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«Pas de relance de la production HLM sans encadrement des prix» par Michèle Attar et Mathieu Cordary (Toit et Joie)
Michèle Attar, Toit et Joie. - © Axel Heise
Tribune

«Pas de relance de la production HLM sans encadrement des prix» par Michèle Attar et Mathieu Cordary (Toit et Joie)

Service Architecture & Urbanisme |  le 02/06/2020  |  Logement socialOrganisme de logement social VefaLogementFrance

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La Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) se révèle source de dérive inflationniste sur le prix du logement social. Les besoins sont immenses en la matière. L'Etat doit se montrer à la hauteur des enjeux…

Depuis l’an 2000, la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) a imposé un pourcentage de logements sociaux dans les opérations de construction privées conduites par des promoteurs, de manière à favoriser la mixité dans la ville. Les relations entre promoteurs et bailleurs sociaux se sont développées pour répondre à cette exigence, et la construction de logements par des promoteurs avec revente d’une partie de l’opération à des bailleurs sociaux, sous forme de ventes en état futur d’achèvement (Vefa) est devenue une méthode de développement patrimonial courante pour certains organismes HLM. Prenons-en acte, même si une analyse approfondie de cette pratique fait émerger de nombreux effets pervers.

De la Vefa

La Vefa place le promoteur en position de force. Celui-ci «offre» - généralement contraint par les collectivités au titre de la loi SRU - une partie de sa production qui sera destinée à du logement social. A cette fin, il se charge de la péréquation entre le prix de vente aux acheteurs privés et au bailleur social. Pour optimiser cette péréquation à son profit, le promoteur cherche à vendre la partie sociale à l’organisme HLM le plus offrant… La machine inflationniste est en route, alimentée par la surenchère à laquelle se livrent alors les bailleurs sociaux. Ainsi, alors que l’équilibre d’une opération en banlieue parisienne (première couronne) se fait généralement aux alentours de 2400 à 2700 € HT du m² (équilibre raisonnable en PLUS et PLAI, avec 10 % de fonds propres et sans subvention de surcharge foncière) certains bailleurs achètent à 2800, 3000, voire 3200 €/m² et même au-delà sur certaines communes jugées prestigieuses, alors même que les loyers sont plafonnés…

Comment font-ils?

- En injectant beaucoup de fonds propres au détriment d’une utilisation plus vertueuse de ceux-ci comme l’entretien et l’amélioration du parc ancien, la réhabilitation thermique ou l’augmentation du volume de production). Les fonds propres des organismes, au lieu de servir à produire plus, alimentent alors les marges des promoteurs et nourrissent la rente foncière.

- En introduisant une part significative de PLS dans les programmes, part de PLS qui trouve difficilement preneur, dès que le loyer dépasse 1000 € mensuels. Ces logements doivent alors être commercialisés à grand renfort d’annonces dans les journaux gratuits ou sur «Leboncoin». Ils ne bénéficient donc pas - finalement - à des ménages en attente d’un logement social et ne font pas diminuer les listes d’attente.

- Avec l’argent de la recapitalisation permanente à laquelle ont droit certains organismes filiales du 1% ou d’autres réseaux.

Les conséquences : une hausse du prix de la Vefa ; l’inflation des prix du foncier qui, en Ile-de-France, atteignent des montants délirants et rendent impossibles les opérations 100% sociales, d’où aussi le développement de la Vefa ; une hausse de la part des PLS dans les programmes de Vefa au détriment des PLUS et PLAI ; le détournement d’usage de la subvention pour surcharge foncière qui augmente la marge des promoteurs ou alimente la spéculation des propriétaires fonciers.

Tout cela n’est pas une fatalité!

On peut utiliser plus intelligemment les fonds propres des organismes HLM et des financements publics du logement social en bloquant le système de surenchère organisée. La ville de Paris, ou Nice Côte-d’Azur, régulent la Vefa. Aucune opération n’est financée si elle dépasse 3800 à 3900 € TTC/m² à Paris et 2370 € HT à Nice. Dans le Vaucluse, c’est la DDT qui régule, en ne finançant pas d’opération de Vefa au-delà de 2100 € HT/m². Sur le territoire du grand Avignon, les subventions sont subordonnées au fait que le prix d’acquisition ne dépasse pas 2000 € HT/m². En Haute-Savoie, le prix des Vefa doit respecter un prix plafond d’acquisition par le bailleur auprès du promoteur de 2180 € HT/m² de surface utile. Ce plafond s’applique au prix «clé en main» incluant l’ensemble des travaux et des surfaces (dont les stationnements) pour la totalité des logements locatifs sociaux de l’opération (PLUS, PLAI et PLS compris). En cas de non-respect du prix, la subvention départementale n’est pas versée.

Dans le même département les conditions de prix plafond sont encore plus importantes sur Annemasse Agglo, puisque le plafond de vente pour les opérations en Vefa est de 2085 € HT/m².SU, y compris les garages. Ce qui ne limite pas le développement sur cette zone qui est une des plus attractives du département. Promoteurs et collectivités choisissent alors leurs bailleurs sur d’autres critères que le prix. Les bailleurs les plus efficaces et qui gèrent le mieux se retrouvent en position de force. La concurrence devient alors vertueuse car la bonne gestion dans la durée est encouragée. Et les mêmes systèmes de régulation existent aussi sur le foncier. A Nantes, l’ensemble des fonciers maîtrisés par la ville et ses aménageurs est cédé à un prix encadré - selon la localisation - entre 180 et 200 €/m² pour le locatif social en PLUS PLAI, et de 220 à 240 €/m² pour la production en accession sociale et en PLS.

La crise qui s'annonce

Dans la période de crise sanitaire grave que nous connaissons, des mesures fortes et urgentes sont indispensables pour limiter les conséquences de la crise économique majeure qui s’annonce. Celle-ci - comme toujours - touchera (et touche déjà) en premier lieu les ménages les plus pauvres, ceux-là même auxquels s’adresse le logement social et pour lesquels il constitue souvent un des principaux filins de sécurité. Cette crise appelle plus que jamais à ce fameux «choc de la production» annoncé depuis des années par les pouvoirs publics et que l’on attend toujours. Seul un tel choc pourra compenser - au moins pour ce qui est du logement - les effets de cette nouvelle crise et limiter le nombre de ménages qui en feront les frais en perdant leur logement, ce qui est souvent synonyme de basculement définitif dans la misère.

Il ne sera possible, autrement que par un investissement massif de l’Etat qui semble aujourd’hui exclu, que si les trois conditions suivantes sont réunies : un plafonnement des prix de la Vefa, voire du foncier ; le maintien assumé, voire le renforcement des objectifs de la loi SRU et du caractère contraignant des PLU sur les destinations des terrains (afin que les projets de logements ne soient pas en concurrence avec des projets tertiaires notamment) ; une mobilisation volontariste du foncier pour la création de logement, afin d’éviter que le plafonnement des prix n’entraîne une rétention foncière. Lors de la crise financière de 2008-2009 les bailleurs, et derrière eux leurs locataires, avaient aidé à sauver le système financier et rachetant massivement aux promoteurs privés leurs invendus, ouvrant par là la boîte de Pandore de la Vefa. Aujourd’hui, et face à la situation que nous connaissons, il serait légitime que ce soit à leur tour de consentir à un effort.

Mais déjà s’élèvent les premières voix de promoteurs appelant l’Etat et les bailleurs sociaux à leur chevet de nouveau pour compenser leur baisse de production. Alors de deux choses l’une : soit l’Etat accourt et vient gonfler encore, aux frais du contribuable, une bulle qui explosera inévitablement et dramatiquement, soit on saisit cette occasion pour changer de modèle en relançant une vraie politique sociale forte du logement qui a tant fait défaut ces dernières années. Dans un contexte aussi difficile que celui de l’après-guerre, l’Etat avait su se réinventer à de multiples égards. En matière de logement cela s’était traduit par une croissance très forte de la construction de nouveaux logements (moins de 100 000/an en 1950, plus de 500 000 en 1970 dont 150 000 locatifs sociaux). La qualité n’a certes pas toujours été à la hauteur des attentes, mais cela prouve au moins qu’avec la volonté politique, beaucoup de choses sont possibles dans un pays riche comme la France. La situation est tout autre aujourd’hui, mais les besoins sont également immenses.

Reste aux dirigeants actuels du pays à se montrer à la hauteur!

Michèle Attar est directeur général de Toit et Joie - Poste Habitat. Mathieu Cordary, ingénieur et urbaniste, est chargé d’opération dans le même organisme.

Commentaires

«Pas de relance de la production HLM sans encadrement des prix» par Michèle Attar et Mathieu Cordary (Toit et Joie)

Votre e-mail ne sera pas publié

Charles

04/06/2020 08h:19

Bravo pour cette superbe analyse madame Michèle ATTARD-MEYER

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KALISZ

10/06/2020 12h:30

Bonjour Je partage totalement ce qui est écrit

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