Logement

Performance énergétique : le retour sur investissement est-il un argument ?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Efficacité énergétique - Information - communication - événementiel - Réglementation thermique et énergétique

Après un premier colloque sur les effets de la localisation sur les coûts de la construction, l’Agence Nationale pour l’information sur le logement (Anil) et la Capeb ont organisé,  le 8 février, un deuxième volet portant sur le coût de la performance énergétique.

Dès lors qu’il s’agit de peser sur les décisions des particuliers, la question du temps de retour sur investissement lié au coût de la performance énergétique se pose. Surcoût des constructions performantes (BBC), valorisation du bien et rentabilité des travaux… Autant de notions qui s’appréhendent de manière totalement différente si l’on se trouve sur le marché du neuf ou sur celui de l’existant.

Ce surcoût, souvent estimé  entre 10 et 15%, voire 20% par rapport à une opération classique est-il un frein au développement du BBC ?
Dans le Finistère, terre fortement marquée par l’accession à la propriété, les opérations en neuf n’ont constitué au 1er semestre 2011 que 20%  de la production de PTZ dont seuls 20% des projets en BBC. Pour Philippe Rauchère, Directeur de l’Adil du Finistère, le surcoût est une raison, mais pas la seule. « En accession sociale, il est courant qu’une partie des travaux soient réservés par l’accédant. Or, avec le BBC, ces travaux sont souvent incompatibles, comme d’ailleurs l’autoconstruction, qui demande des compétences peu répandues parmi les autoconstructeurs ». Même s’il considère qu’avec l’industrialisation des process de construction et une meilleure maîtrise des intervenants sur le chantier, le coût complémentaire du BBC devrait diminuer, il s’interroge sur le risque de voir  à la fois l’accédant social se détourner du neuf, au profit de l’ancien, moins cher à l’achat et mieux placé (plus proche d’un centre-ville) et une dérive de l’accès du BBC vers une clientèle aisée.

Des questions qui restent en suspens d’autant que, depuis le début d’année, le nouveau PTZ+ est soumis à condition de ressources et se recentre exclusivement sur le neuf, excluant les logements anciens (1). Ceci dit, les particuliers consultant l’Adil émettent une réelle volonté d’engager des travaux ; mais il n’en est pas moins vrai que « sur 1028 PTZ portant sur l’ancien à Brest en 2010, seuls 6 concernaient des opérations avec 35% de travaux », souligne Philippe Rauchère.

Retour sur investissement

Selon Antoine Desbarrières, Directeur général de Qualitel, qui s’appuie sur les premières tendances observées, à savoir 10 000 logements neufs certifiés et livrés et 1 000 logements anciens, « un logement neuf BBC, comparé à un logement RT 2005, engendrera un temps de retour compris entre 10 et 15 ans. Il sera de 8 à 17 ans pour un bouquet de travaux sur une rénovation ». Des chiffres bien entendu à moduler avec les évolutions futures du coût de l’énergie, mais aussi avec des éléments qui ne peuvent encore être mesurés, comme par exemple, le coût de la maintenance sur des systèmes constructifs innovants.  Il rappelle ainsi que 15 à 20% des logements BBC sont construits avec ce type de systèmes.

« Si le particulier se montre intéressé par la notion de retour sur investissement, il va très vite se préoccuper de l’optimisation du confort de vie de son habitat procuré par l’amélioration de la performance énergétique », constate Patrick Liébus, Président de la Capeb. La notion de temps de retour, renvoyant généralement à des temps longs (supérieurs à 5 ans, voire 10 ans) lui apparaît éloigné de ses préoccupations quotidiennes. Il préfèrera des retours plus immédiats, lui faisant apparaître, par exemple, une diminution effective de ses charges de chauffage en fin de mois. Pour s’engager à plus long terme, il recherchera des aides spécifiques ».

Un constat sensiblement identique pour Jean-François Buet, Secrétaire général de la Fnaim : « Le retour sur investissement ne peut pas constituer l’unique motivation du passage à l’acte, la valorisation du patrimoine doit aussi être prise en compte ». La fameuse valeur verte, dont les consommateurs ne sont pas tous prêts à payer le prix, notamment « ceux qui se trouvent sur des marchés tendus, explique-t-il. On le voit d’autres arguments interviennent dans le choix, comme par exemple le coût de fonctionnement du logement (dont l’eau) qui prend de plus en plus d’importance  ».

Complexité technique des soutiens financiers

Si les dispositifs financiers existent, ils découragent souvent de par leur complexité un grand nombre d’acquéreurs. « Quand des particuliers vous disent préférer le recours à un prêt livret Epargne Logement plutôt que de se lancer dans l’aventure du montage d’un éco-prêt, tout est dit », regrette Philippe Rauchère. Conséquence, le particulier se trouve démuni et recherche une assistance.

Ce n’est peut-être pas un hasard si de nouveaux métiers apparaissent. Ces initiatives peuvent prendre la forme d’un GIE associant banquier et professionnels dont l’objectif est d’accompagner le client final vers une véritable rénovation adossée à un audit énergétique réalisé par un bureau d’étude et une intégration des financements aidés. Certaines collectivités locales se positionnent également sur ce marché avec la mise en place de dispositifs de portails web qui permettent d’accompagner les particuliers dans un parcours balisé de leur projet, allant du bilan thermique aux travaux, avec une mobilisation de professionnels labellisés localement.

 

 

(1) Le législateur a toutefois introduit certaines exceptions à cette règle. Le cas des logements HLM : un locataire pourra bénéficier du PTZ + pour racheter son logement social ancien à son organisme HLM. Le cas des logements anciens rénovés : le décret précise que le dispositif s’adresse à un logement neuf, c’est-à-dire « qui ne soit pas achevé depuis plus de 5 ans et qui peut, soit résulter d’une construction nouvelle, soit de travaux ». Un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation d’envergure pourra donc être considéré comme neuf et donc bénéficier d’un PTZ+. Cette mesure entrera en vigueur le 1er juin 2012.

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