construits les détermine et les marque au point qu'ils sont impropres à un autre usage, à de multiples égards. Il faut d'abord prendre en considération l'aspect technique : les accès et les circulations internes prévus pour un bureau n'ont rien à voir avec les besoins d'une habitation. Les pièces d'eau, réduites à leur plus simple expression dans les espaces tertiaires, sont fondamentales dans un appartement à vivre : créer une cuisine ou une salle de bains est onéreux, avec l'obligation de repenser les circuits d'alimentation et d'évacuation.

En deuxième lieu, le coût des travaux de transformation physique des locaux de bureaux est tel qu'il annule durablement la rentabilité que le propriétaire investisseur peut espérer de la location résidentielle. On ajoutera que le faible rendement d'un logement constitue en soi un frein considérable : globalement, le taux d'un logement affichant un loyer de marché, a fortiori un loyer accessible, est en moyenne moitié moindre de celui d'un bureau, et encore altéré par des dépenses de travaux d'adaptation, il perd tout attrait.

La question se pose alors, comme elle s'était posée au Gouvernement Juppé il y a une quinzaine d'années, des incitations financières aux investisseurs... Se posera-t-elle longtemps dans le contexte économique actuel, notoirement dégradé par rapport à celui du milieu des années 90 ?

Enfin, la localisation des bureaux est le plus souvent décalée quant aux besoins des ménages. Les services de proximité et les commerces qu'attendent les habitants en sont éloignés, et les activités commerciales autour des zones de travail sont d'une autre nature, comme la restauration rapide en lieu et place des commerces de bouche et de la restauration traditionnelle. Les écoles et les collèges en sont distants. La sécurité n'y est pas assurée en-dehors des heures dites de bureaux à l'instar de ce qu'elle est dans les aires résidentielles.

Il faut ajouter à ces objections de fond une remarque majeure, qui peut annihiler purement et simplement le projet du Gouvernement : le stock de bureaux disponibles n'a rien de pathologique. A Paris, il est aujourd'hui de l'ordre de 4% du parc, et ce niveau permet juste la respiration nécessaire pour répondre, quand ils s'expriment, aux besoins des entreprises. Par différence avec le marché du logement, celui des bureaux est très élastique : le plus infime redémarrage de croissance s'accompagne d'expansions spatiales et de déménagement de sociétés, et l'incapacité à résoudre les problèmes immobiliers des entreprises peut a contrario bloquer l'économie.

S'agissant de l'augmentation de la densité par la surélévation des bâtiments existants, elle se heurte à plusieurs difficultés, que la ministre passe sous silence. Un immeuble est conçu avec une certaine résistance, et un étage de plus éprouve sa structure au-delà de ce qui est matériellement, tolérable. Il faudra donc procéder, lorsque cela sera possible, à un renforcement structurel, dont le coût sera irréaliste. Par ailleurs, des problèmes juridiques menacent : un habitant qui verra sa vue bouchée par l'édification d'un ou deux étages sur un immeuble face au sien sera fondé à poursuivre le syndicat des copropriétaires à l'origine de la décision. Un copropriétaire vivant au dernier étage, attaché au silence associé à cette localisation, sera-t-il d'accord pour abandonner ces avantages, chèrement payés lors de l'acquisition de son appartement, et à accepter d'être coiffé d'un étage supplémentaire ?

Quant à la réduction des obligations de stationnements liés aux logements construits, contenues dans beaucoup de plans locaux d'urbanisme, Madame Duflot a précisé qu'elle ne concernerait que les zones bien desservies par les transports en commun. C'est en effet le coeur du problème. On semble oublier que les municipalités ont encouragé le recours aux véhicules individuels pour de vraies raisons, liées à l'insuffisance des transports collectifs, mais aussi à l'insuffisance de potentiel d'emplois locaux, obligeant les ménages à une forte mobilité quotidienne. La possibilité de garer et d'utiliser une voiture, présentée comme périmée, est au contraire d'une vive actualité et participe au bien vivre.

On le voit, le Gouvernement donne le sentiment de recourir aux expédients plutôt que de s'attaquer à l'essentiel et de relancer la construction par des mesures puissantes comme celle de restaurer la confiance dans l'investissement et le rééquilibrage des rapports locatifs. L'arbre ne pourra cacher longtemps la forêt.

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