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Mobilisation générale sur le front du logement

laurence francqueville |  le 05/09/2012  |  ImmobilierTechniqueBâtimentIsèreFrance entière

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Construire 500 000 logements par an pendant cinq ans, dont 150 000 sociaux : l’ambition présidentielle est grande au vu d’une année 2012 qui pourrait s’achever sur 320 000 mises en chantier (dont moins de 80 000 sociaux). Première grande annonce du gouvernement ce 5 septembre avec un projet de loi visant à dynamiser la construction de logements sociaux.

Le gouvernement fait preuve de volontarisme sur le thème du logement en cette rentrée 2012, avec plusieurs dispositifs qui se veulent « pragmatiques, clairs, efficaces et pérennes ». Ils seront annoncés en trois grandes étapes : le projet de loi sur le logement social qui a été présenté le 5 septembre, des mesures fiscales et budgétaires de soutien au logement avec le projet de loi de Finances le 26 septembre, et enfin une grande loi annoncée pour le printemps prochain. De quoi satisfaire les professionnels, même si les premiers résultats ne seront pas visibles avant au moins deux ans.

Priorité au logement social

Conformément à la promesse du candidat Hollande, le gouvernement a présenté le 5 septembre un projet de loi qui entend créer les conditions pour construire 150 000 logements sociaux dès 2013.
Ce texte comporte deux volets. Le premier volet modifie l’article 55 de la loi SRU adoptée en 2000 pour faire passer, d’ici 2025, de 20 à 25% la part minimale de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France ) qui font partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une ville de plus de 15 000 habitants. Les communes où il n’y a pas de besoin manifeste resteront tenues au quota de 20%.

« Plus de la moitié de l’effort de rattrapage devra se concrétiser par des projets en PLAI ou en PLUS, soit du logement très social, le reste en PLS», a précisé Cécile Duflot le 3 septembre lors d’une réunion avec l’association des journalistes de l’habitat et de la ville (Ajibat). Le préfet pourra multiplier par cinq le montant des sanctions prévues (140 euros par logement manquant aujourd’hui) pour les communes récalcitrantes dans la limite d’un plafond passant de 5 à 10% des dépenses de fonctionnement de la commune si son potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150% de la moyenne.

Ces recettes devraient être affectées à la construction de logements sociaux, par exemple via l’établissement public foncier compétent. Le projet de loi prévoit en outre que l’Etat peut déléguer l’exercice du droit de préemption urbain sur les communes en état de carence aux EPCI délégataires des aides à la pierre et aux établissements publics fonciers locaux.

Mise à disposition des terrains de l'Etat

Le second volet du projet de loi, plus incitatif, instaure un cadre juridique permettant à l’Etat et à certains établissements publics (RFF, SNCF, etc.) de mettre à disposition des collectivités leurs terrains vacants pour construire du logement. Le gouvernement relève en effet que « le coût d’acquisition du foncier, qui représente entre 14 et 24% du coût de revient d’une opération, empêche parfois d’équilibrer financièrement les opérations de logement social, en zone tendue notamment ». Il entend donc créer "le choc d'offre nécessaire pour encourager la libération du foncier", selon les termes du Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, au cours du Conseil des ministres.

Comment ? En autorisant une décote sur le prix du terrain. Si la loi de cohésion sociale de 2005 donnait déjà à l’Etat la possibilité de vendre ses terrains pour la construction d’HLM avec une décote plafonnée à 30%, celle-ci n’était pas utilisée. Le futur projet de loi prévoit que cette décote pourra aller jusqu’à 100% sur le prix du terrain cédé aux collectivités locales ou aux EPCI sur la partie destinée à construire du locatif social ou du logement en accession à prix maîtrisé. L’avantage financier devra être complètement répercuté dans le prix de revient des dits logements. Si l’opération ne se fait pas dans les cinq ans, un mécanisme de remboursement est prévu. De même, le logement en accession sociale ne pourra pas faire l’objet d’une plus-value s’il est vendu dans les cinq ans. Le détail des modalités de cession (via France Domaine, sauf pour les terrains appartenant à RFF et la SNCF) sera précisé par décret.

Selon le ministère du Logement, 930 sites publics, représentant 2 000 hectares au total, ont été identifiés à ce jour comme cessibles ou mobilisables pour construire quelque 110 000 logements d’ici 2016. Le ministère a mis en ligne dès ce 5 septembre l’inventaire du foncier public disponible. « Cet inventaire pourra être enrichi ultérieurement, notamment grâce aux collectivités que nous avons sollicitées parallèlement aux services de l’Etat pour identifier d’autres opportunités», a ajouté Cécile Duflot en conférence de presse le 5 septembre. Confiante dans la réussite d’un dispositif dans lequel « tous les intervenants, Etat, établissements publics, bailleurs, collectivités, seront impliqués », elle juge que « cette loi est nécessaire socialement et rentable économiquement puisqu’elle rapportera à l’Etat (TVA, emplois) plus qu’elle ne lui coûtera».

La ministre aura toutefois bien besoin du soutien du Premier ministre et du Président de la République pour que ces outils se traduisent vite par des chantiers. L’ensemble du gouvernement paraît mobilisé sur cette question. Pour preuve, trois ministres accompagnaient Cécile Duflot lors de la présentation du projet de loi à la presse : Geneviève Fioraso (Enseignement supérieur), François Lamy (Ville) et Frédéric Cuvillier (Transports). Ce dernier a d’ailleurs annoncé avoir saisi les présidents de la SNCF, de RFF et de la RATP sur cette question : près de 500 hectares de terrains ont d’ores et déjà été identifiés, soit 150 sites touchant 120 communes. Et une démarche similaire va être entreprise autour des ports fluviaux et maritimes. « Nous allons accélérer le schéma de cession du patrimoine, améliorer la coordination et instaurer une démarche commune notamment pour les procédures de déclassement », a expliqué Frédéric Cuvillier. Et d’ajouter : « Je veillerai à ce que les terrains soient véritablement mis sur le marché et non plus retenus, même si cela nécessite des réflexions approfondies pour la relocalisation des installations techniques comme cela peut être le cas pour les terrains dans les sites urbains très denses ».

L’examen du projet de loi débutera le 11 septembre lors de la session extraordinaire du Parlement (d’abord au Sénat puis à l’Assemblée). Cécile Duflot prévoit un vote d’ici mi-octobre et une entrée en vigueur avant la fin de l’année.

 

Un budget 2013 volontariste pour le logement mais sous contraintes

Parallèlement à cette boite à outils, le gouvernement entend mettre en place de nouveaux financements et adopter de nouvelles dispositions fiscales via le projet de loi de finances 2013 qui sera présenté le 26 septembre. Il faudra évidemment attendre l’issue de la discussion parlementaire pour voir ce qu’il adviendra du budget du Logement (stable a priori autour de 8,2 milliards d’euros), mais des moyens supplémentaires sont annoncés pour le logement :

-          Augmentation des aides à la pierre (de 450 millions d'euros en 2012 à 500 millions en 2013) ;

-          Utilisation d’1 milliard d’euros par an (pendant trois ans) qu’Action Logement (ex-1% Logement) se propose d’emprunter auprès de la Caisse des dépôts pour alimenter un super « PLAI » (Prêt locatif aidé d'intégration), un prêt super bonifié pour construire des logements très sociaux en zone tendue avec des plafonds de loyer ;

-          Suppression du prélèvement de 245 millions sur les organismes HLM, contre un travail de mutualisation des fonds propres ;

Des ressources additionnelles, peu onéreuses pour l’Etat, qui viendront s’ajouter à celles du Livret A, dont le plafond de dépôts sera porté par décret, vers la mi-septembre, de 15 300 à 19 000 euros (+25%). Une nouvelle hausse de 25% est annoncée pour la fin de l’année – à l’issue d’une réflexion sur l’ensemble de l’épargne réglementée -, le doublement promis devant s’étaler sur la durée du quinquennat. Au grand dam du monde HLM, le gouvernement ne semble pas enclin à demander à la Caisse des dépôts de profiter de ce surplus de collecte pour baisser le taux auquel elle prête aux organismes de logement social.

Plusieurs mesures fiscales sont également attendues pour :

-          Lutter contre la rétention foncière : le projet de loi de finances devrait prévoir une inversion de la fiscalité des plus-values de cession des terrains privés ;

-          Inciter l’investissement privé dans le logement intermédiaire (avec un plafonnement des loyers), tout en soutenant le secteur du BTP, via l’élaboration d’un nouveau dispositif pour remplacer le « Scellier » à compter du 1er janvier ; il s’agirait d’un dispositif d’amortissement locatif assez similaire au dispositif Besson, permettant de déduire un déficit foncier du revenu global ;

-          Rouvrir le PTZ+ à l’accession dans l’ancien sous conditions (mesure encore à l’étude) ;

-          Détailler le « vaste plan de rénovation énergétique des logements » qui devrait être présenté lors de la conférence environnementale des 14-15 septembre. Ce plan devrait se traduire, selon les termes employés par le président de la République à Chalons en Champagne le 31 août, par "un dispositif fiscal simplifié et stabilisé" pour parvenir à son objectif de faire bénéficier chaque année un million de logements (dont 600 000 anciens) d'une isolation thermique de qualité ;

-          Et pour lutter contre la vacance, via le développement d’agences immobilières à vocation sociale et l’instauration d’une surtaxe pour les propriétaires ne voulant pas mettre leur bien vide sur le marché ;

Une loi-cadre sur le logement au printemps 2013

Après des mesures qualifiées d’ « urgence » comme le décret du 20 juillet encadrant l’évolution des loyers dans 38 agglomérations, une loi-cadre doit venir rénover la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Sera instauré un dispositif « simple » pour garantir la modération des loyers sur la base des loyers moyens observés, quartiers par quartiers,typesde biens par type de biens (un observatoire devrait être opérationnel d’ici la fin de l’année, selon la ministre, qui a entamé un travail sur ce sujet avec l’Anil et l’Olap). « Les bornes qui seront fixées empêcheront les dérapages et éviteront le développement de contentieux inutiles», a expliqué Cécile Duflot, le 5 septembre. Ce texte devrait réformer les professions immobilières mais aussi simplifier et sécuriser les procédures d'aménagement et d'urbanisme (recours abusifs, densité urbaine, divisions foncières, développement des établissements publics fonciers, etc.) et introduirait la réforme de la « géographie prioritaire » de la politique de la ville.

Les professionnels satisfaits de ce premier projet de loi

L’Union sociale pour l’habitat (USH) approuve la cession avec une décote allant jusque 100%, qui « constitue une rupture avec une logique centrée exclusivement sur la valorisation financière maximale ». Elle souhaite toutefois que soient maintenues et développées en parallèle d'autres modalités de mise à disposition de foncier public - baux emphytéotiques par exemple -, pour offrir plus de souplesse au dispositif. Cécile Duflot a déjà précisé que « le bail emphytéotique est et reste un mode opératoire auquel il sera fait recours. C’est pourquoi le projet de loi n’a pas eu à en traiter». Le monde HLM souhaite en outre que le renforcement du quota de logements sociaux soit étendu aux communes actuellement non concernées par la loi mais qui connaissent un développement démographique rapide et durable.

L’Association des Maires de grandes villes de France (AMGVF), présidée par Michel Destot, député-maire de Grenoble, se réjouit des dispositions du projet de loi. Pour le seuil des 25% de logements sociaux à atteindre d’ici 2025, l’AMGVF estime qu’ « il serait ainsi pertinent de retenir une moyenne d’agglomération plutôt que de l’appliquer strictement à chaque commune-membre, qui ne dispose pas toujours des mêmes dessertes en transports et équipements publics ». Par ailleurs, l’AMGVF « veillera à ce que les pénalités appliquées aux communes qui ne respectent pas la nouvelle loi SRU soient reversées directement aux grandes villes et agglomérations ayant pris la délégation des aides à la pierre et dotées de programmes locaux de l’habitat (PLH) ».

L’Union des maisons françaises, fédération de constructeurs de maisons individuelles, juge la mesure positive mais l’estime « notoirement insuffisante compte tenu des besoins et du rythme de construction actuel». Son président Christian-Louis Victor, rappelant que l’accession en maison représente plus de 50 % des mises en chantier et des surfaces construites depuis 1975, demande que « ce dispositif soit complété par une mobilisation du foncier privé en réformant la taxation des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir pour inciter les propriétaires privés à mettre sur le marché leurs terrains constructibles ».

Même réaction du côté des aménageurs, qui appellent de leurs vœux un « choc foncier ». Roger  Bélier, président du Snal, souhaite par ailleurs que puisse être prise en  compte, dans la définition du prix des prochaines cessions des  terrains de l'Etat, la réalisation de logements à prix maîtrisés  souvent complémentaires à la construction de logements sociaux pour  les collectivités.

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