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Oppidea challenge les promoteurs

JEAN LELONG |  le 29/09/2017  |  ConjonctureHaute-GaronneEtatSEM

Pour renforcer la qualité d'usage de ses opérations, la SEM d'aménagement toulousaine a changé son mode de sélection des projets.

Avec 1 800 logements attribués en 2016, l'aménageur Oppidea contribue à 25 % de la production de logements dans la métropole de Toulouse. Afin de concilier ce rythme soutenu avec une élévation du niveau de qualité des opérations, la société d'économie mixte (SEM) d'aménagement de Toulouse Métropole a entrepris de renouveler ses modes d'action. « Nous souhaitons à la fois améliorer la qualité d'usage des logements et introduire plus de cohérence dans la composition urbaine des nouveaux quartiers », résume Raphaël Catonnet, directeur général délégué depuis juin 2016. La démarche a d'abord consisté à assouplir les procédures. « Nos cahiers des charges étaient perçus comme un peu prescriptifs, note-t-il. Nous avons voulu renverser les choses et faire le pari de la confiance. » Désormais, les promoteurs, informés en début d'année des mises en vente prévues, sont invités à définir leur niveau d'ambition pour une opération donnée, à partir d'une grille d'engagements portant sur des thèmes divers : maîtrise des charges liées à l'énergie, services numériques, système constructif, diversité architecturale, rapport à la nature… la liste n'est pas exhaustive.

Autre inflexion : deux méthodes de sélection sont désormais employées, selon la nature des lots à attribuer. La première, classique, consiste à retenir trois promoteurs sur une liste de candidats.

« Nous pouvons pleinement jouer notre rôle de conseil lors de la fabrication du projet. » Alain Marguerit, paysagiste.

Ceux-ci ont alors trois semaines pour présenter une note d'intention architecturale. La deuxième méthode dite « approfondie », nouvelle à Toulouse, concerne les opérations les plus importantes. L'aménageur choisit alors un seul promoteur sur la base d'une note méthodologique, puis organise avec lui une consultation entre trois architectes.

« Système plus participatif ». Lors de l'élaboration du projet, des ateliers de travail réunissent les différents intervenants et mettent en relation les projets engagés au sein d'un même quartier. « Ce système est plus participatif, apprécie Jean-Philippe Jarno, directeur général du promoteur Urbis Réalisations. Il permet de gagner du temps en amont et laisse davantage de place à la négociation en aval. Le projet ne peut que s'améliorer grâce à cette démarche itérative. » Le paysagiste Alain Marguerit, architecte en chef du quartier de la Cartoucherie, salue lui aussi une démarche plus ouverte : « Un dialogue s'instaure entre les acteurs durant la phase de fabrication du projet, nous pouvons ainsi jouer pleinement notre rôle de conseil. » Selon Raphaël Catonnet, les opérations publiques d'aménagement peuvent être un laboratoire en matière de qualité et d'innovation : « Si nous réussissons à mettre en mouvement la chaîne immobilière, la même énergie nourrira les projets dans le diffus. » Cyrille Thonnelier, directeur général de Nexity Midi-Pyrénées partage cette exigence de qualité. Il rappelle d'ailleurs que « trois programmes de promoteurs toulousains ont été distingués par le jury des Pyramides d'Or 2017. La preuve que les promoteurs locaux sont capables d'innover ».

66 M€ de CA en 2016.

6,8 M€ de produits d'exploitation en 2016.

378 000 euros de résultat net en 2016.

27 lots attribués représentant 1 787 logements en 2016.

32 lots à attribuer représentant 2 302 logements en 2017.

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