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« Objectifs 500.000 » : « Il faudra rendre la taxation foncière sur le non-bâti plus significative », Claude Bertolino
Claude Bertolino, directrice de l’EPF PACA et rapporteur du groupe de travail n°2 "foncier privé" de la démarche "Objectifs 500.000" - © © DR

« Objectifs 500.000 » : « Il faudra rendre la taxation foncière sur le non-bâti plus significative », Claude Bertolino

le 28/05/2014  |  France

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La directrice de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur, rapporteur du groupe de travail sur la mobilisation du foncier privé des secteurs urbanisés explique les orientations, notamment fiscales,  proposées par son groupe pour libérer des terrains à bâtir. Des orientations qui sont loin d’avoir fait consensus au sein même du groupe de travail…

Quel était le constat de base ?

Claude Bertolino : Le problème du foncier public ayant déjà été pris en compte par la loi du 18 janvier 2013, Cécile Duflot nous avait demandé de nous pencher sur la question de la mobilisation du foncier privé des secteurs urbanisés. Nous nous situions alors en parallèle de la rédaction de la loi Alur. Notre rôle consistait à chercher à compléter cette loi, en fonction de l’évolution de sa rédaction, par des dispositifs innovants et à mettre en lumière des bonnes pratiques pour mobiliser ce foncier privé, plus particulièrement dans les zones urbanisées. L’objet c’était de s’intéresser à ce qui ne se fait pas naturellement.

 Y a-t-il eu des divergences au sein du groupe de travail ?

C.B : Nous avions un groupe de travail dont les visions n’étaient pas toujours uniformes ou concordantes avec celles du Comité stratégique de la démarche. Il y a donc eu beaucoup de débats, parfois animés, des formes d’adhésion puis quelques retournements, notamment sur des sujets qui étaient défrichés et sur lesquels la maturation doit être nécessairement plus longue sur des détails. Mais le plus important c’est que l’initiative de la ministre a été saluée par tous et que nous avons pu faire des propositions constructives. L’ensemble des partenaires ayant été satisfaits de participer à ce groupe et souhaitant des prolongements.

Quelles sont les principales pistes et préconisations du rapport sur la question de la fiscalité notamment ?

C.B : L’un des points d’attaque c’est la rétention foncière. L’alternative qui s’est présentée était : faut-il taxer cette rétention foncière ou alléger la fiscalité sur la cession du non-bâti pour provoquer un choc d’offre ? Les deux solutions ont été examinées. Pour ma part, je pense que la deuxième solution ne marchera pas. Alléger la fiscalité sur la cession demanderait d’inverser la logique fiscale concernant les plus-values sur le non-bâti et de mettre en place un système d’abattements dégressifs. Une mesure qui n’a pas fait consensus. Dans le cas du maintien de la plus-value, nous avons proposé de poursuivre avec l’ensemble des partenaires (aménageurs, lotisseurs, service des Domaines etc…), les réflexions sur la répartition de la plus-value entre propriétaires/opérateurs et collectivités.

Nous avons également proposé de s’intéresser à la mise en œuvre de la taxation foncière des biens à bâtir, de la rendre plus significative sur la base de la valeur vénale des biens. Nous avons accompagné cette proposition d’une autre mesure : considérant que, quand la collectivité ouvre un terrain à l’urbanisation, la taxe sur la plus-value de cession va à l’Etat, comment faire bénéficier la collectivité d’une partie de cette manne pour accompagner les investissements qu’elle doit supporter ? En fléchant le produit de la taxe à la fois vers le bloc local et vers le bloc national.

Par ailleurs, nous nous sommes intéressés aux procédures d’expropriation qui permettent aux propriétaires de bénéficier de l’exonération fiscale sur la plus-value de leur bien. Nous proposons d’étendre cette disposition au cas d’acquisition par la puissance publique pour un projet d’intérêt général.

Autre thème : la densification qu’il s’agit de favoriser. Nous avons proposé des mesures fiscalement marginales comme proroger jusqu’à la fin de 2107 l’exonération des plus-values sur les droits de surélévation.

Et en dehors de l’aspect fiscal ?

C.B : Une des propositions les plus intéressantes selon moi était celle de la création d’une fiche d’identité des sols et des biens qui détaillerait les plans de bornage (à la charge du vendeur), la qualité des sols, la pollution, les risques archéologiques entre autres… un outil qui permettrait de fixer au plus juste le coût du terrain. Il n’y a pas eu d’accord sur la création de cette fiche. Je le regrette.

 A moyen terme, nous proposons également la création d’un kit pédagogique sur la densification à destination des nouveaux exécutifs locaux. Un kit qui comprendrait à la fois des items sur la densification « douce » (surélévation, limites séparatives, divisions parcellaires, …), la densification en zone dense par surélévation, et construction des dents creuses. Ce kit veut également sensibiliser aux enjeux d’opérations plus structurées autour des grands gisements fonciers ou des pôles générateurs de déplacements (exemple du foncier révélé autour des gares).

Ce groupe de travail n’aurait-il pas pu servir à proposer une simplification des documents d’urbanisme ?

C.B : Le PLUi valant PLH, réforme amenée par la loi Alur, va dans ce sens-là. La délivrance des autorisations d’urbanisme à l’échelon de l’intercommunalité également. Mais la difficulté consiste effectivement à articuler entre eux les différents documents stratégiques et de planification (SCot et PLH, PLH et PLU). Nous proposons que le rôle de suivi de cette articulation soit confié aux Comités Régionaux de l’Habitat ainsi qu’un exercice de territorialisation des objectifs de production de logements.


Une autre idée consiste à développer la vectorisation des cadastres et la numérisation des PLU et des SCoT, ce qui est en cours grâce à l’ordonnance créant un géoportail de l’urbanisme.

Enfin, il faut donner aux collectivités une plus grande visibilité par rapport aux moyens juridiques, réglementaires et d’observations mis à leur disposition pour réaliser leurs projets : SAV (« Service Après Vote » de l’ordonnance sur la densification et des différentes mesures existantes, récentes ou à venir, d’initiatives publiques ou privées (Associations Foncières Urbaines de Projet…), à l’attention de nouveaux élus pour les aider dans la mise en oeuvre de leurs programmes et dans l’évolution de leurs documents d’urbanisme.

Comment s’est articulé le travail avec les autres groupes de travail ?

C.B : Le groupe de travail n°1 (sur la simplification ndlr) de la démarche Objectifs 500 000 n’a pas abordé la question de l’archéologie préventive qui impacte directement les préoccupations de notre groupe sous le double aspect des délais et des coûts.

Nous avions en revanche en commun avec le groupe de travail n°3 (sur une offre de logement adaptée ndlr) le sujet de la fiabilité et du partage de l’observation.

Par ailleurs, la réflexion de ce groupe sur des initiatives en matière de logements modulables qui pourraient constituer des solutions aux problématiques de densification et de lutte contre l’étalement était très intéressante pour nous.

Comment voyez-vous la suite ?

C.B :  Notre réflexion sur l’archéologie préventive trouvera certainement son articulation avec la loi sur le patrimoine. Nous attendons également le chapitre de la loi Pinel sur l’artisanat consacré à l’urbanisme commercial.

Enfin, nous avons demandé à ce que le sous-groupe dédié à la co-production public/privé en aménagement soit transformé en groupe de travail pérenne pour permettre une rencontre régulière des opérateurs privés, publics, de l’Etat et d’autres partenaires (dont l’Union sociale pour l’habitat) et favorisant les échanges sur les pratiques et sur la créativité des montages.

Rapport du GT2

Lire le rapport du Groupe de travail 2 : « Mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés », en cliquant ici

A ne pas manquer

L’interview d’Alain Maugard, président de Qualibat,  rapporteur du groupe de travail 4 « Développer les matériaux innovants et inventer de nouvelles façons de construire et rénover », en cliquant ici

L'interview de Nadia Bouyer, conseillère référendaire à la Cour des comptes, rapporteur du groupe de travail 1 «Simplifier la réglementation et l’élaboration des normes de construction et de rénovation » en cliquant ici

A lire en ligne :

- vendredi 30, l’interview d’Alain Garès, directeur général d’Europolia, rapporteur du groupe de travail 3 « Proposer un logement adapté à chaque situation de vie ».

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