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Pas de droit de surplomb d’une propriété pour effectuer l'ITE d'un bâtiment
Droit de surplomb d'un bâtiment - © Adobe Stock
Réponse ministérielle

Pas de droit de surplomb d’une propriété pour effectuer l'ITE d'un bâtiment

Isabelle d'Aloia |  le 23/12/2019  |  Droit de la constructionFrance Isolation thermique par l'extérieur

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Réglementation
Droit de la construction
France
Isolation thermique par l'extérieur
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Certains immeubles nécessitent, pour être isolés par l'extérieur, d'avoir recours à un échafaudage ou une autre forme de surplomb sur un terrain voisin. Toutefois, le droit de propriété limite très fortement les possibilités en la matière.

Alors que la loi Énergie climat vise à supprimer les passoires thermiques en incitant les propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique, l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) est une des solutions. C'est même une obligation lors d'importants travaux de ravalement de certains immeubles depuis le 1er juillet 2017.

Pourtant, l'isolation par l'extérieur peut se révéler très compliquée lorsque sa réalisation nécessite l'emploi d'un échafaudage ou le surplomb d'une propriété voisine. En effet, "si le voisin s'y oppose, le propriétaire ne peut isoler son bâtiment", affirme, dans une question écrite au gouvernement, Agnès Firmin Le Bodo (UDI, Agir et Indépendants - Seine-Maritime ). La députée souhaiterait qu'il soit possible d' "imposer à un propriétaire de supporter une perte de jouissance de sa propriété afin que soit réalisée une isolation extérieure du bâtiment voisin dans le but d'améliorer la performance énergétique des bâtiments." Le ministère de la Transition écologique et solidaire apporte des précisions sur la réglementation en la matière.

Dérogations possibles

Le Code de l'urbanisme prévoit de nombreuses dérogations permettant de faciliter la mise en œuvre de dispositifs d'isolation thermique par l'extérieur. L'article L. 111-16 impose d'écarter les règles d'aspect extérieur du plan local d'urbanisme (PLU) afin de faciliter la pose de matériaux permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre. En outre, en application de l'article L. 152-5, l'autorité compétente en matière de droit des sols peut déroger aux règles des PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes.

Ces dispositions permettent ainsi d'assouplir les règles du PLU applicables à la parcelle. Mais elles n'emportent pas le droit de surplomb d'une propriété privée voisine.

Droit de propriété

"Créé sur la base d'une autorisation du droit des sols régulière, le bénéfice de l'acquisition de la portion de propriété voisine nécessaire à la réalisation de l'isolation thermique reviendrait à porter atteinte au droit de propriété", indique le ministère. Il ajoute que "le droit de propriété est un droit à valeur constitutionnelle également reconnu par l'article 544 du Code civil".

Il en découle "qu'à part dans le cas d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le droit de propriété est garanti et qu'un porteur de projet privé ne peut imposer une isolation thermique extérieure en surplomb d'une propriété sans l'accord express du propriétaire de la parcelle concernée, soit par la mise en place d'une servitude, soit par le rachat de la lanière du terrain concerné".

Isolation thermique intérieure

Le ministère reconnaît que l'isolation thermique des bâtiments est un enjeu environnemental majeur ; "toutefois, des solutions n'impactant pas le droit de propriété existent". Ainsi, "en cas de refus du propriétaire d'une parcelle voisine, un porteur de projet qui souhaiterait isoler son bâtiment pourra recourir à des procédés d'isolation thermique internes à la construction ne nécessitant aucune autorisation de surplomb extérieur".

QE n° 21181, réponse à Agnès Firmin Le Bodo (UDI, Agir et Indépendants - Seine-Maritime ), JOAN du 5 novembre 2019

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