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Marchés privés Le renouveau de la pratique du tour d'échelle

frédérique stephan |  le 04/06/1999  |  ImmobilierEntreprisesRéglementation

L'exécution de marchés de travaux nécessite parfois le non-respect du principe d'inviolabilité de la propriété. Cela a suscité la pratique du tour d'échelle. Issue de la jurisprudence, cette pratique est rigoureusement encadrée par le juge judiciaire.

Cette terminologie ancienne concerne un problème vieux comme le monde, mais qui reste toujours d'actualité : c'est «le droit, pour le propriétaire d'un mur ou d'un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire, au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin, les ouvriers avec leurs outils et leurs échafaudages» (Minvielle, «Dictionnaire des constructions», p. 508).

Une servitude nécessaire restreignant le droit de propriété

Si l'article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme étant le droit de jouir des choses et d'en disposer « de la manière la plus absolue », des restrictions s'opposent quelquefois à ce qu'il puisse être qualifié de cette manière.

Les propriétaires ont le droit de construire jusqu'à l'extrême limite de leur propriété. Or, l'entretien ou la réparation des constructions nécessite de laisser passer les ouvriers, de poser des échelles ou d'édifier un échafaudage sur le terrain voisin. D'où l'obligation d'obtenir du voisin son accord. Ce dernier est également utile dans le cas où un échafaudage mobile installé à partir de chez soi viendrait à surplomber son terrain. L'espace aérien situé au-dessus d'une propriété appartient en effet au propriétaire du sol (articles 551 et 552 du Code civil).

Sous l'ancien droit, le tour d'échelle était une servitude légale et grevait un fonds au profit d'un autre fonds à titre perpétuel ; des coutumes locales, notamment en Bretagne et en Normandie, en faisaient un véritable droit opposable au voisin concerné (1).

Le tour d'échelle n'a jamais été repris par le Code civil pendant le XIXe siècle et dans les débuts du XXesiècle. Ce silence des textes a été longtemps considéré par la doctrine et la jurisprudence comme impliquant une abolition de la servitude du tour d'échelle. Les raisons pour lesquelles le Code civil n'a pas repris la servitude de tour d'échelle tiennent essentiellement à la conception absolue du droit de propriété foncière alors en vigueur.

Une notion particulière

Le tour d'échelle ne doit pas être confondu avec l'échelage. Ce dernier désigne l'espace de terrain que le propriétaire était tenu, dans certaines provinces, de laisser au-delà des constructions qu'il érigeait, de manière à se réserver une étendue de terrain pour y poser des échelles permettant d'effectuer les réparations nécessaires à son immeuble sans être obligé de passer sur le fonds voisin. Cet espace de terrain est ainsi appelé « échelage », « ceinture » ou « invêtison ». Il sépare la construction de la ligne provisoire des fonds et ne cesse d'appartenir au propriétaire du bâtiment (2).

Des fondements jurisprudentiels

Si certains parlementaires ont voulu conférer au tour d'échelle une consécration légale (3), c'est la jurisprudence qui en a fait un véritable droit.

La Cour de cassation a tiré ainsi en 1963 (4) la justification de cette tolérance dans les articles 647, 661 et 663 du Code civil. Ces textes reconnaissent au propriétaire le droit de construire un mur en limite de propriété. Le juge précise que le propriétaire « dispose de la possibilité, sous réserve de réparer le dommage qu'il pourrait causer, de pénétrer sur le fonds voisin pour assurer des travaux d'entretien du mur ainsi édifié », à condition « que cette faculté ne porte atteinte à la propriété d'autrui que dans de strictes [...]

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