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OBLIGATIONS ENVIRONNEMENTALES PENDANT ET À L'ISSUE DE L'EXPLOITATION DU LOCAL LOUÉ

le 28/11/2017  |  ImmobilierUrbanismeRéglementationEnvironnementDéchets

L'exploitation commerciale d'un terrain ou d'un local peut avoir des conséquences environnementales et est, à ce titre, susceptible d'être soumise à plusieurs réglementations spécifiques. L'un des enjeux environnementaux importants réside dans la gestion des déchets et les responsabilités qui en découlent (1). Par ailleurs, les parties doivent avoir à l'esprit que la restitution du bien loué enfin de bail est soumise à des règles spécifiques de remise en état, notamment lorsqu'une activité industrielle a été exploitée sur le site (2).

1 La responsabilité des déchets produits dans l'immeuble loué

Normalement, en vertu des dispositions du Code de l'environnement, le preneur est seul responsable des déchets qu'il produit ou détient. Il peut s'agir de résidus divers, tels que fûts, palettes, pneus, substances liquides diverses.

Toutefois, mêmes'il n'est pas à l'origine des déchets, le propriétaire/bailleur est susceptible d'être inquiété et ce sur plusieurs fondements, ce qui justifie que des précautions soient prises dans le contrat de bail.

A - La responsabilité subsidiaire du bailleur vis-à-vis de l'administration

En cas d'entreposage non autorisé de déchets dangereux pour la santé humaine ou pour l'environnement, l'administration peut chercher un responsable afin que celui-ci prenne en charge le retrait, le traitement et l'élimination ou la valorisation finale des déchets. Juridiquement, le responsable de la gestion de ces déchets est leur « producteur » ou leur « détenteur ».

Le locataire d'un terrain oud'un immeuble, qui produit des déchets à l'occasion de l'exploitation de son activité, doit donc en assurer la gestion. Il peut en sous-traiter la gestion (collecte, tri, valorisation) auprès d'une entreprise compétente, ou assurer lui-même cette tâche, mais il reste en tout état de cause responsable de ceux-ci jusqu'à leur élimination ou valorisation.

Il y a quelques années, la jurisprudence et la doctrines'étaient interrogées sur le point de savoir si le propriétaire d'un terrain sur lequel un tiers avait entreposé des déchets pouvait être considéré comme leur « détenteur » et, à ce titre, responsable de leur gestion. Après une période d'incertitude, le principe suivants'est imposé : le propriétaire d'un terrain, qui n'a pas lui-même entreposé de déchets sur son terrain, encourt une responsabilité subsidiaire en la matière. Plus simplement, sa responsabilité peut être engagée en second recours, si le véritable responsable du dépôt des déchets est introuvable ou insolvable.

Ce principe peut sembler « injuste » du point de vue du propriétaire innocent. C'est pour cette raison que la jurisprudence, puis le législateur, ont introduit des conditions pour reconnaître la responsabilité subsidiaire du propriétaire. Vis-à-vis de l'administration, est seul reconnu responsable à titre subsidiaire le propriétaire d'un terrain qui a fait preuve de négligence ou qui n'est pas étranger à la pollution du site parles déchets 1.

Un bailleur, dont le locataire se retrouve insolvable et en liquidation judiciaire, pourra donc être poursuivi par l'administration pour gérer les déchets entreposés sur son terrain, saufs'il fait la démonstration qu'il est étranger à l'abandon des déchets et n'a en aucun cas permis ou facilité leur dépôt, par complaisance ou négligence.

Des précautions doivent donc être prises parle bailleur pour éviter une mise en cause par l'administration pour des déchets dont il n'est pas à l'origine. Le bail doit ainsi contenir des clauses organisant clairement la gestion des déchets conformément à la réglementation applicable.

Il peut notamment être recommandé au bailleur d'être « proactif » vis-à-vis de son locataire, par exemple en prévoyant dans le bail des vérifications périodiques. Pour les baux portant sur une surface importante, ces contrôles périodiques peuvent notamment être programmés dans le cadre de l'annexe environnementale2 , qui constitue un vecteur d'information utile pour le bailleur concernant le respect de la réglementation sur les déchets.

Une clause interdisant le stockage de déchets sur le terrain peut également être envisagée, si cela n'empêche pas le locataire d'exercer son activité. Une autre possibilité peut également consister pour le bailleur à demander à son locataire de lui remettre une garantie financière qui permettra d'assurer la bonne exécution de ses obligations parce dernier. Attention toutefois à ne pas trop multiplier les points de vigilance en faveur du bailleur, car ce serait multiplier les accroches en vue d'une mise enjeu éventuelle de sa responsabilité. Le rédacteur du bail doit donc se livrer à un dosage délicat.

Nota : ce qui vient d'être exposé ci-dessus s'agissant de la responsabilité subsidiaire du propriétaire/ bailleur en matière de déchets vaut également [...]

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