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Paris 2 500 logements gagnés sur d'anciens bureaux

nathalie moutarde, françoise vaysse |  le 07/03/1997  |  ParisLogementRénovationDroit de l'urbanismeArchitecture

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-En 1996, 110 000 m2 ont été transformés, soit davantage qu'au cours des trois années précédentes. -Mais le phénomène aura du mal à «passer le périphérique» .

Accueillie avec le plus grand scepticisme lorsqu'elle fut évoquée au début de 1993, l'idée de transformer des bureaux en logements est devenue réalité. Le mouvement commence à prendre de l'ampleur, en tous cas à Paris, car il existe très peu de données sur tout ce qui se passe hors les murs, en Ile-de-France et en province.

Les surfaces hors oeuvre nettes transformées (commencées ou terminées) ont atteint, dans la capitale, 110 000 mètres carrés en 1996 (1). Soit, en un an, un meilleur résultat que celui obtenu au cours des trois années précédentes (100 300 m2), selon Bourdais. Ce mouvement a permis d'engager, l'an passé, la création de 1 400 logements qui s'ajoutent aux 1 294 des trois années précédentes.

Un cadre bien défini par la ville

Bien que les réalisations de 1996 se situent dans la partie basse de sa fourchette de prévisions (100 000 à 150 000 m2), Bourdais table sur une poussée du phénomène cette année : de 130 000 à 150 000 m2 pourraient être transformés, ce qui permet au cabinet de conseil de « formuler l'hypothèse que la barre des 2 000 logements sera atteinte, voire dépassée, en 1997 ». Cette politique a permis à la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) - la municipalité a joué un rôle décisif - de reconquérir le coeur de la capitale, en créant des logements sociaux là où il n'y en avait pas (les Ier ,IIe , IIIe, IXe arrondissements notamment). Sur le plan économique, elle travaille dans un cadre défini par la ville de Paris :

le prix au m2 habitable ne doit pas dépasser les 15 000 francs ;

le loyer de sortie doit être celui des prêts locatifs aidés (34 francs) et intermédiaires (53 francs) ;

l'effort financier de la ville ne doit pas dépasser les 300 000 francs par logement.

La majorité des immeubles sont achetés en marchand de bien, rétrocédés à la ville de Paris qui fait jouer son droit de préemption et les reloue ensuite à la régie en bail emphytéotique.

Les immeubles eux-mêmes sont acquis auprès de banques, compagnies d'assurances, gros industriels ou quelques privés. S'ils ont été achetés initialement dans les années 1989 et 1990, la décote est extrêmement forte (70 % de la valeur). Les travaux de transformation sont compris dans une fourchette allant de 3 000 francs TTC et 5 500 francs le m2.

Jusqu'ici, une seule opération, au 22 rue Boileau dans le XVIe arrondissement, a été faite en acquisition par la RIVP. Elle portait sur 67 logements, vendus entre 25 000 et 28 000 francs le m2.

Si le maire de Paris, Jean Tibéri, s'est fixé comme objectif de transformer 250 000 m2 avant la fin de sa mandature, il est évident que la RIVP - bras séculier de la ville dans cette affaire - ne continuera à mener ce type d'opération que si les moyens financiers de la ville le lui permettent. La question d'un relais par le privé est donc posée. Au fil des mois, il commence à être pris : Bourdais notait qu'en 1996, la RIVP n'avait réalisé que 25 % des transformations contre 50 % en 1996. Compte tenu de la dizaine d'opérations menées par les autres organismes liés à la ville (SAGI, SGIM, SIEMP, Semidep et OPAC), cette estimation est assez cohérente avec les chiffres avancés par la ville : le secteur privé a obtenu, entre le 1er janvier 1993 et la fin 1996, des autorisations de construire portant sur 126 151 m2. Celles-ci ont permis que 97 744 m2 soient mis en chantier (66 030 provenant de bureaux et 31 714 de locaux d'activité).

Il est évident qu'un certain nombre de micro-opérations menées par des particuliers échappent aux chiffres. Et même si elles retracent majoritairement des petites transformations portant sur quelques logements seulement, les statistiques de la ville montrent pourtant une montée en puissance d'interventions plus importantes (voir encadré).

Qui sont les intervenants ? On les connaît mal, des SNC et des SCI gênant la lisibilité. De l'avis général, les personnes physiques qui se lancent dans l'aventure sont confrontées à de multiples problèmes, face auxquels elles ne sont pas toujours armées (preuve de la destination de l'immeuble remontant à la dernière guerre, normes de sécurité, accord de la copropriété, etc.).

Vers des friches tertiaires ?

On constate, en outre, que le prêt bureau-logement qui leur était directement destiné (« Le Moniteur » du 12 avril 1996, p. 15) n'a pas rencontré de succès. Reste à savoir si l'amortissement Périssol, qui s'applique aussi aux bureaux transformés en logements (à condition qu'il y ait une transaction), dopera le mouvement.

Toutefois, des opérateurs commencent à apparaître : Abeille Vie, rue Castagnary, dans le XVe, par exemple... France Construction a quelques dossiers à l'étude, en accession, sur le haut de gamme...Au fil des mois, 220 000 m2 environ ont donc fait l'objet d'une transformation à Paris. Certains estimeront qu'il s'agit d'une goutte d'eau comparée aux 4 millions de m2 de bureaux vides en Ile-de-France, dont 40 % intra-muros. Pourtant, si on se rapporte à l'estimation de Bourdais selon laquelle 11 % du stock est totalement « hors marché », on voit que les réalisations sont à la dimension du problème.

Cela suppose néanmoins que les propriétaires acceptent l'énorme décote de leurs actifs et soient en mesure de l'acter dans leurs comptes. La perte de commercialité est un autre frein, même si elle est atténuée par la loi sur l'habitat de juillet 1994 qui permet une réversibilité pendant 13 ans.

Sur le plan urbanistique, la transformation de bureaux en logements ne pose pas de problèmes à Paris en raison du COS (coefficient d'occupation des sols) de fait (2). Ce n'est pas le cas en banlieue : si l'immeuble de bureaux présente une surface de plancher supérieure au COS applicable au logement, sa transformation n'est possible que si le POS (plan d'occupation des sols) prévoit des dépassements de COS.

En l'absence de données centralisées sur ce qui se passe en périphérie de la capitale, certains experts s'inquiètent donc du devenir des bureaux vides dans certaines communes sans grands moyens et n'hésitent pas à prévoir dans un horizon de trois à cinq ans l'apparition de friches tertiaires dans certaines zones.

(1) Il s'agit de bureaux et de locaux d'activité, la distinction n'étant pas faite dans les chiffres.

(2) Jacques Chirac a aidé, en 1993, le mouvement de transformation en levant l'obligation de créer une place de stationnement par logement.

TABLEAU : 122 OPERATIONS A PARIS ENTRE 1993 ET 1996 (NOMBRE DE TRANSFORMATIONS DE BUREAUX ET DE LOCAUX D'ACTIVITES EN LOGEMENTS PAR ARRONDISSEMENT )

Les arrondissements leaders sont les IIIe et IXe, suivis de près par les IVe et VIIIe arrondissements puis le Xe et le IIe.

Rue de Richelieu Du logement social au coeur de la capitale

L'opération de la RIVP, 39 rue de Richelieu, dans le Ier arrondissement, illustre bien la volonté de la mairie de Paris de reconquérir les arrondissements centraux de la capitale et d'y créer du logement social. Juste à côté de la fontaine Molière et proche de la place du Palais-Royal, elle consiste dans le réaménagement d'un ensemble composé de six corps de bâtiments (au 39 rue de Richelieu, 2, 4, 6, 6 bis rue Thérèse et 3 rue Villédo), édifiés à la fin du XVIIe siècle et au XVIIIe siècle. Entre 1894 et 1993, ils furent occupés par la société Bricard : elle aménagea en bureaux les locaux du 39 rue du Richelieu et du 2 rue Thérèse et conserva les autres logements dont certains sont encore habités. Le projet de la RIVP est une opération-tiroir prévoyant la transformation des bureaux en 25 PLI puis la rénovation des autres logements en 24 PLA. Le chantier a démarré en juin. « La réhabilitation est assez légère puisque la structure porteuse des immeubles, les façades, les menuiseries extérieures, les planchers sont conservés, explique Daniel Calori, de chez Campenon Bernard Bâtiment, responsable du chantier. Le gros oeuvre consiste en la construction d'un escalier et d'une cage d'ascenseur accessible aux handicapés. » L'inscription d'éléments à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques complique les choses. « Il n'est pas toujours facile de concilier les exigences de l'architecte des bâtiments de France avec les enveloppes budgétaires allouées au logement social », poursuit Daniel Calori. Les logements PLI seront livrés en mai 1997. Très variés, certains auront une hauteur sous plafond de 3,40 m, d'autres seront plus bas et assez sombres, d'autres seront mansardés. Les parquets d'origine en chêne ou en châtaignier auront pu, pour la plupart, être restaurés.

FICHE TECHNIQUE

Maître d'ouvrage : RIVP.

Architecte : Philippe-Alexandre Mathieu.

Entreprise générale : Campenon Bernard Bâtiment.

Superficie : 3 250 m2.

Coût de l'opération (y compris foncier) : 43,5 MF.

Livraison : septembre 1997.

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Reconversions : les bilans de la ville de Paris... et du secteur privé

La ville de Paris estime avoir engagé la transformation de 131 713 m2, via les SEM ou l'OPAC. dont 33 659 m2 sont terminés, 67 374 m2 sont étudiés, en cours de démarrage ou de réalisation et 30 680 m2 programmés (ils ont reçu l'agrément de la ville). Ces opérations ont permis la création de 1 587 logements, en majorité PLI (prêts locatifs intermédiaires). Mais on trouve des PLA (prêts locatifs aidées) et des PLA-TS (très sociaux). La RIVP se taille la part du lion : maître d'ouvrage de 35 opérations (sur les 46 menées par la ville), elle a engagé la transformation de 111 140 m2 se ventilant en 36 510 m2 livrés (soit 571 logements), 39 750 m2 en chantier (444 logements) et 34 880 m2 à l'étude (544 logements). En 1993, les opérations de plus de 1 000 m2 d'initiative privée ont permis de créer 42 logements (soit une surface de 3 239 m2). En 1994, les chiffres étaient comparables. En 1995, on est monté à 218 logements (pour 22 041 m2) et à 405 logements (pour 29 628 m2) en 1996. Soit un total de 707 logements autorisés pour 58 455 m2 autorisés (dont 30 892 m2 mis en chantier et 13 650 m2 achevés).

Rue Castagnary Un immeuble neuf transformé par un opérateur privé

Abeille Vie est l'un des rares opérateurs privés à s'être lancé dans l'aventure de la transformation de bureaux en logements. Elle a réalisé deux opérations de ce type : l'une, rue Lamartine, dans le 9e arrondissement et l'autre, 76-80, rue Castagnary, dans le 15e arrondissement. Ce dernier programme, livré au premier semestre 1992, comprenait 986 m2 de bureaux et 610 m2 de locaux d'activités. Un an après la livraison, trois étages étant inoccupés, Abeille Vie décide alors d'élaborer, dès 1993, un projet de transformation partielle de l'immeuble (architecte : FM Architecture) : aujourd'hui, il offre 19 logements en accession, du 2e au 5e étage, portant la surface habitable totale à 822 m2. Les travaux se sont élevés à 7,15 millions de francs HT, soit 8 700 francs le m2. Le prix de vente des appartements est fixé à 15 000 francs environ le m2.

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