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Obsolescence environnementale et énergétique de l'immeuble, le phénomène est-il irréversible ?

Grégory Gutierrez, Avocat associé, DS avocats |  le 29/11/2018  |  ParisFrance entièreMaîtrise d'ouvrageDéveloppement durable

Depuis les lois Grenelle 1 et 2, de nombreux textes tant internationaux que nationaux tentent de favoriser la réversibilité et de lutter contre l'obsolescence environnementale et énergétique. Le bâtiment constitue l'une des premières sources d'économies d'énergie. À ce titre, la lutte contre l'obsolescence environnementale et énergétique est un enjeu pour la profession. Le maître d'ouvrage dispose de plusieurs outils pour gérer l'état environnemental à long terme. Explications.

Notre époque est marquée par la prépondérance des enjeux climatiques qui irradient progressivement l’ensemble des activités économiques. La préoccupation du climat, trait d’union entre le secteur de l’environnement et celui de l’énergie, devient l’axe suprême par lequel convergent désormais les politiques publiques et le marché de l’immobilier, l’un des principaux secteurs concernés. D’abord en ce que le bâtiment constitue l’une des premières sources d’économies d’énergie ; mais aussi en ce que les investisseurs – entendus au sens large – sont nécessairement conduits à se soucier du maintien voire, idéalement, de l’augmentation de la valeur de l’immeuble dans un contexte européen de croissance faible et des menaces que peuvent ressentir les acteurs au travers d’un renforcement de la réglementation pour lutter contre le réchauffement de la planète. Ce mouvement amène les acteurs du marché et en priorité les investisseurs à se montrer plus attentifs à la résilience de l’immeuble. Il est possible d’évaluer cette nouvelle caractéristique de l’immeuble par le biais de divers indicateurs. La communauté financière s’est inscrite dans cette démarche d’évaluation grâce à plusieurs instruments prenant diverses formes. L’utilisation des critères dit environnementaux, sociétaux et de gouvernance (ESG)1, le label investissement socialement responsable (ISR)2, et plus récemment les objectifs de dé veloppement durable (ODD)3 constituent le nouveau cadre de référence des agences de notation qui vient désormais affecter le domaine de l’investissement immobilier. Mais ces démarches sont imparfaites et manquent encore d’harmonie pour en tirer toutes les vertus.

Le rythme imposé par la transition « éco-énergétique »

Dans le sillon du mouvement amorcé par les lois Grenelle 1 et 2, les Gouvernements successifs se sont engagés, certes dans un contexte poussé par une forte internationalisation du problème au travers notamment de l'Accord de Paris4, dans le développement de politiques publiques qui désormais donnent le pas au marché. Le réchauffement climatique n'est plus une question mais une réalité qui appelle à suivre une trajectoire vertueuse, à peine d'en subir plus rapidement les conséquences.

En France, les politiques publiques se sont structurées autour de différents documents d’objectifs. Tout d’abord, par la programmation pluriannuelle de l’énergie (PPE) 5, le Gouvernement s’est vu doter d’un outil de pilotage de sa politique. Ce document fixe, par décret, ses priorités d’action pour la gestion de l’ensemble des formes d’énergie et vise notamment l’efficacité énergétique ainsi que la promotion des énergies renouvelables qui se répercute directement sur la production immobilière. Actuellement, la première PPE est en cours de révision en vue de préparer la période 2019-2023. Cette programmation quinquennale doit être compatible avec la stratégie nationale bas-carbone (SNBC) qui constitue le pendant « carbone » de la PPE. La SNBC (également en cours de révision) vise notamment le domaine du bâtiment et énonce plusieurs axes. Figurent parmi ces axes : la maîtrise des consommations d’énergie dans le domaine du bâtiment, la massification et la levée des barrières à l’investissement pour promouvoir la rénovation énergétique des bâtiments et faciliter le tiers-financement, le renforcement de la prise en compte des enjeux d’analyse en cycle de vie des impacts environnementaux dans les nouvelles constructions au sein des futures réglementations thermiques et la préparation de cette évolution par des labels, le développement des matériaux de construction présentant une faible empreinte carbone. Ces mesures sont accompagnées d’objectifs ambitieux consignés dans le plan de rénovation énergétique des bâtiments. Ce plan, présenté conjointement par le ministre de la Transition écologique et par le ministre de la Cohésion des territoires, le 24 novembre 2017, vise à réaliser 15 % d’économies d’énergie d’ici 5 ans pour le parc immobilier de l’État, la rénovation de 100 000 passoires thermiques par an dans le parc social, elles seront éradiquées d’ici la fin du quinquennat, et l’alignement a minima de l’ensemble du parc immobilier au niveau bâtiment basse consommation (BBC) d’ici 2050. Ce plan s’inscrit dans le cadre plus général du plan climat. Il a été pensé comme un document de pilotage du suivi de l’Accord de Paris pour maintenir la trajectoire d’une neutralité carbone en 2050, anticipant la directive européenne 2018/844 du 30 mai 2018, qui rejoint le même objectif.

À ce rythme imposé par un pilotage ambitieux et structuré des politiques publiques, la loi n° 20161087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages apporte sa pierre à l’édifice en modifiant l’article L. 110-1 du Code de l’environnement. Désormais, ce texte intègre de nouveaux principes applicables aux projets immobiliers. Le principe de solidarité écologique prend en compte, dans toute prise de décision publique et donc toute autorisation administrative ayant une incidence notable sur l’environnement des territoires concernés, les interactions des éco systèmes, des êtres vivants et des milieux naturels ou aménagés. Le principe de l’utilisation durable, selon lequel la pratique des usages peut être un instrument qui contribue à la biodiversité. Enfin, le principe de non-régression : érigé en principe vertueux par le législateur. Il agit comme un effet cliquet. La protection de l’environnement, assurée par les dispositions législatives, réglementaires [...]

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