Logement

« Nexity doit devenir une banque au sens immobilier du terme », Alain Dinin, P-DG de Nexity

Mots clés : Efficacité énergétique - Entreprise du BTP - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Logement social

Evolution des marges, des prix, développement de la mobilité dans le parc, réforme des HLM et projet de loi Elan, rôle des syndics dans la massification de la rénovation énergétique, création d’un « groupe des parties prenantes »… autant de sujets qui ont été décryptés lors de l’entretien accordé par Alain Dinin, P-DG de Nexity, à l’occasion des résultats annuels du leader de la promotion immobilière.

Le Moniteur : Après de bons résultats 2017, vous prévoyez un chiffre d’affaires en hausse de 10 % en 2018. Vos marges vont-elles également s’apprécier à l’avenir ?

Alain Dinin : Sur les services, oui. Sur le bureau, tout dépendra des opérations. Sur le logement, nous atteignons la limite de la solvabilité des ménages : le revenu médian d’un foyer oscille autour de 1700 euros en France, et de 1 900 euros en Ile-de-France. Le logement est trop cher pour toute une partie de la population.

Nexity vend en moyenne des logements à 220 000 euros. Nous devons rester abordables, donc nous arrêtons d’acheter des terrains à des prix déraisonnables, car le prix du foncier est le premier facteur d’inflation des prix des habitations. Par ailleurs, comme nous avons 47 560 logements à construire, soit 2,6 années d’activité, nous développons des partenariats vertueux : en contrepartie d’engagements sur des volumes, les entreprises du BTP maîtrisent leur tarification.

 

Comment évolueront les prix des logements ?

A.D. : Ils ont beaucoup augmenté depuis dix ans. A Paris et en première couronne, et dans les grandes métropoles régionales, ils ne baisseront pas du fait de la pression démographique et du mouvement de concentration urbaine.

 

Emmanuel Macron veut développer la mobilité dans le parc résidentiel, pour accompagner les carrières professionnelles. Pour répondre à ce défi, Nexity ne devrait-il pas se transformer en banque ?

A.D. : Une « banque » au sens immobilier du terme, oui. Nous y travaillons. Par exemple, si vous devenez propriétaire d’un de nos logements, Nexity pourrait garantir le rachat de votre bien si vous êtes en situation de mobilité professionnelle. Nexity pourrait aussi être nu-propriétaire d’une habitation dont vous seriez usufruitier, avec option d’achat. De même, si vous êtes client du groupe et que vous divorcez, nous pourrions envisager qu’aucune caution ne vous soit demandée pour louer un appartement [Nexity est actionnaire de Century 21 et Guy Hoquet, deux réseaux d’agences immobilières, NDLR].

Tous ces sujets font partie de la société de services que nous développons désormais. Pour y parvenir,
il faut un cadre juridique, fiscal et financier adapté. Mais pour l’heure, le gouvernement ne semble pas vouloir toucher aux textes en vigueur.

 

Le projet de loi Elan n’est-il pas assez ambitieux ?

A.D. : Ce texte est plein de bonnes intentions, mais il n’est pas à la mesure des enjeux, faute de partir du constat des besoins et de l’explosion de la demande qui est devant nous. En 2030, la France comptera 32 millions de ménages, environ 4 millions de plus qu’aujourd’hui, les personnes seules représentant les deux tiers de cette croissance. Le sujet des types de logements et de services adaptés à la nouvelle morphologie des cellules familiales est essentiel. Les membres du gouvernement entendent cela, mais ils se focalisent sur des sujets essentiellement budgétaires. Ils n’osent pas remettre à plat la fiscalité du secteur.

Le projet de loi veut faciliter la transformation de bureaux en logements mais, à Paris, le taux de vacance oscille autour des 2 % [2,7 % dans le quartier central des affaires selon Knight Frank, NDLR] ! Le texte prévoit le développement des grandes opérations d’urbanisme (GOU), jumelles des ex-ZAC, sans moyens supplémentaires. Or, une opération d’envergure sur plusieurs communes implique des équipements publics supplémentaires, et donc des financements…

Avec la réforme du secteur HLM et la baisse des APL, prévoyez-vous une baisse de vos ventes
aux bailleurs sociaux ?

A.D. : J’anticipe une baisse de la commande de logements des plus petits bailleurs sociaux, qui seront obligés de se regrouper. Les plus gros continueront d’acheter. Toutefois, un certain nombre de décisions concernant les organismes HLM, mais aussi le Grand Paris, le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou les quartiers prioritaires de la ville, provoqueront en 2020 des effets de contraction du marché. D’autant qu’avec les élections municipales cette année-là, les maires pourraient retarder l’octroi des permis de construire.

 

Chaque année, Nexity investit 30 millions d’euros dans l’innovation et le digital. Mais vous avez lancé Eugénie, une solution pour connecter vos logements, dix-huit mois après Flexom de Bouygues Immobilier…

A.D. : Et alors ? Eugénie n’a pas été lancée pour faire du chiffre d’affaires supplémentaire, mais pour répondre à la demande des clients. Nos commerciaux nous remontent un effet « waouh ». Le vrai défi des services aux clients, c’est de les rendre viables économiquement. Des briques se mettent en place, nous sommes en train de construire le modèle.

 

Vous avez une activité de syndics. Quel rôle peuvent-ils jouer dans la massification de la rénovation énergétique ?

A.D. : Le problème de la rénovation énergétique, c’est que les copropriétaires doivent payer des travaux amortissables sur quinze ans au moins, alors qu’ils restent en moyenne sept ans dans leur logement. Ce financement ne peut pas être supporté par des personnes, mais doit l’être par une copropriété. La massification de la rénovation énergétique des logements est louable, mais nous n’avons pas les outils juridiques pour la déployer.

Nous avons lancé une expérimentation dans les Hauts-de-France [le syndic a joué le rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage en accompagnant la copropriété dans le montage financier et opérationnel des travaux, NDLR], mais nous avons du mal à la dupliquer. Le projet de loi Elan n’aborde pas cette thématique, il souhaite simplement changer les règles de gouvernance d’une copropriété [la dernière mouture des textes viserait la constitution d’un conseil d’administration pour les immeubles de plus de 100 lots, NDLR]. Imaginons un instant que la copropriété devienne un conseil d’administration. Si un copropriétaire ne respecte pas une de ses décisions, que se passera-t-il ? Dans une entreprise, il serait licencié, mais dans une copropriété ?

 

Vous avez quitté la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) en décembre, et vous avez appelé les autres promoteurs, associations, entreprises du bâtiment, à réfléchir ensemble à la problématique du logement, du vivre-ensemble…

A.D. : Et je n’ai pas été beaucoup entendu ! Mais je continuerai à clamer qu’il faut avoir une approche plus globale du secteur. J’ai quitté la FPI car j’ai estimé qu’elle tenait un discours communautariste. Il n’y a rien de personnel avec Alexandra François-Cuxac, sa présidente. Arrêtons de réfléchir en silo, la FPI ne peut pas se focaliser sur le logement collectif sans se préoccuper du logement social, de la maison individuelle, des villes de taille moyenne…

En tant que P-DG d’une société qui a vocation à être utile à la société, je ne me reconnais pas dans ce positionnement. Je réalise 32 % de ventes aux bailleurs professionnels, dont une bonne partie aux bailleurs sociaux, je ne peux pas me réjouir des annonces gouvernementales simplement parce que le dispositif d’investissement locatif Pinel est maintenu pendant quatre ans. C’était une bonne nouvelle, mais ce ne peut être le seul sujet.

 

Vous dites que Nexity doit être utile à la société. Comment comptez-vous innover en ce sens ?

A.D. : L’engagement sociétal est très fédérateur pour nos salariés. Certains nous demandent d’ailleurs de réfléchir plus sérieusement à notre positionnement sur l’habitat très social, comme l’hébergement d’urgence, les solutions d’accueil aux migrants, ou encore, le développement de pensions de famille. Nous devons là trouver un modèle économique, qui consistera a minima à ne pas perdre d’argent.


Par ailleurs, nous créerons en 2018 un groupe « des parties prenantes » composé de clients, de collectivités, de fournisseurs, d’associations, qui discuteront avec le comité exécutif, principalement sur les questions de RSE, mais aussi sur les attentes des clients.

 

Comment comptez-vous renforcer l’accompagnement des collectivités locales ?

J’ai fait apparaître dans les comptes de Nexity la notion de « land bank », car la seule façon de les aider dans un premier temps consiste à porter du foncier sur une longue durée. Notre dette se situe à 21 % des fonds propres, nous disposons de marges de manœuvre. Nous deviendrons partenaires de ZAC, de GOU, développerons des sociétés d’économie mixte à opération unique (Semop) et, dans un certain nombre de cas, nous pourrons même devenir propriétaire du terrain.

A Bry-sur-Marne (Val-de-Marne), nous avons acheté en accord avec le maire un terrain sur lequel se trouvent d’anciens studios de cinéma, qui peut donner lieu au développement d’un projet de 140 000 m². Nous travaillons actuellement sur de l’aménagement urbain, comprenant des équipements publics. Sur la base de ce partenariat avec la ville, nous pouvons gérer ensemble la sortie des permis de construire, pour être en adéquation avec le « temps » de la collectivité.

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