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Maîtrise d'ouvrage Reconvertir des bureaux... en bureaux

ELISABETH ALLAIN-DUPRE |  le 28/02/1997

Le pôle bureaux de la société foncière Unibail, spécialiste des restructurations « lourdes » d'immeubles tertiaires, prévoit une progression importante de l'activité à brève échéance.

A Neuilly, la transformation complète d'un immeuble-valise des années 70 redessine depuis peu l'angle des rues Ybry et du Pont. Rue des Petits-Champs à Paris, l'hôtel Lully (construit en 1673) retrouve après deux siècles de fortunes diverses un ordre intérieur cohérent, dont l'écriture contemporaine discrètement affirmée n'exclut pas la restauration attentive d'un plafond peint du XVIIe siècle.

Très bientôt livrées, les deux opérations sont significatives de la politique menée par la société foncière Unibail à l'égard de son patrimoine de bureaux, ancien ou récemment acquis : des rénovations à haut niveau d'exigence en termes d'équipement et d'image, menées dans la perspective de baux à long terme, signés de préférence avec des sociétés reconnues. Cette politique qui porte ses fruits : « En accentuant simplement cette politique traditionnelle d'Unibail lui a permis de traverser la crise sans dommages », souligne Christian Joubert, directeur de la construction et des affaires immobilières.

La tendance au reprofilage de l'immobilier existant ne fera, selon lui, que se renforcer à l'avenir. Du moins dans Paris et sa région (« triangle d'or » et banlieue ouest jusqu'à la Défense) où il prévoit de tripler sous peu, voire quadrupler, sa moyenne annuelle de mètres carrés restructurés, qui a oscillé entre 7 et 8 000 m2/an ces dernières années. Par ailleurs, Unibail doit investir encore. En particulier pour le compte d'un fonds international basé au Luxembourg : 5 milliards de francs, dont 30 % de travaux à investir exclusivement dans les beaux quartiers et les banlieues cotées de la capitale.

Elargir le registre des concepteurs

Bref du travail en perspective pour les architectes et les architectes d'intérieur, d'autant que Christian Joubert et son équipe cherchent à élargir le registre des concepteurs traditionnellement consultés dans ce genre d'opérations. Il ne s'agit pas seulement pour Unibail de se distinguer des autres promoteurs (« dès qu'une opération a bien marché, tout le monde fait la même chose »), mais aussi d'une reconnaissance réelle de l'apport de l'architecte en termes de faisabilité.

Ainsi, le concours lancé sur l'immeuble de Neuilly, confrontant Carlo Natale (lauréat), François Braun et Philippe Madec, a permis d'oser tailler dans le vif des barres tertiaires qui alignaient couloirs et bureaux pour y loger le hall toute hauteur et les espaces communs qui manquaient. Générateur d'un spectaculaire changement d'image et d'usage, sans perte de surface utile, le travail de Carlo Natale a séduit Arthur Andersen & Associés dès la phase chantier. La société se prépare à emménager dans l'ensemble des 15 000 m2 restructurés.

Quant à l'hôtel Lully, il a été confié directement à Silvio Petraccone dont le dossier et l'enthousiasme avaient su convaincre. Aujourd'hui, Christian Joubert ne regrette pas ce choix : hall clair et généreusement dimensionné, escalier lambrissé de bois enroulé dans une coque de béton travaillé dans la masse, détails dessinés jusqu'aux poignées de porte, le travail de Petraccone et Vodar dialogue d'égal à égal avec la structure du XVIIe siècle. Mieux, il lui épargne les traditionnels faux plafonds et autres menuiseries épaisses trop souvent de mise.

Reste que pour le maître d'ouvrage, détecter les talents n'est pas chose facile, et il n'est pas de « tests » possibles sur des opérations qui dépassent souvent 10 000 m2. Alors on examine les dossiers adressés spontanément, on scrute les revues, on écoute le bouche à oreille, on visite des opérations... Le profil idéal est celui d'un créatif ouvert au dialogue, également attentif aux aspects économiques et d'usage du projet. Il aurait de plus la capacité « réelle », insiste Christian Joubert, d'assumer une mission complète, de la faisabilité initiale à l'aménagement intérieur. Dans la pratique, peu d'agences d'architecture sont structurées de façon à répondre à cette échelle - et à ces délais- de commande globale.

Unibail en bref

Société foncière à dominante de bureaux et centres commerciaux, cotée en Bourse (figure dans l'indice SBF).

Se consacre exclusivement depuis 1991 à ses activités patrimoniales, avec deux filiales principales, Espace Expansion (centres commerciaux) et Arc 108 (immobilier de bureau).

Patrimoine évalué fin 1996 à 10,5 milliards de francs, réparti en centres commerciaux (244 000 m2), bureaux (240 000 m2), locaux d'activités (120 387 m2), commerces (48 448 m2) et habitations (64 334 m2).

Résultat net part du groupe : 265 millions de francs en 1995.

Le pôle bureau. L'investissement est conduit par la direction de la construction et des affaires immobilières (Alain Sonntag, directeur général, et Christian Joubert, directeur), assistée par Arc 108.

Investissement moyen des dernières années : 7 000 à 10 000 m2 restructurés par an, pour environ 10 000 F/m2.

PHOTO: Immeuble rue Ybry à Neuilly, hall sous verrière et restaurant dans un immeuble des années 70 restructuré par Carlo Natale.

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