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Objectif en partie manqué pour le législateur en quête de foncier

Par France Charbonnel et Elina Asika, avocates à la Cour, Seban & Associés |  le 14/08/2015  |  ArchitectureAménagementUrbanismeRéglementationDroit de l'urbanisme

Lotissements -

Les nouvelles règles de caducité des cahiers des charges, issues de la loi Alur, n’ont des effets que relatifs.

Les lotissements ont toujours présenté l’aspect séduisant de préserver la constructibilité d’un territoire et de le protéger de toute intervention extérieure. Pour ce faire, les colotis adoptent un cahier des charges de lotissement, contrat de droit privé, afin d’ériger une multitude de règles visant à contraindre les possibilités de construction, et ainsi conserver leur environnement et leurs droits.

Ces cahiers des charges posent des difficultés pour le législateur en quête de foncier. La difficulté juridique tient essentiellement à la double nature de ces documents. Toujours de nature contractuelle (Cass. civ. 3e, 31 mars 2010, n° 09-10024), ces derniers peuvent avoir une valeur réglementaire qui résulte de leur approbation par le préfet (CE, 10 février 1992, n° 91967). Dans cette hypothèse, les clauses du cahier des charges ont alors une valeur réglementaire et contractuelle.
Face à cette nature complexe, le nouvel article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014, vise à faire disparaître des règles régissant une partie du droit des sols des collectivités, et ainsi permettre la densification des territoires. Toutefois, on peut s’interroger sur le point de savoir si l’objectif de suppression des règles régissant les lotissements a été réellement atteint par le législateur. L’analyse précise de l’article L. 442-9 nous permet d’en douter, plus précisément s’agissant des lotissements les plus anciens.

Règles d’urbanisme ou « de caractère réglementaire » des cahiers des charges

L’alinéa 1er de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme, ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme d’un délai de dix ans à compter de la délivrance [...]

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