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Où créer des logements sociaux ?

françoise vaysse, elisabeth allain-dupre, nathalie coulaud, corinne montculier, virginie pavie, françois sagot |  le 04/09/1998  |  LogementLogement socialCollectivités localesDroit de l'urbanismeArchitecture

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

-Les populations les plus démunies sont généralement rassemblées dans de mêmes logements sociaux, ce qui aboutit à un phénomène de ségrégation urbaine. -Les outils pour enrayer cette tendance sont inefficaces et ne peuvent remplacer une volonté politique forte.

Pendant des décennies, les logements sociaux ont été construits à la périphérie des villes. Les faubourgs, les portes des villes, les banlieues ont souvent été le site privilégié des logements destinés aux personnes les plus démunies. La constitution des grands ensembles a continué dans la même logique, avec une construction généralement située en périphérie, et parfois dans des lieux très éloignés de tout service.

La raison de cette situation est simple : les terrains sont moins chers qu'en plein centre-ville. Plus on se rapproche des centres urbains, plus le terrain, matière première pour construire, sera cher. L'Union des HLM classe d'ailleurs le foncier en trois zones allant du foncier le plus cher (zone 1) au foncier le moins cher (zone 3) selon que l'on se situe dans un centre urbain important ou en zone rurale. Tout cela aboutit à une ségrégation urbaine avec des « quartiers riches » et des « quartiers pauvres ». « Nous pâtissons de cette situation. Les logements pour les plus démunis ont été construits en grand nombre sur notre commune, qui doit ensuite résoudre tous les problèmes de cette population très fragile », se plaint Pierre Cardo, maire de Chanteloup-les-Vignes. A Chanteloup, la situation financière est devenue très difficile, et le maire rappelle que la population a le plus faible potentiel fiscal de toute l'agglomération parisienne, à 1 800 francs par habitant.

Les failles de la loi d'orientation sur la ville

La population du parc social est effectivement plus fragile que la moyenne. Une enquête effectuée par les organismes d'HLM au premier semestre 1997 montre qu'un ménage sur deux a des revenus inférieurs à 60 % du Smic et un ménage sur six des revenus inférieurs à 20 % du Smic (voir aussi graphique p. 43). Il existe des outils pour lutter contre cette ségrégation. La loi d'orientation pour la ville (LOV) du 13 juillet 1991 avait pour objectif d'imposer la mixité urbaine. L'élaboration de programmes locaux de l'habitat (PLH) est devenue obligatoire pour toutes les communes situées dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants qui comptent moins de 20 % de logements sociaux et moins de 18 % de bénéficiaires d'aides personnelles, rapportés au nombre de résidences principales.

Lorsque les communes ne souhaitent pas réaliser de PLH, elles doivent acquitter une taxe qui a totalisé 10 millions de francs en 1995 (dernières données disponibles). « Bien des communes préfèrent payer la taxe, plutôt que d'accueillir des populations qui peuvent être difficiles et c'est la preuve que la LOV ne fonctionne pas bien », regrette Stéphane Peu, adjoint au maire de Saint-Denis, chargé du logement. Cet élu local propose une solution : interdire sur le territoire des communes qui ne font pas de PLH, la réalisation de nouveaux logements. « Cette proposition est certes provocatrice, reconnaît Stéphane Peu, mais elle pourrait être efficace ».

L'application d'une telle mesure nécessiterait bien sûr une volonté politique forte de la part de l'Etat. Le souhait de Louis Besson de réformer la LOV afin qu'elle soit mieux appliquée permettra peut-être d'améliorer la situation (voir à ce sujet « Le Moniteur » du 5 décembre 1997, p 54 et 55). « Heureusement, il y a des élus qui sont persuadés de l'intérêt de la mixité urbaine et qui souhaitent réaliser des logements sociaux dans leur centre-ville », se réjouit Michèle Attar, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (FNSCHLM).

Logements sociaux en centre-ville

Les sociétés coopératives d'HLM ont d'ailleurs développé des logements sociaux en accession à la propriété à proximité immédiate descentres-villes. Le Logis breton à Quimper, le Coin de terre et Foyer à Cholet ont ainsi réalisé des maisons individuelles à proximité des centres urbains, destinées à des populations aux revenus modestes.

La construction de ces logements permet de redonner de la vie à des centres-villes qui se vident, de renouveler la population, et la collectivité fait ainsi l'économie de la construction d'infrastructures et de réseaux coûteux. Les nouveaux arrivants, quant à eux, bénéficient de la proximité des services, des transports, et leur patrimoine (en cas d'accession à la propriété) ne perd pas de valeur car il est bien situé.

Reste que ce déroulement idéal ne fonctionne que s'il existe effectivement du foncier constructible et à un prix abordable sur le territoire de la commune, à proximité du centre.

Si les situations varient fortement d'une commune à l'autre (voir aussi « Le Moniteur » du 13 mars 1998, p. 48), des outils réglementaires permettent néanmoins aux élus qui le veulent de libérer du foncier. Le plan d'occupation des sols (POS) est le premier moyen qui peut être utilisé par les élus. Il permet de transformer des terrains agricoles en des terrains constructibles. Une procédure de révision du POS permet aussi d'ouvrir à l'urbanisation des terrains situés en zone NA (zone d'urbanisation différée).

Lorsque l'urbanisation est dense et qu'il n'y a plus de réserves foncières, la commune peut négocier l'achat de terrains sur le marché, ou bien placer une partie ou tout son territoire en zone de préemption urbaine. La préemption présente un double intérêt : elle permet à la commune d'être informée de toutes les ventes et de bien connaître le prix du foncier. Certaines communes utilisent d'ailleurs le droit de préemption pour contrôler les prix. Lorsqu'elles considèrent qu'un prix est trop élevé, elles annoncent leur intention de préempter. Si cette pratique est courante, elle est cependant illégale.

Recycler des terrains urbains

Enfin, l'avenir est aux outils qui permettront de recycler des terrains urbains. Dans les villes, il existe, en effet, de nombreux secteurs en friche et les grandes entreprises publiques comme la SNCF ou l'armée ont un patrimoine immobilier estimé à 18 000 ha en 1996 (selon le rapport sur la question foncière du Conseil économique et social) qu'elles libèrent progressivement.

Ces espaces, souvent situés à proximité des centres-villes, pourront constituer des réservoirs intéressants. Les zones d'aménagement concerté (ZAC) pourront être un outil permettant de recréer des quartiers avec des logements et des services. D'ores et déjà, des villes et des sociétés d'HLM pratiquent un recyclage des terrains en friches ou des bâtiments laissés à l'abandon comme à Saint-Laurent dans la Creuse (voir encadré page ci-contre). Recycler les terrains pour y construire des logements sociaux : voilà un savoir-faire à développer au sein des sociétés d'HLM et des communes.

Creuse L'OPHLM redonne vie au tissu rural

« Il est possible de construire des logements HLM à la campagne, et il est possible de transformer des maisons anciennes en logement social » : telle est l'idée que défend l'Office public d'HLM de la Creuse.

Une opération a ainsi été réalisée à Saint-Laurent. Ce village, situé dans la banlieue de Guéret, compte 500 habitants. Dans le petit centre, une maison creusoise du XIXe siècle a été réhabilitée. « Cette maison était en très mauvais état, et elle avait une surface trop importante pour être achetée par un particulier. Elle donnait un aspect délabré au centre-bourg », explique Alain Clédière, maire de Saint-Laurent. Cette même maison est, à présent, un petit collectif rénové de cinq logements grâce à des crédits PLAI (prêts locatifs aidés d'insertion).

La structure ancienne du bâtiment a été conservée et les linteaux en granit des fenêtres ont été réutilisés. La réalisation de l'OPHLM de la Creuse a permis de restructurer le centre-bourg. L'OPHLM a acheté le bâtiment pour 210 000 francs, et le montant des travaux a été de 1,5 million de francs. La commune a apporté 5 % des fonds.

La prochaine réalisation du même type sera celle d'un presbytère actuellement occupé par les ronces. « L'ancien ne nous fait pas peur, et nous n'avons pas de problèmes de vacance dans ce genre d'opérations. Au contraire, le marché locatif étant assez tendu, nous avons une demande forte, mais que nous ne pouvons pas satisfaire à cause des plafonds de ressources », regrette Thierry Belleteix, responsable des services techniques de l'OPHLM de la Creuse. C'est bien la preuve que des logements sociaux peuvent aussi être construits en milieu rural.

PHOTO : Rénovée, cette grande maison du XIXe siècle abrite désormais cinq logements sociaux.

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Lot Six maisons greffées sur un bourg

Michel Simon, directeur des services techniques de l'OPHLM du Lot, aime parler d'une « greffe qui a bien pris » à propos de ces six maisons PLA livrées depuis peu à Castelnau-Montratier. Chef-lieu de canton et centre scolaire important, la bastide de 1 900 habitants située à 25 km de Cahors manquait de logements sociaux. Après la réhabilitation de bâtisses anciennes au centre-bourg qui permit de créer quelques petits logements, l'Office a confié aux mêmes architectes, les Toulousains Gouwy-Grima-Rames (ils oeuvrent depuis quinze ans dans cette commune où est né Jean-Luc Rames), le soin d'implanter des maisons locatives en limite du bourg.

L'objectif urbain assigné à l'opération est de créer le lien entre la bastide, où la pierre règne en maître, et un futur lotissement pavillonnaire de 2 ha. L'objectif social est celui que défend l'Office dans toutes ses réalisations : des logements de qualité produits à coût abordable. Pari tenu, en dépit d'une petite taille d'opération peu propice aux économies d'échelle : les six maisons T3 et T4 sont louées 10 % au-dessous des plafonds PLA. Pour ce prix, les habitants bénéficient de maisons confortables (label HPE quatre étoiles) dans leurs jardins clos de pierre banchée.

Ce résultat, au final plus satisfaisant que les cinq PLA plein plafond plus un PLA-TS (plafond PLA moins 20 %) que la DDE voulait imposer ici, tient à une gestion équilibrée des composantes du projet. Ainsi, l'économie générée par les volumes simples des maisons et l'implantation en bande et en limite de parcelles de cinq d'entre elles compensent le surcoût lié aux soutènements et murs en pierres banchées ; lesquels font par ailleurs coup double en générant de nouveaux espaces publics, placette et rue bordée de murs, bien à l'échelle du village. Mais la réussite de Castelnau doit aussi beaucoup, souligne Michel Simon, aux relations de confiance instaurées dès l'origine entre les trois principaux partenaires : le maître d'ouvrage et son expérience des ratios acquise sur plus d'une trentaine d'opérations similaires; l'économiste Henri Laneau, chargé du suivi de chantier, et les architectes, dont la qualité de conception fut dès l'origine reconnue et préservée par tous.

FICHE TECHNIQUE

Programme : 2 T4 de 83 m2, 1 T4 de 80 m2, 2 T3 de 76 m2, 1 T3 de 62 m2, soit une surface habitable totale de 460 m2. Total des surfaces annexes (garages) : 148,7 m2. Prix de référence : 2 820 000 francs, valeur février 1995.

Prix de revient : charge foncière (terrain cédé à bail par la commune), 59 000 francs ; honoraires divers, 301 000 francs ; travaux et frais, 2 113 860 francs (dont travaux, 2 042 100 francs, soit 4 440 francs TTC/m2 habitable) ; révision, 17 000 francs. Total : 2 490 860 francs TTC, soit 88 % du prix de référence. Plan de financement : subvention PLA, 316 000 francs ; fonds propres, 174 860 francs ; prêt CDC : 2 000 000 francs.

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DEMOLITION Les marchés à prix forfaitaire appelés à disparaître -Les études montrent une grande disparité des coûts, quelle que soit la technique.

Démolir, oui, mais à quel prix ? Cette question, que se posent tôt ou tard tous les décideurs engagés sur la voie d'une démolition-reconstruction, n'obtient bien souvent qu'une réponse incohérente. Des études menées sur l'ensemble du territoire français montrent en effet que le montant des offres de démolition, quelle que soit la technique envisagée (manuelle, mécanique, implosion...), présente des écarts surprenants pouvant aller de 1 à 10... (voir le dossier «démolition-reconstruction» p. 95.)

Cet état de fait s'explique, en grande partie, par la pratique très répandue du montant forfaitaire. Ce dernier fournit rarement des sous-détails explicatifs, voire des propositions de valorisation des déchets. Il est en général établi sur le chantier, par évaluation à l'oeil des quantités de matériaux. Dans un contexte très concurrentiel, où le moins-disant devient presque toujours l'adjudicataire, les entreprises de démolition sont souvent amenées à sous-estimer les quantités de déchets et les coûts de leur élimination...

Pour remédier à cette situation, qui va à l'encontre de la gestion efficace des déchets de bâtiment telle que prévue par la réglementation (loi du 15 juillet 1975 modifiée), la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (ministère de l'Equipement) et l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) veulent encourager le diagnostic des bâtiments, avant démolition, et la passation de marchés de démolition spécifiques.

Deux documents types à intégrer aux appels d'offres

En partenariat avec le ministère de l'Environnement, la Fédération française du bâtiment, le Centre scientifique et technique du bâtiment, le CEBTP et la Générale de projet du groupe Scic, elles ont élaboré deux documents types à l'usage des maîtres d'ouvrage et des maîtres d'oeuvre. Le premier, intitulé « Audit des bâtiments avant démolition », est un support d'évaluation des quantités, mais aussi des qualités des composants de l'ouvrage, qui tient compte de l'évacuation ultérieure des matériaux (en décharge de classe 1, 2 ou 3 ou valorisation). Donnant du bâtiment une vision exacte, l'audit peut être intégré au dossier d'appel d'offres de démolition, ce qui permettra à toutes les entreprises de répondre sur une base commune.

Le second document « Méthodologie de prescription et de choix des offres sur la démolition » présente un ensemble de clauses types à intégrer dans le CCAP (cahier des clauses architecturales particulières) et le CCTP (cahier des clauses techniques particulières) du dossier de consultation des entreprises, devant faciliter l'analyse des offres et la sélection de l'entreprise. Il fournit, enfin, un exemple de bordereau destiné au suivi des déchets de chantier. Dans un contexte très concurrentiel, les entreprises de démolition sont souvent amenées à sous-estimer les quantités de déchets et les coûts de leur élimination.

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Clermont-Ferrand Un tribunal devient immeuble de logements

L'ancien tribunal Néron, situé dans le quartier classé du Port-Saint-Genes à Clermont-Ferrand, abrite désormais seize logements (quinze PLA et un PLATS allant du T1bis au T5) et des locaux municipaux en rez-de-chaussée. Datant de la fin du XVIIIe siècle, cet îlot acquis par l'OPAC Massif central, comprenait trois bâtiments hétéroclites organisés autour d'une cour. « Nous avons gardé celui qui avait la plus belle valeur architecturale, sur la rue Villeneuve, avec une façade à appareillage en pierres de Volvic et des remplissages d'arc en briques », explique Vincent Rivoire, architecte du projet. Les autres ont été détruits, et les gravats, après triage, ont servi à combler une cave.

L'ensemble de l'îlot est réorganisé avec la construction de deux bâtiments, l'un en R + 3 avec des duplex sur les deux derniers étages, et l'autre en R + 2. Ils sont reliés à la partie conservée, qui est en R + 2. Un joint de dilatation de 4 cm, imposé par la réglementation parasismique, dissocie le neuf de l'existant. En raison des deux niveaux de caves qui se trouvent sous la parcelle, les parties neuves reposent sur des pieux.

Si la façade de l'ancien tribunal a été gardée, l'intérieur a été entièrement refait. « Nous avons les planchers à l'altitude d'origine, ce qui donne de grandes hauteurs sous plafonds. De fait, la liaison avec les bâtiments neufs, avec des étages moins hauts, n'était pas forcément facile, d'autant plus que certains appartements sont à cheval sur le neuf et l'existant », continue Vincent Rivoire.

Le projet a donc été conçu avec un R + 1 à la même altitude sur l'ensemble des bâtiments. En revanche, le R + 2 est un mètre plus bas dans le neuf que dans l'ancien. « Pour éviter d'avoir des escaliers avec des demi-marches ou des demi-volées, un escalier extérieur dans la cour dessert les étages, et la distribution vers les appartements se fait par une coursive pour chaque bâtiment », explique Vincent Rivoire.

FICHE TECHNIQUE

Maîtrise d'ouvrage : Opac Massif central et ville de Clermont-Ferrand.

Architectes : cabinet Léaud-Rambourdin-Rivoire.

BET structure : Secoba.

Entreprise de gros oeuvre : Lotra.

Coût des travaux : 9 millions de francs.

Surface : 1 197 m2 (SHON réhabilitée) ; 837 m2 (SHON construite).

Prix de sortie des loyers : 220 francs/m2 de surface corrigée/an pour les PLA et 176 francs/m2 de surface corrigée/mois pour le PLA-TS.

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