Logement

Michel Ceyrac quitte la fédération des ESH satisfait, mais critique sur la fixation des objectifs de production HLM

Mots clés : Logement social

Dans une interview accordée à l’agence AEF Habitat et Urbanisme, le désormais ancien président de la fédération des ESH (Christian Baffy, élu « à l’unanimité », jeudi 5 juin 2014 lui succèdera) salue l’action combinée de sa fédération et de l’ensemble du mouvement HLM, qui ont permis, sur le plan fiscal ou réglementaire notamment, aux bailleurs sociaux de s’en sortir « mieux » qu’en 2010. Critique sur les objectifs de construction fixés par l’exécutif aux bailleurs, il appelle à davantage mettre l’accent sur la réhabilitation du parc.

Vous quittez la présidence de la fédération des ESH, quel bilan tirez-vous de vos deux mandats ?

 

Michel Ceyrac : Aujourd’hui, dans un contexte économique global assez difficile, les organismes HLM travaillent dans un environnement plutôt favorable grâce aux avantages que nous avons réussi à maintenir ou que nous avons obtenus : TVA réduite à 5,5 %, dégrèvements de taxe foncière dans les ZUS, augmentation très forte de la contribution d’Action Logement à la construction de logements sociaux, ou encore l’enveloppe sur fonds d’épargne de la CDC de 120 millions d’euros pour 2013, et des éco-prêts à des taux très intéressants. Construction ou réhabilitation, nous n’avons jamais eu des taux si bas, même s’ils sont variables. Enfin, le budget des aides à la pierre a été maintenu, vaille que vaille, et nous avons réussi à éviter tout nouvel impôt. Ce n’est évidemment pas dû qu’à la seule action de la fédération, mais le fait que l’USH ait exercé son rôle de lobby avec un bon accord entre ses composantes, je crois que cela a participé à la création ou au maintien de cet environnement favorable. Résultat : en 2013, on dénombre une hausse des agréments de logements sociaux dont 60 % sont le fait d’ESH, avec une progression de 27 % sur un an !

À mettre également au crédit de la fédération des ESH, la directive marchés publics, qui a été adoptée avec les amendements et codifications que nous souhaitions, grâce à notre lobbying à Bruxelles, et qui permet les coopérations entre ESH. Par ailleurs, pour la première fois, jusqu’à l’année dernière, la fédération des ESH a présidé la CGLLS. Nous avons obtenu d’être respectés par les pouvoirs publics et avons évité une hausse des cotisations pour abonder les aides à la pierre. Enfin, à l’intérieur même de la fédération, nous avons institué une commission sur les attributions de logements, signé plusieurs accords de branche – sur l’emploi des jeunes, des seniors ou encore des personnes handicapées dont le taux d’emploi approche les 5 % -, participé très largement aux réflexions sur la mutualisation financière entre organismes HLM.

Somme toute, je n’ai pas de regrets très importants : nous nous en sommes sortis mieux que nous étions rentrés en 2010. Ce n’est pas un petit résultat !

 

Pour autant, la crise du logement persiste et la demande de logement social ne faiblit pas… Cet environnement favorable ne peine-t-il pas à se traduire dans la réalité, sur le terrain ?

 

M.C. : Je ne suis pas du tout d’accord. En France, on continue de tout gérer depuis Paris, en fixant des objectifs nationaux – comme l’objectif des 500 000 logements affiché par le président de la République – qu’on s’échine ensuite à décliner et atteindre dans les territoires. Alors que, dans mes déplacements réguliers en région, en tant que président de la fédération, j’ai pu constater que, partout en dehors de l’Île-de-France, on peine à trouver des locataires. Il y a des zones tendues, certes, mais ce sont des micro-territoires : une partie du littoral en Paca, la zone frontalière avec la Suisse… En réalité, dans beaucoup de territoires, il faut arrêter de construire ou construire moins. Car lorsqu’on construit, cela vide le parc ancien et les HLM se trouvent en concurrence frontale avec les investisseurs privés, qui ajustent les loyers à la baisse jusqu’à atteindre des niveaux inférieurs au parc social. Je pense que l’on pousse de manière artificielle la construction dans tous les territoires, en imposant des objectifs qui ne correspondent plus du tout aux besoins. Il faut aller vers plus de décentralisation dans la fixation des objectifs de construction et de réhabilitation, en partant des besoins exprimés par les régions.

 

Pourtant, lors de votre élection en 2012, vous souteniez l’objectif de construire 150 000 nouveaux logements sociaux par an…

 

M.C. : De manière générale, les bailleurs sociaux ont toujours été le bon petit soldat des pouvoirs publics : ces derniers fixent des objectifs, et les HLM doivent s’efforcer d’y répondre. Mais nous peinons à tenir ces objectifs. L’an dernier nous étions à 117 000 agréments, dont plus de 30 000 en Île-de-France. C’est considérable. Sur ce territoire, on voit difficilement comment on peut mieux faire surtout avec un secteur de la promotion privée en difficulté et des opérations qui ne sortent pas !

 

Vous mettez donc davantage l’accent sur la rénovation de logements anciens, que sur la construction ?

 

M.C. : Oui, il faut plus d’aides à la réhabilitation pour ceux de nos logements qui deviennent obsolètes, trop petits, pas confortables, mal isolés, et dont les gens ne veulent pas. Il faudrait également des aides à la démolition, pour les territoires où il n’y a plus de demande. Dans le système de mutualisation entre organismes HLM qui va être opérationnel dans quelques semaines, nous avons mis en place beaucoup de primes à la réhabilitation, beaucoup de primes à la démolition. Mais peut-être faudra-t-il aller plus loin.

 

Quels sont, selon vous, les grands chantiers qui se présentent à votre successeur ?

 

M.C. : Les sujets ne concernent pas que les ESH. Il faut travailler sur les coûts de construction car sur ce sujet aussi, on observe une France à deux vitesses, même si la politique actuelle sur la simplification des normes va dans le bon sens. Sur la réglementation thermique, déjà très exigeante, il est urgent de faire une pause d’autant qu’il y a un grand décalage entre la façon dont les gens habitent leurs logements et celle qu’il faudrait pour atteindre les performances énergétiques attendues. L’amiante, qui touche toutes les rénovations, petites ou grandes, est aussi un sujet majeur.

 

Vous êtes par ailleurs inquiet des conséquences possibles du gel des APL sur le modèle économique des ESH…

 

M.C. : Les aides personnelles au logement, qui représentent un budget de 16 ou 17 milliards d’euros dont 6-7 pour les locataires HLM, vont être un vrai sujet. Les pouvoirs publics souhaitent faire des économies et ciblent notamment les dépenses sociales via le gel des APL. Dans ce contexte, nous constatons que l’idée de calibrer le loyer en fonction des revenus est en train de prospérer. Dans certains territoires, comme sur la communauté urbaine de Rennes, des expérimentations sont menées qui visent à fixer dans le parc social un « taux d’effort » plafond. C’est dangereux, car cela revient à faire peser sur les organismes HLM la responsabilité d’ajuster leurs loyers et ainsi de prendre en charge une part d’APL. Et le risque c’est que cette part devienne de plus en plus importante pour, en parallèle, alléger davantage encore les aides personnelles. Or, si les HLM ont moins de ressources, ils vont devoir réduire les travaux d’amélioration et la construction neuve qui consomment aujourd’hui la totalité de leur autofinancement. Les conséquences pourraient être graves.

 

Source AEF Habitat et Urbanisme www.aef.info

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