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 |  le 17/10/1997  |  ImmobilierRéglementation

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Quels sont les murs mitoyens ?

La clôture séparant deux fonds contigus est, soit privative, soit mitoyenne. Elle est privative lorsqu'elle est la propriété exclusive du propriétaire de l'un des fonds. Elle est mitoyenne lorsqu'elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Toute clôture séparative peut être mitoyenne, quelle que soit sa nature : murs, haies, fossés...

Peut-on exiger la cession de la mitoyenneté ?

Le propriétaire d'un fonds peut obliger le propriétaire du fonds contigu à lui céder la mitoyenneté. Le propriétaire qui use de cette faculté pourra utiliser ce mur, devenu mitoyen, pour y adosser une construction édifiée sur son terrain. Cette cession forcée de mitoyenneté n'est prévue par la loi que pour les murs.

Est-il possible d'écarter l'obligation de céder ?

La faculté d'exiger la cession forcée de la mitoyenneté des murs n'a pas un caractère d'ordre public. Le propriétaire du fonds contigu au mur peut en être privé :

par une renonciation volontaire de sa part et qui l'obligera ensuite, ainsi que ses ayants cause ;

par une clause du lotissement ou du partage ayant tracé la configuration des fonds voisins ou par tout autre acte juridique écartant le jeu de l'article 661 du Code civil : « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie » ;

par l'existence d'une servitude dont l'exercice est incompatible avec la mitoyenneté.

Que faire en cas de refus du propriétaire ?

Si le propriétaire privatif du mur accepte l'offre d'achat de la mitoyenneté qui lui est adressée par le propriétaire du fonds voisin, la cession de la mitoyenneté s'opérera par contrat. Si, en revanche, le propriétaire privatif du mur repousse l'offre, une décision judiciaire est nécessaire.

Comment prouver la mitoyenneté ?

La mitoyenneté peut être prouvée par la production d'un acte juridique établissant le caractère mitoyen ou privatif d'une clôture. Cet acte peut être authentique ou sous seing privé. A noter que la jurisprudence admet que la preuve de la mitoyenneté (ou de la non-mitoyenneté) peut résulter des titres de propriété d'un seul des propriétaires contigus.

A défaut de titre, comment prouver ?

Faute d'un titre établissant clairement le caractère mitoyen ou privatif d'une clôture ou en présence d'un titre trop ancien (remontant à plus de trente ans, par exemple), un propriétaire peut faire la preuve de la mitoyenneté ou de la non-mitoyenneté d'une clôture en invoquant l'existence d'une possession remplissant toutes les conditions légales de l'usucapion (prescription).

Afin de simplifier la solution des problèmes de preuve pouvant se poser en matière de mitoyenneté, le Code civil formule une série de présomptions légales.

Quelles sont les marques de non-mitoyenneté ?

Les présomptions de « non-mitoyenneté » se fondent sur des particularités de construction ou d'aménagement (dénommées marques de non-mitoyenneté) pour en conclure que la clôture a été édifiée ou établie par un seul des propriétaires en conflit. Ces présomptions traduisent les usages suivis à l'époque de la rédaction du Code civil.

Quelle est la présomption légale de mitoyenneté des murs entre bâtiments ?

On entend par « murs entre bâtiments», les murs servant de séparation entre deux bâtiments accolés. Si les deux bâtiments accolés sont de hauteur égale, le mur qui les sépare est présumé mitoyen dans sa totalité. Si les deux bâtiments accolés sont de hauteur inégale, le mur qui les sépare est présumé mitoyen jusqu'au toit du plus petit. Au-dessus, il n'est plus présumé mitoyen.

Quelle est la présomption légale de mitoyenneté des murs entre cours et jardins ?

On entend par « murs entre cours et jardins », les murs séparant des terrains dont l'usage est de servir de cour ou de jardin (c'est-à-dire de surfaces relativement limitées dépendant d'un immeuble et où les occupants de ce dernier pratiquent des cultures potagères ou d'agrément). Le mur qui sépare deux cours (appartenant à des propriétaires différents) est présumé mitoyen. Celui qui sépare deux jardins (appartenant à des propriétaires différents) est lui aussi présumé mitoyen. C'est enfin le cas, également, du mur séparant une cour et un jardin (appartenant à deux propriétaires différents).

Quelle est la présomption générale de mitoyenneté des clôtures autres que des murs?

Si deux propriétés sont closes, la clôture est présumée mitoyenne. Si, sur les deux domaines l'un est clos et l'autre non, la clôture est présumée propriété privative du propriétaire du domaine clos. Le Code civil vise toute clôture. Cela signifie que la présomption légale peut jouer alors même que les deux domaines ne sont pas enclos de la même façon. Ils peuvent être clos à la fois par des haies, des murs, des palissades, etc.

Quelle est la hiérarchie entre les modes de preuve ?

Le titre ou la prescription l'emporte sur les marques de non-mitoyenneté et sur les présomptions légales de mitoyenneté.

Les marques de non-mitoyenneté l'emportent, en principe, sur les présomptions de mitoyenneté.

Les preuves par témoins ou par expertise peuvent l'emporter sur les marques de non-mitoyenneté et sur les présomptions de mitoyenneté.

Comment se répartissent les charges ?

Les copropriétaires d'une clôture mitoyenne doivent contribuer à ses dépenses d'entretien, sa réparation et le cas échéant, sa reconstruction. Cette règle est commune à toutes les clôtures mitoyennes : murs, haies, fossés, etc. Le montant de l'obligation est proportionnel au droit de chacun.

Si un copropriétaire se dérobait à son obligation d'entretien à frais communs, l'autre pourrait l'assigner en justice. Il pourrait en attendant, prendre des mesures conservatoires.

A RETENIR

Quelle définition ?

La clôture est mitoyenne lorsqu'elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Elle est privative lorsqu'elle est la propriété exclusive du propriétaire de l'un des fonds.

Quelles clôtures ?

Toute clôture séparative peut être mitoyenne : murs, haies, fossés, ruelles, palissades...

Quelle preuve ?

La preuve de la mitoyenneté se fait par la production d'un titre, par la prescription ou par les présomptions légales.

Quelles charges ?

Le montant de l'obligation aux charges de la mitoyenneté (entretien, réparation, reconstruction) est proportionnel au droit de chacun.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

Code civil, art. 653 à 655, 661, 666 à 668, 670, 1317 et s., 2228 et s.

Cass. civ., 6 mars 1969, JCP 1969, IV, p. 98.

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