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PACA Relance des aides à l'hôtellerie indépendante

le 20/06/1997  |  France TourismeDroit de l'urbanismeCultureArchitecture

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En mars, le conseil régional Paca s'est doté d'un schéma régional de développement du tourisme et des loisirs. A la clé, un budget de 77 millions auquel s'ajoutent les interventions menées dans d'autres domaines liés au tourisme (aménagement du territoire avec les « contrats d'objectifs », participation au financement d'équipements à vocation touristique, culturelle, etc.).

Plusieurs enjeux s'y révèlent : apporter de la cohérence dans les interventions des multiples structures publiques traitant du tourisme (départements, villes, CRT et CDT...) ; développer des « filières produits » visant à organiser autour de quelques pôles d'activités touristiques majeurs (tourisme d'affaires, culturel, de croisière, golf...) des actions d'aménagement, de promotion et de mise en marché concertées entre acteurs publics et professionnels.

Lancé en 1995, le schéma d'aide à la rénovation des hébergements a pris la forme, via des subventions plafonnées, d'aides versées aux propriétaires ou gestionnaires d'établissements (hôtels indépendants, de plein air, hébergements de tourisme associatif ou rural) pour qu'ils réalisent des travaux indispensables de mise en conformité de leurs établissements, améliorent le confort, l'accueil. A ce jour, environ 33 millions ont été distribués, avec des retombées non négligeables pour le bâtiment local (150 millions de travaux). Mais à l'automne dernier, le préfet de région a contesté la régularité juridique de ces aides au privé, se fondant strictement sur l'article L 1511-2 du Code général des collectivités locales. Résultat : leur versement a été stoppé.

C'est en fait tout le problème du régime juridique des interventions économiques des collectivités qui est soulevé ; ce domaine sensible fait l'objet d'interprétations diverses selon les secteurs d'activités et la Cour des comptes a récemment souligné la nécessité d'une réforme. La région, sous l'impulsion de Bruno Miraglia (voir ci-dessous), a exploré au cours des derniers mois, avec l'administration centrale, les voies légales possibles qui lui permettraient de relancer le dispositif . Et le dossier devrait finalement se débloquer (dès l'assemblée plénière du 26 juin du conseil régional), en introduisant notamment la notion «d'entreprise en difficulté» qui, du coup, permettra à la collectivité d'intervenir à nouveau (hormis pour les hôtels 4 étoiles/4 étoiles de luxe)

Rénovations ambitieuses pour les palaces de la Côte d'Azur

Sur un parc de 758 hôtels, la Côte d'Azur, incluant Monaco, compte actuellement 80 hôtels 4 étoiles ou 4 étoiles luxe (plus 21 dans le Var). Sur le seul littoral des Alpes-maritimes, une chambre d'hôtel sur quatre appartient à cette catégorie d'établissements... Ces hôtels, et tout particulièrement les palaces, sont en constante rénovation et lancent périodiquement des phases de grands travaux, malgré la crise économique qui ne les a pas épargnés. Pour le BTP local auquel il est fait appel (quasi exclusivement en corps d'état séparés et donc souvent des PME spécialisées sur le créneau), l'impact est loin d'être négligeable car les investissements à flux réguliers se chiffrent en dizaine de millions de francs.

« On utilise le second oeuvre en permanence, tant pour l'amélioration du confort, la rénovation des équipements et des chambres que pour la mise en sécurité de nos bâtiments, un domaine où les exigences sont draconiennes et les investissements très lourds », souligne Jean-Paul Cordero, président du Syndicat des hôteliers de Nice et directeur du Plaza.

230 millions pour le Majestic

Les grands projets se concentrent actuellement sur le bassin cannois, où le tourisme d'affaires avec le Palais des festivals, génère de fortes retombées.

La grande opération en cours est la rénovation du Majestic. « On va achever cette année la remise à neuf complète de l'hôtel avec une enveloppe de 30 millions, pour rénover encore une soixantaine de chambres. Sont prévus aussi 5 millions pour la façade et 3 millions pour la plage. A la fin 1998, on agrandira l'hôtel avec la construction de l'aile ouest, 42 chambres et 60 places de parking en sous-sol, un projet de 40 millions », explique Martine Maurin, directeur général du groupe pour la Côte d'Azur.

L'opération doit se réaliser en cinq mois seulement, impératifs de fonctionnement obligent. Elle a été confiée, comme les aménagements précédents à l'architecte cannois Jean-Edouard Girardot et au décorateur Jacques Garcia (maître d'ouvrage délégué : SIS Conseil à Paris).

Pour ne pas être en reste, le Casino Croisette va également bénéficier, une fois sa concession d'exploitation renouvelée, d'une complète restructuration : 35 millions !

Face à la démarche, les autres palaces ne demeurent pas inactifs. Le Martinez (groupe Concorde) a prévu un programme de 60 millions de francs sur trois ans. « Ce budget devrait être dépassé, car après avoir investi 27 millions en 1996 et 1997, on prévoit d'investir à nouveau 25 millions en 1997 et 1998 » explique Jean Louis Bottigliero, directeur. Principales interventions : rénovation de 60 chambres cette année, amélioration de la climatisation, mise en sécurité (dispositifs de désenfumage), développement de systèmes de communication et d'informatique pour la clientèle, etc. Quant au Carlton (Inter-Continental), où 20 millions d'entretien-rénovation sont dépensés chaque année, il se prépare à rénover sa façade classée. Coût de ce projet prévu pour 1998, avec une étude en cours (rénovation à l'identique ou restitution de la façade dans son état originel) : entre 30 et 40 millions de francs.

Importants investissements à Monaco

Parmi les grands investisseurs du secteur, il y a également la SBM à Monaco (Monte Carlo Beach, Hermitage, Hôtel de Paris, plus l'hôtel Mirabeau en gestion). Pour un budget d'environ 1,4 milliard de francs, la société engagera cette année 100 millions sur son patrimoine (hôtels, restaurants, casinos, salles de spectacles). « Nos programmes sont linéaires, avec des rénovations complètes d'une des ailes des hôtels, tout les six-sept ans », explique Alain Tabard, directeur financier.

Cette année, c'est une aile de l'Hôtel de Paris et de l'hôtel Hermitage qui vont être rénovées. Est également prévu le remplacement de la climatisation du Monte Carlo Sporting Club en 1998. Et c'est encore à Monaco que l'on parle de projets de nouveaux palaces.

Sur le site de l'actuel Bureau hydrographique proche du port, doit être lancée l'année prochaine la construction d'un ensemble de 50 suites de très grand luxe par la SAM de logistiques (architectes : Jean-Charles Schmeltz et Louis Rué). Le projet d'un palace par la SBM sur la presqu'île du Larvoto, en liaison avec l'ouverture du Forum Grimaldi, devrait également finir par voir le jour...

Saint-Tropez : une meilleure desserte du golfe

Le conseil général du Var adoptait en décembre dernier une délibération prévoyant, non plus le désenclavement mais l'amélioration de la desserte du golfe de Saint-Tropez. En clair, le département se prononçait pour une solution financièrement plus légère et moins traumatisante pour l'environnement. Une solution susceptible de soulager le trafic routier régulier, mais qui ne résoudrait pas pour autant les problèmes posés lors des pics de circulation enregistrés pendant la période estivale.

La variante préconisée par le conseil général prévoit notamment de créer une troisième voie sur la RN 25 entre le Muy et Sainte-Maxime (pour permettre les dépassements alternés), de contourner Sainte-Maxime par une voie classique pour soulager la RN 98 et de créer une nouvelle voie de Sainte-Maxime à Cogolin. Coût estimé de l'opération : 500 millions de francs.

Pour l'heure, le département du Var prépare le dossier d'enquête publique. La DUP devrait être lancée en 1998 et les acquisitions foncières se feraient en 1999. Si ces étapes se déroulent normalement, le chantier pourrait démarrer en 2000.

Reste que le problème d'enclavement du golfe subsisterait. « Il est clair que ce réseau ne sera pas à l'abri des phénomènes de saturation en période de superpointe, note un fonctionnaire du conseil général. Même si la situation n'aura plus rien de comparable avec celle que l'on connaît aujourd'hui, tant sur le plan du trafic pendant l'été, qu'en matière de sécurité tout au long de l'année. »

PHOTOS : 1. La collectivité pourra aider «les entreprises en difficulté».

2. Cannes, hôtel Majestic. Le groupe Barrière achève la remise à neuf avant de construire une aile ouest.

3. Le conseil général se contentera d'améliorer la desserte de Saint-Tropez : une solution plus légère pour ses finances, et pour l'environnement.

Entretien BRUNO MIRAGLIA, président de la Commission tourisme et loisirs du Conseil Régional « La région est prête à participer au financement de grands équipements »

Pourquoi un schéma régional du tourisme ? Jusqu'en 1992, il n'y avait rien à la région. Progressivement, nous avons créé un service spécifique, augmenté sensiblement notre budget ; aujourd'hui nous tentons de mettre sur pied une véritable politique touristique, qui dépasse les seules actions de promotion. Elle se justifie totalement à mes yeux sur un marché mondial du tourisme où la concurrence est de plus en plus âpre et où nos positions sont menacées.

Sur la rénovation des hôtels, vous avez rencontré des difficultés...

C'est regrettable, d'autant que la mise à niveau est indispensable, que les enjeux sont vitaux dans une région où le tourisme emploie directement 90 000 personnes et que nous voudrions aussi mettre en place une politique de rénovation de la restauration. Ce que l'on comprend mal, c'est que le public peut verser des des « Juppette », aider massivement à l'implantation d'entreprises, mais ne peut donner un coup de pouce à des hôteliers qui investissent avec, de surcroît, des enjeux financiers pour la collectivité beaucoup plus réduits. Je suis donc heureux que la concertation ait abouti favorablement.

La région met davantage de moyens sur le tourisme. A-t-elle des projets d'équipements ?

Elle est prête à participer au financement d'équipements lourds comme le « Futuroscope de la mer » à Marseille, l'agrandissement du Palais des Festivals de Cannes ou encore Airport Expo à Nice, s'il y a des financements publics dans l'opération. Nous sommes aussi prêts à soutenir des grandes manifestations touristiques ou culturelles nouvelles..

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Pierre et Vacances : 600 millions d'investissements en cours

Sur un marché de l'immobilier de loisirs qui s'est fortement contracté (moins de 650 ventes en 1996 sur la Côte d'Azur contre près de 4 000 en 1989 !), marqué par la raréfaction des promoteurs et des contentieux d'urbanisme à répétition,

Pierre et Vacances demeure de loin l'opérateur le plus actif. Il a actuellement plusieurs « fers au feu » : 170 appartements aux Issambres, une réalisation en voie d'achèvement ; « les Restanques du golfe de Saint-Tropez », opération phare en plusieurs tranches sur 25 hectares, qui sera terminée en juin 1999 et dont la commercialisation a dépassé toutes les espérances (200 millions de francs de réservations en 1996, objectif de 300 millions en 1997) ; Pont Royal à Mallemort, un projet plus ancien associant golf et immobilier à l'intérieur des terres et dont la commercialisation va également être activée.

Au total, sur la région, le promoteur prévoit des investissements de 600 millions de francs au cours des dix-huit prochains mois, pour que ces différents projets soient menés à bien. Côté opérations nouvelles, « deux à quatre dossiers de moindre ampleur sont étudiés actuellement et pourraient déboucher d'ici à la fin de l'année », précise Gérard Brémond, le P-DG.

Dans l'immédiat, Pierre et Vacances va lancer avec la Banque Populaire de la Côte d'Azur, la réalisation de 90 logements sur le port Vauban à Antibes, un projet signé de l'architecte Christian de Portzamparc. Reste les investissements « bloqués », sur lesquels il est difficile pour le groupe de fonder une stratégie. La prudence est de mise, d'autant que les sensibilités environnementales locales sont fortes et que les cheminements juridiques des contentieux se comptent parfois en nombre d'années...

A Gassin, un nouveau permis de construire (projet ramené à 25 000 m2) a été déposé et est en cours d'instruction ; sur Pardigon, suite à l'annulation de la modification de ZAC, il y a eu appel du préfet du Var ; sur Cap Estérel enfin, malgré le rétablissement de l'opération par le Conseil d'Etat, la poursuite de l'aménagement est sérieusement entravée par le fait qu'entre-temps le massif de l'Estérel a été classé...

PHOTO : Les Restanques du golfe de Saint-Tropez, programmés jusqu'en juin 1999, apparaissent comme un produit de placement.

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GERARD BREMOND P-D G de Pierre et Vacances « Il nous manque de la matière première » Le P-DG de Pierre et Vacances conbstate une nette reprise des programmes haut de gamme et déplore la rareté des terrains constructibles.

Le marché de l'immobilier de loisir est-il encore porteur dans la région ?

Malgré des difficultés de tous ordres, offre réduite, fragilité du droit de l'urbanisme, campagnes d'image défavorables, nous constatons, après un redressement amorcé au cours de ces deux dernières années, une nette reprise dans nos réservations, auprès notamment de la clientèle étrangère, allemande et italienne.

Avez-vous bénéficié des mesures en faveur de l'immobilier ?

Incontestablement, et l'amortissement Périssol est une petite révolution pour nous. L'immobilier est redevenu un produit d'investissement, y compris dans les loisirs. Pour preuve, la moitié de notre chiffre d'affaires dans la région est actuellement réalisé avec des investissements sans occupation par les propriétaires. Cela explique en grande partie, avec les choix de localisation et de prix, le succès des « Restanques du golfe de Saint-Tropez », bien au-delà de nos prévisions.

Compte tenu des contraintes d'aménagement, la Côte d'Azur reste-t-elle une zone d'investissement privilégiée pour Pierre et Vacances ?

Nous avons la volonté de réaliser de nouvelles opérations sur l'ensemble de la région, avec une approche non plus axée exclusivement sur le littoral. Le marché, la clientèle sont là. Ce qu'il nous manque actuellement, ce sont des terrains constructibles et des projets. On fonde beaucoup d'espoir de ce point de vue sur la directive territoriale d'aménagement pour donner une meilleure visibilité au développement local.

PHOTO : Gérard BREMOND

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Des projets pour les hôtels

- Hôtel Byblos, à Saint-Tropez : après une première tranche de de 13 millions de francs, poursuite de la rénovation avec deux autres tranches de travaux prévues (patio, espace forme, deux suites, rénovation de chambres, etc.). Architecte : François Vieillecroze (Saint-Tropez), qui va également intervenir à la Réserve de Beaulieu (plan de rénovation sur trois ans).

- Hôtels Plaza et Park, à Nice (investissements 1997/1998) : 6,5 millions de francs pour la rénovation des chambres ; 1,5 million pour la rénovation des façades du Plaza.

- Hôtel Vista Palace (groupe Grundig), à Roquebrune-Cap-Martin : plan de 12 millions de francs pour les cinq ans à venir.

- Le Méridien, à Nice (groupe Granada) : rénovation complète prévue si renouvellement du bail en mai 1998.

- Grand Hôtel du Cap, à Saint-Jean-Cap-Ferrat : rénovation de chambres.

PROJETS

Golfs

Provence-Alpes-Côte d'Azur compte actuellement quarante-trois parcours (offre multipliée par deux en cinq ans, vingt-sept parcours dans les Alpes-Maritimes et le Var où deux golfs, au Lavandou et à Roquebrune, ont dû fermer leurs portes) et plus de 20 000 licenciés. La préoccupation actuelle est simple : gérer et faire vivre au mieux les équipements existants ; les politiques commerciales, auprès des clientèles étrangères notamment, commencent à porter leurs fruits. Sur le tout petit nombre de projets encore envisagés, on peut citer celui de La Colle sur Loup (gros projet de golf touristique international avec la société Holdis 1 et Cie) ou encore la relance du golf de Gassin, en liaison avec l'opération immobilière de Pierre et Vacances.

Divers

Antibes. Marineland, le quatrième parc d'attraction français (1,2 million de visiteurs par an) veut devenir le « Seaworld » d'Europe. Les dirigeants de cette entreprise privée et indépendante, Roland de la Poype, P-DG, et Mike Riddell, directeur général, prévoient des investissements structurants de plusieurs dizaines de millions de francs au cours des cinq prochaines années. Objectif : faire de Marineland une destination touristique à part entière, en créant un véritable « parc de la mer », proposant, autour de ses attractions traditionnelles, des centres d'intérêts éducatifs et culturels. Aix-en-Provence. Rénovation du musée Granet (65 millions de travaux prévus).

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