Permis de construire : quand devient-il définitif ?
La question du caractère définitif d’un permis de construire est aussi irritante que complexe tant la situation du titulaire peut s’avérer précaire et incertaine, et ce en dépit (ou à cause) d’un cadre juridique extrêmement réglementé.
Opérations Immobilières
Le caractère définitif du permis de construire est un impératif qui conditionne la réalisation de tous les stades importants d’une opération de promotion immobilière, que ce soit l’acquisition du terrain ou des droits de construire, l’obtention du financement et des garanties nécessaires ou encore sa commercialisation. Trois points doivent être vérifiés pour s’assurer du caractère définitif d’un permis, à savoir :
1. L’absence de recours des tiers, qui peut être un recours gracieux ou un recours contentieux (c’est à dire la saisine directe du tribunal administratif afin que soit annulé le permis pour illégalité).
2. L’absence de retrait du permis au motif de son illégalité.
3. L’absence de recours exercé par le préfet contre le permis dans le cadre de son contrôle de légalité, qui peut être soit une demande de retrait adressée à l’auteur du permis, soit un recours contentieux devant le tribunal administratif (déféré préfectoral).
Annulations tardives
Cependant, alors même qu’aucun recours ou retrait n’est intervenu et n’a été notifié dans les délais qui sont propres à chacune de ces trois situations, différentes hypothèses peuvent aboutir à des annulations « tardives » d’un permis. Par exemple, le préfet peut contester un permis qui lui a été transmis tardivement. Autre cas de figure parmi d’autres, une demande d’aide juridictionnelle, formulée dans le délai de recours du permis, proroge automatiquement ledit délai, en sorte que, eu égard aux temps moyens d'instruction des demandes d'aide juridictionnelle, le titulaire d'un permis peut se voir notifier un recours contentieux plusieurs mois après qu'il a pu penser à juste titre qu'il avait acquis un caractère définitif.
Retrouvez l’analyse complète de Jean-Michel Berly, responsable du département droit immobilier du groupe BNP Paribas et professeur à l’ICH, à travers un jeu de 20 questions/réponses dans le numéro de janvier 2012 de la revue Opérations Immobilières.
1. Quels points vérifier pour s’assurer du caractère définitif d’un permis ?
2. Quand peut-on considérer qu’un permis de construire est définitif ?
3. Quelles sont les formalités d’affichage d’un permis ?
4. Comment le juge apprécie-t-il la validité de l’affichage d’un permis ?
5. Comment rapporter la preuve de l’affichage d’un permis ?
6. Quelles sont les autres formalités de publicité ?
7. Quel est le délai de recours des tiers contre un permis ?
8. Quel est le délai de recours administratif ?
9. Quelle est l’incidence d’une demande d’aide juridictionnelle sur la computation des délais de recours ?
10. Quelles sont les conditions du retrait d’un permis de construire ?
11. Quel est le délai de retrait d’un permis ?
12. Comment le préfet exerce-t-il son contrôle de légalité sur un permis ?
13. Les recours du préfet sont-ils liés au délai de retrait ?
14. En quoi consiste l’action en démolition du préfet ?
15. Quelle est la portée de l’obligation de notification des recours contre un permis ?
16. L’obligation de notification, telle qu’interprétée par la jurisprudence, assure-t-elle la sécurité juridique du permis ?
17. Quelles sont les incidences d’un recours contentieux sur le délai de validité d’un permis ?
18. Dans quelles conditions le voisin peut-il agir en démolition ?
19. Dans quelles conditions le voisin peut-il agir en dommages et intérêts ?
20. Quels sont les documents permettant de s’assurer du caractère définitif d’un permis de construire ?
