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Marchés privés Malfaçons : la réception judiciaire implique que l’ouvrage est en état d’être reçu

le 10/06/2011

Arrêt du 29 mars 2011 - Cour de cassation - Cass 3° civ. du 29 mars 2011, n° 10-15824, « Epoux X c/ Société Maisons Liberté »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Grenoble, 16 juin 2009, rectifié par arrêt du 13 octobre 2009), que, le 20 septembre 1997, les époux X… et la société de crédit immobilier de la Vallée du Rhône, aux droits de laquelle se trouve la société Maisons Liberté Groupe immobilier de la Vallée du Rhône (société Maisons Liberté), ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plans ; que les époux X… s’étant prévalus de malfaçons et du non respect des plans initiaux, une expertise a été ordonnée ; que la société Maisons Liberté a assigné les époux X… en paiement de la somme de 837 474,00 francs, outre les pénalités de retard prévues au contrat ; que les époux X… ont reconventionnellement demandé la résolution du contrat et le paiement de diverses sommes ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté qu’il ressortait de l’expertise que la modification de la travée d’escalier, qui avait nécessité une réorganisation de la maison, avait affecté la fenêtre de l’escalier, qui n’était plus centrée, entraîné la réduction ou la suppression de placards et modifié la forme et les dimensions de plusieurs pièces, la cour d’appel, qui a souverainement relevé que ces modifications pour préjudiciables qu’elles fussent, ne présentaient pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du contrat, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant exactement retenu que la date de la réception judiciaire devait être fixée au moment où l’ouvrage était en état d’être reçu, à savoir lorsque l’ouvrage était habitable, et relevé, sans dénaturation du procès-­verbal de constat du 5 octobre 1999 de M. Y…, huissier de justice, dont elle a souverainement apprécié la portée, qu’il était démontré par ce document que l’ouvrage, même s’il n’était pas conforme au contrat signé, était habitable au 23 avril 1999, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l’article 1184 du code civil ;

Attendu que pour condamner solidairement les époux X… au paiement de la pénalité contractuelle de 1 % par mois à ­compter du 29 avril 1999, l’arrêt retient que les époux X… sont redevables de la somme de 122 980,20 euros, outre une pénalité de 1 % prévue contractuellement à l’article 23, par mois de retard ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les non conformités, dont elle avait relevé l’existence, ne justifiaient pas le refus de paiement des époux X… au titre de l’exception d’inexécution, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu qu’aucun moyen n’est dirigé contre l’arrêt du 13 octobre 2009 ;

Par ces motifs :

Constate la déchéance du pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt du 13 octobre 2009 ;

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il a condamné solidairement les époux X… à payer une pénalité de 1 % par mois à compter du 29 avril 1999, l’arrêt rendu le 16 juin 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble, autrement composée ;

Condamne la société Maisons Liberté aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les ­demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux X….

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit n’y avoir lieu à résolution du contrat de construction et des contrats de prêts accessoires, débouté les époux X… de leur demande tendant à la destruction de la maison, d’avoir condamné les époux X… à payer à la société Maison Liberté la somme de 122.980,20 euros, déduction faite du coût de réfection des malfaçons réparables, outre une pénalité de 1 % par mois à compter du 29 avril 1999, fixé la réception judiciaire au 23 avril 1999, d’avoir dit que les demandes des époux X… relatives à la cuisine, au supplément pour le carrelage, aux cotisations d’assurance vie sur les prêts et à la taxe foncière étaient sans objet et de les avoir rejetées ;

Aux motifs propres qu’ « aux termes de l’article 1184 dans son premier alinéa, “la condition résolutoire est toujours sous-­entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement qu’en matière de vente d’immeuble à construire, lorsque le défaut de conformité se trouve reconnu mais n’entre pas dans le domaine des responsabilités décennales ou biennales, le juge est souverain pour apprécier la forme de réparation souhaitable, la résolution du contrat intervenant dans les cas les plus graves ; que le premier juge a repris très précisément et de façon détaillée, d’une part les malfaçons réparables affectant l’immeuble dont la réfection a été chiffrée à la somme de 4.691,88 E et d’autre part, les malfaçons et modifications irréparables ; que le premier juge a développé pour chacun des désordres non réparables, la portée des non-conformités et malfaçons ; qu’il ressort de l’expertise que la modification de la travée d’escalier qui a nécessité une réorganisation de la maison, a affecté la fenêtre de l’escalier qui n’est plus centrée, entraîné la réduction ou la suppression de placards, modifié la forme et les dimensions de plusieurs pièces (lingerie, chambre des parents, salle de bains) ; que ces modifications pour préjudiciables qu’elles soient, ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du contrat ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ; qu’en l’absence de résolution du contrat de construction, le contrat de prêt accessoire est toujours valide, de sorte que la ­demande des époux X… de ce chef, est sans objet (…) ; Que le premier juge a pertinemment retenu que les demandes au titre de la cuisine, du supplément pour le carrelage, des cotisations de l’assurance-vie sur les prêts et des taxes foncières étaient sans objet au regard de la fixation de la réception judiciaire au 23 avril 1999 ; (…) qu’il est manifeste et démontré que la société Maison liberté qui n’a pas respecté le plan initial et a construit une maison ne correspondant pas aux attentes des époux X… et en contradiction avec le contrat, a causé aux acquéreurs un préjudice important ; qu’il ressort de l’échange des correspondances que monsieur et madame X… n’ont pu trouver un interlocuteur compétent et attentif auprès de la société Maison Liberté, ce qui les a placés dans une situation très insécurisante ; que l’expert relève à cet égard, qu’à partir de la date d’ouverture du chantier, les relations entre les parties sont devenues confuses concernant le déroulement du chantier ; que monsieur et madame X… ont donc subi, d’une part un préjudice moral et d’autre part, doivent voir indemniser les non-conformités affectant leur bien immobilier » ;

Et aux motifs adoptés que « l’expert a relevé l’existence de malfaçons et de modifications par rapport au plan initial, qualifiées par lui de réparables ou d’irréparables et qui, à la lecture du rapport, peuvent être classées comme suit.’ malfaçons réparables.’ (…) que ces malfaçons dont la réfection peut être effectuée pour un coût total de 4.691,88 € , justifient une diminution du prix de ce montant, mais non une résolution du contrat de construction ; malfaçons et modifications irréparables : (…) ; que l’escalier modifié n’a pas les dimensions du plan initial, (…) ; qu’en raison de cette modification la fenêtre de l’escalier n’est pas axée, qu’elle n’en est pour autant pas totalement impropre à sa destination ; que le placard du hall d’entrée contractuellement prévu d’une largeur utile intérieure de 46 cm sur une longueur de 2, 15 m, est passé à une largeur utile intérieure de 36 cm sur la moitié de sa longueur portée à 2,40 m, et de 56 cm sur l’autre moitié ; que cette modification nécessitée par le déplacement de la porte du cellier en raison de la modification de l’escalier, ne rend pas le placard impropre à son usage ; (…) ; qu’à la comparaison du plan initial et du plan rectifié, et en l’absence de modification de la forme et de la dimension de la salle-de-bains, rien ne paraît justifier la suppression de ce placard si ce n’est le changement-des éléments prévus et de leur emplacement pour permettre l’installation d’un WC non prévu ; qu’aucun avenant au contrat de construction n’a été signé parles défendeurs, mais on voit mal l’intérêt du constructeur de procéder à des changements non nécessaires et peut-être même plus coûteux, de sa seule initiative, et comment les époux X… auraient pu se laisser imposer ces modifications très visibles et non indispensables ; (…) que si le volume de la lingerie a été réduit, il n’est pas pour autant démontré au vu des dimensions sus-rappelées, que cette pièce est complètement inutilisable en lingerie, même si elle ne peut recevoir la totalité des éléments mentionnés par l’expert, étant relevé en outre que les époux X… ne contestent pas avoir eux-mêmes fait modifier par le plombier le type de chaudière prévu, en faisant installer à la place de la chaudière murale à ventouse une chaudière au sol beaucoup plus imposante, ce qui a diminué les possibilités d’utilisation de la pièce ; que la chambre 2 à l’étage, destinée à être celle des parents selon les époux X…, était à l’origine une pièce rectangulaire de 3, 10 m sur 4,20 m, soit d’une superficie de 13,02 m2, dans laquelle devait être installé un placard d’une largeur utile intérieure de 46 cm sur une longueur de 1,80 m ; (...) ; que cette pièce d’une superficie totale de 12,20 m2 n’est pas devenue un couloir contrairement à ce qu’affirment les défendeurs ; que si sa forme ne permet plus l’aménagement envisagé par eux, il convient de remarquer qu’elle est aisément utilisable par l’un des quatre enfants du couple et que les quatre autres chambres rectangulaires de l’étage (3, 4, 5,6) ; (…) ; que les époux X… n’ont signé et accepté que deux des six avenants relatifs aux modifications ; que le 7 juillet 1998, ils dénonçaient des malfaçons, l’absence d’étude de chauffage, le fait que le plan n’était pas respecté, et reconnaissaient le déplacement de trois fenêtres ; qu’en réponse dans un courrier du 23 juillet 1998, le Crédit immobilier faisant état des accords passés le 8 juillet 1998, adressait une liste de travaux et de modifications au contrat à sa charge, ainsi que des plans modificatifs en date du 16 juillet 1998 et deux avenants, l’un relatif à des travaux à sa charge, l’autre concernant des travaux à la charge des époux X… et qui était seul signé ; que ces éléments et le fait que par courrier du 30 novembre 1998, les époux X… réclamaient la fixation d’une date de livraison en précisant que seul le chauffage et le carrelage avaient été faits, démontrent que les travaux étaient déjà avancés, que l’escalier était nécessairement construit, et qu’ils ont accepté, au moins tacitement, cette modification essentielle à l’origine d’autres modifications ; que cette situation est corroborée par leur courrier recommandé du 22 janvier 1999, par lequel ils rappelaient les “importantes modifications” par rapport au plan initial, en réclamant des “plans exacts et définitifs” de la maison que le constructeur ­“alliait leur livrer” ; que par courrier du 9 février 1999, le Crédit immobilier leur adressait les plans modificatifs complétés en date des 16 juillet 1998 et 29 janvier 1999, et le 2 février 1999 les époux X… réclamaient une pré-réception de leur maison, ce qui tend encore à démontrer qu’ils ont accepté, au moins tacitement les modifications, même s’ils indiquent dans leur courrier du 30 avril 1999 expliquant leur refus de réception qu’ils n’ont jamais donné leur “accord, même tacite, sur les modifications apportées au plan initial” ; que la maison est parfaitement habi­table comme le montrent le procès-verbal de constat d’huissier en date du 5 octobre 1999, le courrier du 15 juillet 1999 des défendeurs qui acceptaient de prendre livraison de la maison contre diminution du prix, et le rapport d’expertise de Monsieur Z… ; qu’à supposer que l’attitude des époux X… ne puisse être considérée comme acceptation tacite des modifications, il résulte de l’énumération et de l’analyse de celles-ci sus-rappelées, que les non-conformités ne sont pas d’une importance telle qu’elles justifient une résolution de la vente ; qu’il convient en conséquence de débouter les défendeurs de cette demande à ce titre et de fixer la date de réception des travaux au 23 avril 1999, dernière date proposée pour la ­réception » ;

Alors d’une part. que le constructeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles sous peine de résolution de la vente ; que la Cour d’appel a constaté que les époux X… avaient conclu un contrat de construction de maison avec fourniture de plan et qu’il ressort du rapport d’expertise, comme le rappelle l’arrêt attaqué, que la modification de la travée de l’escalier a nécessité une réorganisation de la maison, affecté la fenêtre de l’escalier qui n’est plus centrée, entraîné une suppression ou une réduction de placards, modifié la forme et les dimensions de plusieurs pièces, à savoir la lingerie, la chambre des parents, la salle de bains, ce dont il résulte que la maison construite n’est pas conforme aux stipulations contractuelles et au plan au vu duquel les époux X… s’étaient engagés ; qu’en refusant néanmoins de prononcer la résolution de la vente, la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ;

Alors, d’autre part, que la seule non-conformité du bien livré suffit à justifier la résolution du contrat ; qu’en relevant que les non-­conformités dénoncées et dont l’existence a été constatée, ne rendaient pas les pièces et placards qu’elles affectaient impropres à leur destination ou que la maison était habitable pour refuser de prononcer la résolution du contrat, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ;

Alors, subsidiairement, que seule une manifestation claire et non équivoque de la volonté d’accepter les biens livrés en l’état prive l’acheteur du droit de demander la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme ; qu’en déduisant l’acceptation tacite des non-­conformités de courriers à l’occasion desquels les acquéreurs dénonçaient les malfaçons, réclamaient la fixation d’une date de livraison, rappelaient les importantes modifications ayant affectés le plan initial tout en réclamant le plan définitif ou encore soulignaient qu’ils n’avaient jamais accepté, serait-ce tacitement, les modifications appor­tés au plan initial, éléments impropres à caractériser leur volonté claire et non équivoque d’accepter la maison litigieuse malgré les non-­conformités l’affectant, les juges du fond ont privé leur décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de ­renoncer.

Deuxième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé judiciairement la date de réception au 23 avril 1999, d’avoir condamné les époux X… à payer à la société Maison Liberté la somme de 122.980,20 euros, déduction faite du coût de réfection des malfaçons réparables, outre une pénalité de 1 % par mois à compter du 29 avril 1999 et d’avoir condamné la société Maison Liberté à verser aux époux X… la somme de 6.469,12 euros au titre des pénalités pour retard dans l’achèvement de la construction ;

Aux motifs que « la modification de la travée d’escalier qui a nécessité une réorganisation de la maison, a affecté la fenêtre de l’escalier qui n’est plus centrée, entraîné la réduction ou la suppression de placards, modifié la forme et les dimensions de plusieurs pièces (lingerie, chambre des parents, salle de bains) ; (…) ; que la réception judiciaire suppose un refus exprès et non justifié du mettre de l’ouvrage ; que la date de la réception judiciaire doit être fixée au moment où l’ouvrage était en état d’être reçu à savoir lorsque l’ouvrage était habitable ; qu’en l’espèce, il est démontré par le PV de constat du 5 octobre 1999 de Maître Y…, huissier de justice et par le courrier des époux X… en date du 15 juillet 1999 qui acceptaient de prendre livraison de la maison contre diminution du prix, que l’ouvrage, même s’il n’était pas conforme au contrat signé, était habitable au 23 avril 1999, dernière date proposée par lettre de mise en demeure par le constructeur ; qu’il convient en conséquence de fixer judiciairement la date de réception de l’immeuble au 23 avril 1999 » ;

Alors, d’une part, qu’en se fondant sur un procès verbal de constat du 5 octobre 1999 constatant que le branchement EDF n’avait pas été effectué, ni celui du chauffage, ni celui de différentes canalisations, pour en déduire que la maison était habitable à la date du 23 avril 1999 pour fixer la réception judiciaire à cette dernière date, la Cour d’appel a méconnu la portée de ce constat et ainsi violé l’article 1134 du Code civil ;

Alors, d’autre part, qu’au terme de leur courrier du 15 juillet 1999, les époux X… faisaient état des nombreuses non-conformités affectant la maison, sollicitaient en conséquence une réduction de prix, que soit réparé ce qui était susceptible de l’être ainsi que le montant des pénalités de retard dues jusqu’à la date « toujours incertaine de réception » ; qu’il ne ressortait nullement de ce courrier que la maison était habitable au 23 avril 1999 et en état d’être réceptionnée ; qu’en se fondant néanmoins sur cette lettre pour fixer la réception judiciaire au 23 avril 1999, la Cour d’appel, qui en a dénaturé la portée, a violé l’article 1134 du Code civil ;

Alors, en tout état de cause, qu’en se bornant à relever qu’à la date du 23 avril 1999 la maison était habitable pour fixer la réception judiciaire à cette date, sans rechercher si cette réception ne devait pas être assortie de réserves au vu des nombreuses non-conformités affectant l’immeuble et dont elle a constaté l’existence, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1972-6 du Code civil.

Troisième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux X… à payer à la SAS ­Maison Liberté-Groupe Immobilier de la Vallée du Rhône la somme de 122.980,20 euros déduction faite du coût de réfection des malfaçons réparables, outre une pénalité de 1 % par mois à compter du 29 avril 1999 ;

Aux motifs propres que « le premier juge a développé pour chacun des désordres non réparables, la portée des non-conformités et malfaçons ; qu’il ressort de l’expertise que la modification de la travée d’escalier qui a nécessité une réorganisation de la maison, a affecté la fenêtre de l’escalier qui n’est plus centrée, entraîné la réduction ou la suppression de placards, modifié la forme et les dimensions de plusieurs pièces (lingerie, chambre des parents, salle de bains) ; que ces modifications pour préjudiciables qu’elles soient, ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du contrat ; (…) ; qu’il ressort du contrat de prêt que monsieur et madame X… devaient payer la totalité du prix de vente de la maison à sa livraison ; que le montant total des travaux effectués s’est élevé à la somme de 127.672,08 E dont il convient de déduire le montant des malfaçons réparables soit la somme de 4.691,88 E ; que monsieur et madame X… sont donc redevables de la somme de 122.980,20 € outre une pénalité de 1 % prévue contractuellement à l’article 23 par mois de retard à compter du 1er juin 1999, la réception des travaux étant intervenue le 23 avril 1999 ; (…) ; qu’il est manifeste et démontré que la société Maison liberté qui n’a pas respecté le plan initial et a construit une maison ne correspondant pas aux attentes des époux X… et en contradiction avec le contrat, a causé aux acquéreurs un préjudice important ; qu’il ressort de l’échange des correspondances que monsieur et madame X… n’ont pu trouver un interlocuteur compétent et attentif auprès de la société Maison Liberté, ce qui les a placés dans une situation très insécurisante ; que l’expert relève à cet égard, qu’à partir de la date d’ouverture du chantier, les relations entre les parties sont devenues confuses concernant le déroulement du chantier ; que monsieur et madame X… ont donc subi, d’une part un préjudice moral et d’autre part, doivent voir indemniser les non-conformités affectant leur bien immobilier » ;

Et aux motifs adoptés que, « qu’il est établi par les pièces produites et l’expertise, et non contesté, que le montant total des travaux effectués s’élève à la somme de 127.672,08 €  (837.474, Frs) ; que les époux X… n’ont rien réglé ; qu’il convient de les condamner solidairement à payer cette somme, diminuée du coût des travaux de réfection des malfaçons répa­rables (4.691,88 E) que la SAS Maisons liberté est tenue de leur payer, soit une somme finale de 122.980,20 € , outre pénalité de 1 % par mois conformément à l’article 23 du contrat, et ce à compter du 29 avril 1999 date de la mise en demeure, conformément à la demande, étant précisé que le coût de réparations des tags réalisés après la date de réception fixée, doit rester à la charge des défendeurs » ;

Alors, d’une part, que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu’en confirmant le jugement entrepris ayant condamné les époux X… à payer une indemnité de 1 % par mois à compter du 29 avril 2009, après avoir dit, dans ses motifs, que les époux X… sont redevables de la somme de 122.980,20 € « outre une pénalité de 1 % prévue contractuellement à l’article 23 par mois de retard à compter du t” juin 1999, la réception des travaux étant intervenue le 23 avril 1999 », la Cour d’appel a, sur la date du point de départ de la pénalité de retard, entaché sa décision d’une contradiction entre ses motifs et son dispositif et a ainsi privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, d’autre part, que l’inexécution par une partie de ses obligations résultant d’un contrat synal­lagmatique peut justifier que l’autre partie suspende l’exécution de ses obligations ; qu’en condamnant les époux X… à régler le prix de vente de la maison augmenté d’une pénalité de retard de 1 % par mois, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était pourtant demandé, si les non-conformités affectant la maison, dont elle a elle-même relevé l’existence et dont elle a constaté qu’elles avaient causé aux acquéreurs un préjudice important, ne justifiaient pas le refus de paiement des acquéreurs, la Cour ­d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil.

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