« Nous sommes le syndicat de défense de nos clients ! »

Comment anticipez-vous l'année 2018 ?

Comme tous les promoteurs, nous avons connu une bonne année 2017 (lire encadré, p. 19) . Et en 2018, les fondamentaux du marché ne bougeront pas : les taux d'intérêt resteront bas, le Pinel et le PTZ sont prorogés durant quatre ans, la sortie du Pinel en B2 se fait en douceur, le moral des Français s'améliore… Nous devrions donc obtenir les mêmes niveaux de vente que l'an passé. A condition que nous soyons capables de produire de l'offre à un prix convenable.

Anticipez-vous des tensions sur les prix ?

Depuis trois à quatre ans, la production a fortement augmenté et les prix sont restés raisonnables [+ 1,8 % sur un an selon la FPI]. Une bonne nouvelle, car nos clients font partie de la classe moyenne, dont le pouvoir d'achat a plutôt stagné.

Je note des pressions sur le coût des travaux. Avec le lancement des chantiers des Jeux olympiques et du Grand Paris Express, les carnets de commandes des entreprises se remplissent ; elles sont en surchauffe et ont du mal à embaucher. Du coup, elles en profitent pour reconstituer leurs marges. Par ailleurs, le foncier reste rare. Sur n'importe quel terrain, une trentaine de promoteurs font des offres.

Et les collectivités locales ne sont pas les dernières à faire augmenter les prix…

« Baisser la TVA sur le logement intermédiaire fera augmenter in fine le prix des terrains à bâtir ».

Afin de réduire les prix de sortie, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers milite pour une TVA à 10 % sur le logement intermédiaire (contre 20 %)…

A l'instant T, cette mesure pourra effectivement les faire baisser. Mais je rappelle que le prix du foncier est calculé à l'envers, en fonction du prix de vente des logements, TVA incluse. J'obtiens le prix d'achat d'une parcelle en déduisant les coûts des études, les coûts de commercialisation, les coûts généraux… et en enlevant ma marge. Si la TVA passe à 10 %, dans deux ou trois ans, les promoteurs auront intégré cette baisse, et elle nourrira in fine la hausse du prix des terrains.

Le choc de l'offre, promis par le gouvernement et mis en scène dans le projet de loi Evolution du logement et aménagement numérique (Elan) aura-t-il lieu ?

Créer un choc de l'offre demeure très compliqué.

Le gouvernement peut faciliter les procédures et améliorer la lutte contre les recours abusifs. Mais comment penser qu'un projet de loi puisse faire baisser le prix des terrains ? Certains estiment qu'Elan manque d'ambition. Prenons ce qui est bon dans ce texte, notamment le fait qu'il propose de lever les points bloquants. Pour créer un choc de l'offre, la solution passe par la densification… et l'élection de maires courageux, qui acceptent ces projets.

Comment densifier et accélérer l'acte de construire ?

Nous pourrions imaginer que, dans l'ensemble des ZAC, tout permis de construire conforme aux documents d'urbanisme soit accordé de droit. Le marché serait plus transparent : vendeurs et acheteurs connaîtraient les droits à bâtir d'une parcelle, et la prise de décision serait plus fluide.

Cette règle pousserait à la densification. Les maires ne seraient pas déresponsabilisés, puisqu'ils garderaient la maîtrise du PLU. Mais cela les obligerait à bien le concevoir… L'autre proposition consiste à mettre en cohérence les documents d'urbanisme (PLH, PLU et plan de déplacements urbains) pour que les outils de planification soient efficaces.

Ces deux mesures ont été portées auprès des services du ministère de la Cohésion des Territoires, qui se sont montrés intéressés [le projet de loi Elan habilite le gouvernement à simplifier la mise en compatibilité des documents d'urbanisme par ordonnance, NDLR].

Près d'un tiers de votre production est vendu en bloc.

Que pensez-vous de la réforme du secteur HLM ?

Se féliciter du fait que la promotion privée se porte bien, mais pas le secteur HLM, ne serait pas sain. Même si nos intérêts peuvent parfois diverger, notre objectif est similaire : produire du logement accessible. Le mouvement HLM a été très longtemps à l'abri de la concurrence, alors que cette même concurrence nous amène à nous remettre en cause en permanence. Par le passé, les bailleurs sociaux ont sans doute été moins poussés à évoluer. Cette réforme est une bonne chose.

Vos ventes aux bailleurs sociaux baisseront-elles ?

Nous vendons essentiellement à de grandes sociétés HLM du groupe Action Logement et à CDC Habitat [anciennement nommé SNI, NDLR]. Ces derniers continueront d'acheter nos logements au même rythme que par le passé. Toutefois, les plus petits organismes [de moins de 15 000 HLM gérés, NDLR] qui devront se regrouper pourraient lever le pied.

Mais nous leur vendons moins fréquemment.

Pensez-vous être impactés par la TVA sur les HLM neufs, qui passe de 5,5 % à 10 % ?

A court terme, cette augmentation de la TVA risque de se répercuter sur nos marges. Elle pourrait également peser sur les prix des logements. Nous nous préparons donc à des négociations serrées avec les bailleurs sociaux.

Alors que vous déployez votre offre de coworking Nextdoor dans les métropoles, Foncière des Régions lance Wellio, une offre similaire. Comment garder votre avance ?

Nous devons nous déployer le plus rapidement possible pour prendre les meilleurs emplacements en France [une trentaine d'espaces à ouvrir dans les 15 premières villes d'ici à la fin 2019, NDLR] et à l'international. Tout le monde se lance dans le coworking, mais c'est un véritable métier. Il y aura des morts !

Notre filiale Nextdoor n'est pas une entreprise immobilière, c'est une société qui propose des services hôteliers dans des lieux de coworking. D'où notre mouvement stratégique avec le groupe AccorHotels [détenteur de 50 % des parts de Nextdoor, NDLR], qui possède le savoir-faire des métiers de l'hospitalité.

Comment se déroule le déploiement de Flexom, votre offre de logements connectés ?

En 2017, Flexom a été déployé sur 13 000 logements réservés et 600 livrés. Cette solution ouverte et gratuite pour le client, pour le moment, permet d'y connecter d'autres services, de type Google Home. Demain, nous pourrions aller plus loin, en déployant par exemple des serrures connectées, qui octroient un code d'entrée durant une durée limitée pour accéder à un logement (afin d'y déposer un colis, par exemple). Dans notre programme 5e Avenue, livré dans la banlieue de Lille à La Madeleine (Nord), Flexom nous a permis de créer une communauté et de faciliter la communication entre le syndic et la Ville. Nous pensons pouvoir monétiser ce service supplémentaire auprès des syndics… Enfin, nous recherchons le modèle économique des conciergeries de quartier.

Aujourd'hui, elles sont subventionnées par les programmes immobiliers, mais nous pensons pouvoir trouver un modèle en proposant leurs services à d'autres que les habitants.

Le projet Elan maltraite le concours d'architecture (1)…

L'architecture est un élément important de nos programmes, car elle fait vendre. Le concours a été institué pour déverrouiller la commande publique pour les jeunes architectes, mais je ne suis pas sûr que le concours systématique soit utile. L'intérêt des habitants n'est que trop rarement pris en compte, le jury s'attarde peu sur les plans des appartements et porte toute son attention sur la façade. Or, Bouygues Immobilier se positionne comme le syndicat de défense de ses clients ! Par ailleurs, je note l'émergence de volumes compliqués, conçus avec des matériaux très différents qui risquent de mal vieillir.

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