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Permis de construire Attention aux pièges de la péremption !

Par GILLES LE CHATELIER |  le 30/08/2007  |  Droit de l'urbanismeJurisprudence

Un permis sans commencement d’exécution dans les deux ans suivant sa délivrance est périmé. Cette règle apparemment simple pose d’importantes questions pratiques. Elles portent en particulier sur les travaux effectifs susceptibles de caractériser un commencement d’exécution. Eux seuls peuvent interrompre le délai de péremption. Mais deux décisions récentes, tranchées par le Conseil d’Etat, apportent d’autres éclaircissements sur des problèmes inédits.

Dans la première affaire (27 octobre 2006, « SNC Lidl c./commune d’Albi », n° 278 226), se pose la question de la combinaison du régime du transfert du permis de construire avec celui de sa péremption éventuelle. Le second cas (29 décembre 2006, « Ministre de l’Equipement c./Mme Bozzola », n° 271 164) soulève le problème de la nature des pouvoirs de l’autorité administrative compétente pour constater la péremption du permis de construire.

Pas de transfert d’un permis périmé

Dates litigieuses

Le maire d’Albi avait délivré, le 2 mars 1995, à la société civile immobilière (SCI) « Les Garrigues », un permis de construire un bâtiment destiné à accueillir un commerce alimentaire. Cette décision avait été notifiée au bénéficiaire du permis le 4 mars 1995. Deux ans plus tard, la SCI a déclaré ouvert le chantier à compter du 28 février 1997 et sollicité, à la même date, le transfert du permis de construire au profit de la société Lidl. Par un arrêté du 10 avril 1997, le maire a rejeté la demande de transfert en arguant du fait que le permis était périmé depuis le 4 mars 1997.

A la date où le maire s’est prononcé – le 10 avril 1997 – cette solution était certaine. En revanche, si l’on prend en compte la date à laquelle le transfert du permis avait été demandé – le 28 février 1997 – on obtient la solution contraire, puisque le permis n’était périmé que depuis le 4 mars 1997.

Dès lors, une question inédite était posée à la Haute assemblée : en cas de demande de transfert de permis, l’autorité administrative – pour apprécier l’éventuelle péremption du permis – doit-elle se placer à la date à laquelle la demande de transfert est présentée ou à celle à laquelle elle statue ?

Permis initial valide

Le régime du transfert de permis de construire repose sur une simple circulaire ministérielle du 16 mars 1973. Le juge administratif a validé ce système en considérant que le transfert de permis de construire devait s’analyser comme une simple rectification du nom du bénéficiaire du permis initial (CE 29 janvier 1983, « Auclair », Rec. t. p. 914 ; 25 avril 1980, SCI « Les Alyscamps », Rec. p. 201). Dès lors, et logiquement, le transfert ne peut être valablement demandé que si le permis initial est toujours valide (CE 10 décembre 1965, « Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Pharo-Pasteur » ; Rec. p. 684). Sinon, la demande de transfert doit, en réalité, s’analyser comme une demande d’un nouveau permis de construire.

Une formulation claire et nette

Le Conseil d’Etat avait déjà approché la question ici posée dans plusieurs précédents, estimant qu’en cas de transfert, la péremption devait être éventuellement appréciée à la date de la décision procédant au dit transfert (CE 3 janvier 1975, « SCI foncière Cannes-Benefiat et ministre de l’Aménagement du Territoire, de [...]

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