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Mettre en place la gestion numérique des immeubles : véritable rubik's cube digital

Roger-Marc Gaudiot, directeur général adjoint chez Nexity Property Management |  le 29/10/2018  |  Opérations immobilières

La gestion des immeubles par les services généraux, les directions immobilières et les property managers est un champ particulièrement riche pour la mise en œuvre des solutions digitales. Face à un projet d'application mobile ou d'internet des objets (IoT), les acteurs de la gestion immobilière sont en manque de repère. Ces entreprises doivent repenser leur mode de fonctionnement afin de réussir la digitalisation de leur métier.

Responsables des services généraux, collaborateurs des directions immobilières, équipes des property managers, sont tous confrontés à une double révolution : celle des usages et celle du digital, chacune nourrissant l'autre. Les nouveaux usages induisent des besoins nouveaux et la mise en œuvre de solutions innovantes plus ou moins matures. De leur côté, les nouvelles solutions digitales ouvrent les esprits sur des potentialités, jusqu'alors, inconnues, pouvant aller jusqu'à des disruptions technologiques, elles-mêmes, conduisant à une disruption dans les organisations, et donc, dans les modèles et les structures de pilotage. Flex office , télétravail, internet des objets (IoT), building information modeling (BIM) en sont des illustrations flagrantes. Aujourd'hui, le digital est partout ; il transforme les usages, il change la vision de l'avenir, et de nos métiers. Adieu l'évolution séquentielle, bienvenue à la disruption. Ces évolutions majeures sont source de promesses, mais également de risques et de contraintes. Les questions de maturité technologique et des acteurs, de l'adaptation des profils, d'une vision claire des retours sur investissement (ROI) sont des sujets majeurs qui s'invitent, de manière systématique, dès lors que l'on passe en phase opérationnelle.

Le monde du digital

Le monde du digital est extrêmement fragmenté. Bien choisir son type de partenaire va être déterminant pour la réussite du projet. Il n'y a pas de solution miracle ; chaque famille d'intervenants ayant ses avantages et ses contraintes qui, elles-mêmes, doivent être mises en regard des objectifs et de la structuration de chaque donneur d'ordre.

Les start-up. Le monde des start-up est, pour le moins, foisonnant et enthousiasmant. On ne peut être que séduit par ces entrepreneurs dynamiques, créatifs et engagés. En revanche, lorsque l'on enclenche des consultations pour initier un projet opérationnel, on peut être dérouté par les différences de maturité entre les start-up, certaines en phase d'incubation ou de proof of concept (POC), d'autres en phase d'industrialisation. Dans les points positifs, il est indéniable que l'intégration des start-up apporte au projet un capital sympathie et une dimension créative particulière. Dans ce cas de figure, il faudra, pour le pilote du projet, endosser un rôle d'intégrateur. Le risque, à court/moyen terme, est également à prendre en compte ; nous avons vu plusieurs acteurs passer de start-up à stop down , avec des maîtres d'ouvrage qui se retrouvent sans solution au milieu du gué.

Les industriels. A l'opposé des start-up, nous trouvons les industriels traditionnels issus, le plus souvent, de la culture numérique. Leur assise est forte et les aléas liés à la taille et aux risques sur la pérennité sont faibles. En revanche, les solutions qu'ils développent sont, le plus souvent, basées sur des modèles traditionnels, tant sur le plan du modèle économique, que de l'architecture technique, intégrant l'utilisation de protocoles fermés ou pseudo ouverts. Les implications sont évidentes ; les systèmes peuvent être lourds et les coûts directs et indirects de maintenance et d'exploitation élevés.

Les prestataires traditionnels.

On entend, par prestataires traditionnels, les entreprises d'exploitation de maintenance et de services qui, de plus en plus, intègrent dans leurs prestations des solutions digitales et techniques qu'ils déploient et opèrent, ensuite, dans le cadre de leurs différents contrats. Ils s'appuient sur des start-up ou des industriels. Avantage notable pour les maîtres d'ouvrage ; ces acteurs jouent le rôle d'intégrateur et sécurisent le maître d'ouvrage sur la pérennité des solutions puisqu'ils s'engagent sur un service, et non pas sur un équipement particulier. En d'autres termes, si la solution technique qu'ils ont retenue n'est pas pérenne, charge à eux de mettre en œuvre des solutions palliatives. Leur envergure et les équipes d'ingénierie qu'ils embarquent leur permettent d'avoir des visions assez claires sur les solutions les plus fiables. Une ombre toutefois au tableau : leur métier traditionnel reste leur préoccupation majeure et ils sont peu enclins à proposer des solutions disruptives avantageuses pour leurs clients, mais pouvant remettre en cause leurs modèles.

Les nouveaux acteurs.

Il s'agit d'intervenants nouveaux qui ont construit nativement leurs modèles sur une interaction entre prestations physiques et solutions digitales. Par nature, ces structures tirent le meilleur parti des synergies entre ces deux mondes et sont à même de proposer des solutions disruptives extrêmement [...]

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