Nouvelle étape du programme 50 000 logements de Bordeaux Métropole

L’ambition du programme des 50 000 logements, lancé en 2010, est restée intacte: produire des logements abordables le long des grands axes de transport de l’agglomération. Cinq équipes d’architectes urbanistes avaient planché sur une quinzaine de sites pilotes.

Le programme entre, cette année, en phase opérationnelle: les premiers permis de construire sont déposés et plusieurs programmes sont engagés. Mais la crise économique ayant frappé tous les ménages, le revenu médian de la métropole stagne autour de 2 250 euros par mois et 1 670 euros mensuels pour les ménages locataires du parc privé.

La métropole aide déjà largement, notamment avec son prêt à taux zéro et le lancement de vastes opérations de construction. On reste très en dessous du prix moyen du marché libre, autour de 3 750 euros/m² neuf sur l’agglomération. Il fallait relancer cette belle ambition de production de logement abordable.

C’est ce que viennent de faire les signataires de la charte pour la mise en œuvre du programme 50 000 logements: Alain Juppé, maire de Bordeaux et président de Bordeaux métropole, Jacques Mangon, maire de Saint-Médard-en-Jalles, vice-président de Bordeaux Métropole chargé de l’urbanisme réglementaire, président-directeur général de La Fab, Jean-François Paillissé, président du directoire de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes et Jérôme Goze, directeur général délégué de La Fab.

Le président de la Métropole, Alain Juppé, a présenté en ces termes aux promoteurs les exigences de la charte, au moment de la signer: «Bordeaux est la troisième ville pour la croissance démographique en France et les besoins sont loin d’être satisfaits. Nous construisons beaucoup, sur les Bassins à flots, la rive droite, Euratlantique. Et aussi dans le cadre des 50 000 logements, qui entrent en phase opérationnelle avec 10 000 logements qui vont être mis en chantier. Les premiers chantiers ont démarré, Bassens-cité de la gare, Bouscat-Libération, Pessac-Cité des métiers, à Bordeaux-résidence du Lac, les premières livraisons devraient arriver dans les 18 prochains mois. Six permis de construire ont été accordés, neuf sont en cours d’instruction, treize études pré-opérationnelles sont actuellement engagées et devraient déboucher sur des concessions publiques d’aménagement, le potentiel de logements concernés tourne autour de 10 000 logements.»

Le sujet qui fâche

Après ce premier constat, l’élu aborde le sujet qui fâche: «Je me réjouis de ce passage à l’acte. Le problème est que l’offre n’est pas toujours parfaitement adaptée à la demande, nous avons des tensions sur les prix, dans le secteur de la construction libre, car nos objectifs en matière de logement social sont tenus. Je proposerai des initiatives bientôt pour atteindre les 25% de logement social prévus par la loi. Mais là nous parlons du logement non aidé et l’offre, aujourd’hui, ne correspond pas à la solvabilité d’une très grande partie des habitants de l’agglomération. Il nous faut trouver des solutions, je sais que vous en avez beaucoup parlé, la charte que nous allons signer a été longuement négociée, mot par mot, même si ce n’est pas tout à fait l’avis de la présidente de la FPI, et nous sommes arrivés à un texte qui prévoit des engagements réciproques».

Quels sont ces engagements ? «D’une part Bordeaux Métropole, les communes et La Fab s’engagent sur les territoires concernés à un dialogue continu avec les opérateurs, la mobilisation des outils nécessaires et à une ingénierie adaptée. De l’autre, les opérateurs s’engagent à relayer les objectifs de Bordeaux de répartition par catégorie: un tiers de logements locatifs sociaux, un tiers de logements en accession à prix maîtrisé et un tiers de logements privés... Et puis dans cette charte nous avons essayé de définir des objectifs de prix, sur les 2/3 de logements abordables, 2 500 euros du m² et une charge foncière de référence à 280 euros du m².»

Et là, devant un auditoire parfois tendu, le président de la métropole appuie ses propos: «Il ne faut pas se raconter d’histoire, poursuit Alain Juppé, je sais que nombre d’entre vous pensent que ce n’est pas possible... mais vous avez quand même signé ! Donc considérons que ce sont des objectifs, qu’il va falloir essayer de tenir au cas par cas et nous mettrons toute notre détermination à essayer de les tenir. Je répète que 30% de la population de Bordeaux peut accéder au prix du marché et pas le reste. Il faut réfléchir à la nature des logements que nous mettons sur le marché, à leur taille, à leur évolutivité, parce on n’habite plus aujourd’hui comme il y a vingt ou trente ans, il faut que nous trouvions des moyens de répondre à cette évolution de la demande. Voilà ce que je voulais dire pour qu’on signe la charte les yeux ouverts».

Un second document a également été signé dans la foulée avec la Caisse d’Epargne Aquitaine-Poitou-Charentes, qui réserve une enveloppe de 15 millions de prêts pour l’achat du foncier sur 2016-2018. Et plus si besoin, selon le directeur régional Jean-François Paillissé. «Avec la Caisse d’Epargne, c’est du concret qui va nous aider à consolider notre programme» conclut Alain Juppé.

De son côté, Jacques Mangon, président de la Fab, en charge de la mise en œuvre du programme, précise sa méthode: «Nous avons des objectifs ambitieux, on ne peut y arriver sans vous, un objectif ambitieux sur le logement abordable, pour lequel nous savons qu’il faudra faire preuve ensemble, opération par opération, d’inventivité, d’imagination, de travail sur tous les postes du bilan pour arriver à sortir ces opérations à ce prix-là. Ce sera difficile, nous le savons tous. Mais nous y arriverons. Et il y aura un autre impact positif, sur le foncier: le programme des 50 000 logements a une ampleur telle, que nous espérons qu’il aura une petite influence sur le marché. L’engagement que nous avons pris d’avoir un prix plafond pour le foncier est de nature sans doute à tempérer l’enthousiasme des acheteurs et opérateurs de la place qui parfois se laissent aller à des prix excessifs. Par ces engagements simples, sans sacrifier la qualité, en continuant d’être à l’écoute les uns des autres, nous pourrons atteindre ces objectifs ambitieux sur lesquels le président veille avec un œil très attentif». Les premiers programmes doivent sortir cette année. L’attention se portera autant sur les prix que sur leur qualité architecturale.

Qu’est ce que le programme des 50 000 logements ?

Le programme des 50 000 logements, lancé par l’agglomération bordelaise il y a cinq ans -alors présidée par Vincent Feltesse- a réuni des équipes d’architectes-urbanistes autour d’une problématique complexe: comment faire émerger 50 000 logements sur des terrains proches des axes de transports collectifs ?

L’appel à projet avait été finalisé autour de cinq équipes lauréates en 2011: 51N4E, Alexandre Chemetoff, Lacaton-Vassal, AUC et OMA. Chaque équipe devait répondre à des stratégies particulières: construire dans la ville, aux lisières, faire évoluer ensemble collectifs et individuels, habiter autour des pôles d’échanges, des grands axes de transports, des grandes zones commerciales. Quinze secteurs tests (trois par équipes) furent désignés et en 2012, au moment où les équipes rendaient leur copie.

Une SPL, La Fab était constituée ad hoc pour piloter le projet. Elle est actuellement présidée par Jacques Mangon, maire de Saint-Médard-en-Jalles, une commune au nord de l’agglomération.

Les objectifs de la charte sur le programme des 50 000 logements

Bordeaux Métropole et La Fab s’engagent dans la production de logements pour tous, à prix abordable. Un comité partenarial doit assurer notamment les conditions d’une construction de qualité, d’innovation architecturale à coût maîtrisé. Les bailleurs sociaux et promoteurs immobiliers s’engagent sur un objectif de production sur chaque opération de ce programme d’un tiers de logements locatifs sociaux, un tiers de logements en accession à prix maîtrisé (2 500 €/m2 TTC maximum, stationnement compris) et un tiers de logements privés. Ils s’accordent également sur un plafond de 280 euros/m2 de charge foncière moyenne et actent le fait d’échanger avec La Fab, dès la phase amont des projets, sur les conditions d’intervention foncières.

Les premiers signataires de cette charte sont: Aquitanis, Axanis, Coligny, Domofrance, Gironde Habitat, ICF Habitat, Le Col, Mesolia, SNI, côté bailleurs; Adim (groupe Vinci), AQprim (groupe Société Générale), BNP Paribas Immobilier, Bouygues Immobilier, Cogedim, Crédit Agricole Immobilier, De Mathieu et Bard, Eiffage, Fayat Immobilier, Groupe Brémond, Groupe Pichet, Icade, Nexity Immobilier, Safran Immobilier, Tagerim, Vilogia, côté opérateurs privés.

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