Entreprises de BTP

« Objectifs 500.000 » : « Le manque de diversité dans l’offre de logements est criant », Alain Garès

Alain Garès, directeur général d’Europolia (1), et le groupe de travail 3 « Proposer un logement adapté à chaque situation de vie » ont travaillé sur la question de l’adaptation de l’offre de logements à la demande : plus l’offre sera qualitative, plus les ménages seront tentés d’acheter. Car pour le groupe de travail 3, la priorité est à donner à l’accession à la propriété.

Quelle a été la base de la réflexion du groupe de travail ?

 

Alain Garès : Outre le thème général, nous avions eu de la part de Cécile Duflot la suggestion de nous intéresser au logement dit «intermédiaire», c’est-à-dire entre le logement social et le secteur libre. Mais le sujet plus largement a été celui de l’adaptation de l’offre à la demande. Qui passe d’abord, bien entendu, par la question du prix des logements – mais cette question relevait davantage des autres groupes, et nous nous sommes donc davantage penchés sur des questions de politique générale, et sur les aspects qualitatifs.
La réflexion a été très ouverte, sans a priori. Chacun a pu exposer les éléments qui selon lui concourraient à la situation actuelle et les moyens d’en sortir.

 

 Quel a été le résultat de cette réflexion ?

 

A.G : La vraie nouveauté issue de ce groupe de travail, c’est selon moi la réaffirmation de la priorité à donner à l’accession à la propriété. Après des dizaines d’années passées à favoriser l’investissement locatif, il y a eu un consensus immédiat : le vrai problème, c’est la panne de l’accession. Dans cette optique, l’un des principaux outils dont dispose l’Etat, ce sont les produits financiers. Nous avons donc proposé de revoir le dispositif du PTZ + . 

 

Ce n’est pas un dispositif nouveau…

 

A.G : C’est vrai il existe depuis longtemps déjà. Mais tout le monde a reconnu qu’il ne pouvait pas bien marcher tel qu’il était et qu’il fallait revoir les critères pour qu’il marche mieux. Pour que davantage de ménages en profitent et soient solvabilisés nous proposons par exemple, à dépense équivalente, de le renforcer sur les 3 premières tranches a minima du barème ou encore de relever les plafonds de ressources sur certaines zones (en zone B2 et C, les plafonds sont actuellement inférieurs aux plafonds du logement social, ndlr)

Nous avons également proposé de s’intéresser à la mise en œuvre de la taxation foncière des biens à bâtir, de la rendre plus significative sur la base de la valeur vénale des biens. Nous avons accompagné cette proposition d’une autre mesure : considérant que, quand la collectivité ouvre un terrain à l’urbanisation, la taxe sur la plus-value de cession va à l’Etat, comment faire bénéficier la collectivité d’une partie de cette manne pour accompagner les investissements qu’elle doit supporter ? En fléchant le produit de la taxe à la fois vers le bloc local et vers le bloc national.

 

Autre idée ancienne qui ressurgit : dissocier le foncier du bâti…

 

A.G : Tout le monde est en effet nostalgique du pass foncier qui permettait de payer séparément le terrain et la construction. Le problème c’est que ça marchait tellement bien que ça coûtait trop d’argent. A ressources constantes, il faudrait imaginer des mesures spécifiques mais je ne suis personnellement pas convaincu de la vraie pertinence de cette piste : au bout du compte si vous additionnez 1+1 vous obtenez toujours 2.

 Par ailleurs, il faut baisser les coûts de construction, un travail qui relève surtout des autres groupes de travail des « Objectifs 500.000 ».

Mais une fois que l’on a dit tout ça, il reste un problème d’adaptation « physique » du produit à la demande. Le manque de diversité dans l’offre de logement est criant. La problématique de la défiscalisation a conduit à une uniformisation de la production. Pire : ces logements qui se ressemblent tous sont parfois de mauvaise qualité et vont se dégrader avec le temps.  Et les gens qui veulent acheter un logement pour l’habiter ne trouvent pas ce qui correspond à leurs besoins

 

Comment amener cette diversité ? Par la réglementation ?

 

A.G :  Ce n’est pas l’Etat qui va tenir les rênes. Ce sont les collectivités et les aménageurs qui vont devoir s’emparer de cette question et inciter les promoteurs à offrir une offre diversifiée, s’ils ne le font pas de leur propre initiative. Si les promoteurs eux-mêmes prennent conscience que leur intérêt se trouve dans l’idée d’élargir leur palette d’offre, alors ça peut relancer le marché.

 

Dans cette optique vous avancez l’idée de la construction de logements dit « évolutifs » ou « adaptables ».

 

A.G : Ce sont des logements qui peuvent évoluer selon le parcours de vie. Nous avons ainsi examiné des cas de logements conçus pour que l’on puisse les agrandir facilement, je pense par exemple aux villas Vanilles à Montpellier conçues par les architectes pour accueillir un étage supplémentaire ou pour réorganiser la configuration intérieure. A Toulouse, l’agence Cardete et Huet s’est inspirée pour une opération de logements de sa pratique en matière de bâtiments de bureaux en vue de proposer un logement évolutif à moindre prix. Les logements sont en plateaux (avec un noyau central pour les conduites d’eau, l’évacuation le chauffage etc…). On peut ensuite cloisonner comme on le souhaite selon l’évolution par exemple de la famille.

On s’est rendu compte que ces solutions sont faciles à mettre en œuvre, et peuvent apporter une solution – très partielle, bien entendu, mais réelle, à l’adaptation du logement au parcours de vie. Simplement il faut décider de le faire : soit le promoteur est convaincu et la fait de sa propre initiative,  soit la collectivité l’incite.

Et puis il y a aussi l’exemple des appartements accessoires : dans une copropriété vous construisez un espace supplémentaire de vie à destination de la collectivité. Mis en commun, il peut être utilisé par les uns et les autres en fonction des besoins. Son entretien : ferait partie des charges de copropriétés.

 

Une autre question importante c’est : où construire ? Et là, vous préconisez la création d’outils de connaissance fiables. C’est surprenant qu’il n’en existe pas déjà !

 

A.G : Il existe des outils. Mais ils ne sont pas adaptés aux questions que l’on se pose dans ce travail de réflexion. Par exemple pour le suivi de la consommation des sols. Il en existe pour les espaces agricoles. Mais si vous construisez une habitation sur une exploitation agricole, elle n’est pas prise en en compte. Il faut développer un outil basé sur les données de l’IGN qui permette de connaitre l’utilisation exacte du sol : qu’est-ce qu’on construit où, et comment. Autre outil, celui permettant le suivi des permis de construire. Il existe mais il est incomplet, il faut l’améliorer. Tout cela ne se fera pas du jour au lendemain.

 

Quelles sont les premières mesures à prendre immédiatement ?

 

A.G : Les mesures qui dépendent de l’Etat, la refonte du PTZ + par exemple ne sont évidemment pas les plus rapides à prendre. En revanche, impulser cette prise de conscience qu’il est possible de construire plus simplement et d’avoir une offre plus diversifiée, c’est quelque chose qui dépend beaucoup moins de l’Etat que des collectivités, des aménageurs et des promoteurs eux-mêmes. En réalité ça se fait déjà. Mais pas assez.

 

Comment voyez-vous la suite ?

 

A.G : La vraie question c’est de faire baisser le coût de construction. Nous sommes très chers en France. Si on arrive à baisser le coût des logements et à condition que l’offre soit diversifiée et de qualité, les ménages achèteront plus.

 

 

(1) Europolia est une société publique locale d’aménagement créée en décembre 2010 par la communauté urbaine Toulouse Métropole et la Région Midi-Pyrénées, pour assurer  la maîtrise d’ouvrage d’opérations d’aménagement.

 

 

 

En synthèse

Rapport du GT3

Lire le rapport du Groupe de travail 3 : « Proposer un logement adapté à chaque situation de vie », en cliquant ici

 

Entretien - Avis d'expert

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    Pourquoi faire simple... ça nous ferait avancer trop vite ?

    Bonjour, je vous renverrais à mon commentaire fait sur l’article LeMoniteur.fr : »Simplifier les exigences de la RT 2012, oui mais dans le bon sens ! » s’il apparait. Nous ne sommes plus à la fin des années 70. Nous avons maintenant de vrais spécialistes et du recul sur nos erreurs passées. Et il est maintenant urgent d’avancer en évitant les cafouillages. Plutôt que de reprendre des règles se croisant, s’empilant (DTU, EN, NF, ISO… RT, loi de finance…), pourquoi ne pas faire une réglementation qui réunirait règle thermique, règle accessibilité, accès aux diverses aides, urbanisme… le tout au singulier, claire et accessible à tous. On se dirait simplement : « c’est comme çà qu’on construit/rénove », « Mon bien est-il construit/rénové comme ça ? ». Maitres d’ouvrages et constructeurs arrêteraient d’être frileux.
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