Ordonnances pour le logement : précisions sur les objectifs du gouvernement

AEF Habitat et Urbanisme |  le 07/05/2013  |  BâtimentEtatFrance entièreTechnique

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Dans l'étude d'impact qui accompagne le projet de loi d'habilitation du gouvernement à adopter des ordonnances pour accélérer la construction de logement, celui-ci explicite les objectifs des différentes mesures qu'il entend mettre en oeuvre. Explication de texte.

Le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction, présenté le 2 mai 2013 en Conseil des ministres, sera examiné par le Parlement en procédure accélérée. La commission des affaires économiques de l'Assemblée le discutera le 15 mai, avant examen en séance publique à compter du 21. Le gouvernement détaille, dans l'étude d'impact publiée sur le site de l'Assemblée, les objectifs poursuivis par les différentes mesures qu'il entend mettre en oeuvre. Pour mémoire, ce projet de loi fait suite au plan d'investissement dans le logement annoncé le 21 mars dernier. Il « vise à habiliter le gouvernement, à prendre par ordonnance les mesures législatives permettant de réduire les délais de réalisation des projets de construction de logements, ainsi que les délais de traitement des recours contentieux dans le domaine de l'urbanisme, [et de favoriser] la densification des projets et le développement d'une offre nouvelle ».

Pour chacun de ces grands thèmes, l'étude d'impact établit un diagnostic, liste les objectifs poursuivis et détaille une explication des évolutions juridiques proposées. De plus, le document récapitule les différentes consultations menées par le gouvernement. À noter, l'étude fournit quelques données plus précises sur certaines mesures, concernant notamment le logement intermédiaire et la possibilité de surélévation et d'alignement sur la hauteur d'un bâtiment mitoyen.

En préambule, le document présente notamment la situation dans le secteur de la construction de logements : « le nombre de logements construits en France en 2011 est d'environ 421 000. Cela porte à 1,88 million [le nombre] de logements construits sur la période 2007-2011 contre 1,62 million sur la période 1997-2001 et 2,022 millions entre 2002 et 2006 ». « En moyenne depuis 1997, le nombre de logements construits annuellement est donc de 368 000 logements, soit moins de 75 % des besoins maximaux identifiés. » Ce qui explique entre autres que « les prix des logements [aient] fortement augmenté depuis 2000 » : « Ils ont été multipliés par 2,2 sur la France entière et par 2,9 pour les appartements parisiens. » Les mesures qui feront l'objet d'ordonnances ont donc vocation à remédier à cette « crise du logement ».

Favoriser la construction en zone tendue

Entre autres objectifs, le gouvernement vise à « favoriser la construction de logements en zone tendue », notamment en facilitant l'alignement de la hauteur d'un bâtiment sur celle d'une construction mitoyenne existante. L'étude d'impact précise que « cette disposition devra faire l'objet d'un décret en Conseil d'État pour définir précisément la hauteur et l'étendue de la dérogation au volume de construction existant », deux hauteurs pouvant être prises en compte pour définir la hauteur d'une construction (hauteur à l'égout du toit ou hauteur au faitage). De plus, pour « éviter que la mesure n'aboutisse à des aberrations architecturales », le décret devra prendre en compte le fait que des constructions mitoyennes peuvent avoir des configurations différentes (immeuble à toit terrasse et immeuble avec toit à 2 pentes à 45° par exemple), ainsi que la nature du terrain (notamment dans le cas d'un terrain pentu).

Par ailleurs, un décret viendra également préciser la mise en oeuvre de la facilitation de la création de logement par surélévation de bâtiment existant. Sur ce point, l'étude d'impact explique que « la surélévation de bâtiment afin de construire des logements se doit d'être particulièrement attractive sur le plan juridique et économique dans la mesure où de telles opérations représentent pour les porteurs de projets de véritables défis techniques et financiers ». « Partant de ce constat, une simple dérogation aux règles d'urbanisme aurait été trop limitée. Il a été décidé d'étendre la mesure à une dérogation aux règles de construction sous contrôle du préfet et des commissions compétentes.»

Dérogations au code de la construction et de l’habitation

Ainsi, pour ce qui concerne le CCH, « les possibilités de dérogation prévues par le projet de loi d'habilitation doivent permettre de déroger à des obligations de moyens à mettre en oeuvre, qui dans certains cas sont inapplicables », fait savoir l'étude d'impact, qui souligne néanmoins que « ces dérogations n'ouvrent pas la possibilité de déroger aux objectifs poursuivis par les articles concernés et doivent donner lieu autant que faire se peut à des compensations ». Plus précisément, les dérogations sur la partie sécurité [article L.111-4] visent essentiellement la sécurité incendie (ne sont pas envisagées de dérogation sur la réglementation sismique par exemple) et se justifient par l'inadaptation des textes ».

Seront également visés les articles L.111-5-2 (concernant les obligations en matière de places de stationnement équipées pour recharger les véhicules électriques et de local à vélo) et L.111-7et L.111-7-1(relatifs aux règles d'accessibilité). Pour ces derniers, l'étude d'impact indique que « des dérogations pourraient être accordées pour ne pas imposer des travaux disproportionnés mais en veillant à ce que toutes les améliorations possibles soient réalisées, par exemple celles qui permettraient la parfaite accessibilité du rez-de-chaussée ». « En matière de réglementation thermique [article L.111-9], des dérogations peuvent être justifiées par la reprise des contraintes du bâtiment existant : la conception bio climatique sera la plupart du temps imposée par l'existant ce qui limitera les choix les plus performants (par exemple, l'orientation ou encore la disposition des baies vitrées). D'autre part, les contraintes de structure lorsqu'on surélève restreignent les matériaux utilisables pour des raisons de poids, ce qui peut limiter les possibilités.»

Enfin, pour ce qui concerne l'isolation acoustique (article L.111-11), l'étude explique que « les dérogations peuvent être justifiées notamment par les matériaux à utiliser : en effet pour une bonne harmonie entre l'existant et la partie neuve, on peut être conduit à employer des matériaux ou une architecture moins performants qui conduiront peut être à une transmission du bruit un peu supérieure à la norme pour les constructions neuves ».

Statut du logement intermédiaire

D'autres mesures concerneront le logement intermédiaire, afin de « favoriser le développement d'une offre nouvelle de logements ». Il est prévu la définition d'un statut du logement intermédiaire, « matérialisé par un conventionnement, sur lequel les collectivités territoriales pourraient s'appuyer pour prescrire la production de [ce type] de logements dans leurs documents d'urbanisme ». Serait également créé un « contrat de bail de longue durée dédié », et les organismes de logements sociaux pourraient se voir offrir la possibilité de créer des filiales dédiées à la réalisation de logements intermédiaires, « sur agrément du ministère en charge du logement » et « dès lors qu'ils ont signé un avenant à leur convention d'utilité sociale fixant le cadre de cette nouvelle activité ».

« Cette activité pourrait être réalisée sous forme de filiales fiscalisées », précise l'étude d'impact, ajoutant que celles-ci « pourraient accueillir à leur capital des investisseurs institutionnels intéressés à se positionner sur l'immobilier résidentiel, mais ne souhaitant pas assumer en direct les responsabilités de maître d'ouvrage ou de gestionnaire ».

En outre, « pour cette activité filialisée, concernant sa création comme sa pérennisation, les organismes HLM ne pourront pas bénéficier des exonérations fiscales (impôt sur les sociétés notamment) et des aides bénéficiant au logement locatif social, puisqu'il ne s'agit pas de la mission de service d'intérêt économique général qu'ils exercent au sens du droit communautaire », relève l'étude. « Les filiales seront soumises aux mêmes conditions de marché que les investisseurs classiques, notamment concernant le foncier. » Enfin, « il est envisagé d'assortir la possibilité accordée aux organismes HLM d'un certain nombre de garanties, à la fois pour ne pas entraîner de distorsion de concurrence, et pour que cette activité reste bien subsidiaire par rapport à la construction de logements locatifs sociaux ».

Pour voir le dossier législatif, cliquer ici

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