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Maîtrise d'ouvrage Des LQCM avant l'heure pour La Languedocienne

ELISABETH ALLAIN-DUPRE |  le 10/01/1997  |  LogementMaîtrise d'ouvrageConjonctureArchitectureHaute-Garonne

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-Programmation attentive et maîtrise des ratios permettent au promoteur social toulousain de contenir les coûts sans perte de qualité.

-« Nous avons fait du LQCM (logement à qualité et coût maîtrisés) par anticipation ». C'est ainsi que Jacques Raibaut, directeur de La Languedocienne, l'un des promoteurs sociaux importants de la région toulousaine, définit l'une des dernières opérations livrées : Les Chênes , 51 logements semi collectifs situés dans le faubourg Bonnefoy à Toulouse. Et en effet, son prix de revient, 5 900 F TTC par m2 habitable (foncier compris) apparaît comme une performance compte tenu des prestations (chauffage individuel au gaz, labels HPE*** et Qualitel, séjours carrelés, placards équipés, etc.) et des évidentes qualités d'usage des logements. Ceux-ci disposent tous d'un accès privatif et d'une terrasse ou d'un jardin, d'un double stationnement dont un grand garage de 6 x 3 m, véritable pièce à tout faire, tandis que séjours et cuisines sont dimensionnés légèrement au-dessus de la norme.

La programmation, un acte essentiel

Ces résultats sont le fruit de trois ans de travail, où la Languedocienne a appliqué, comme toujours, son credo : « la qualité n'est pas nécessairement chère », en l'assortissant d'une réflexion encore plus poussée sur les éléments qui pèsent sur la charge locative (surfaces, entretien, chauffage...). Etabli par Patrick Saint Agne, responsable du département maîtrise d'ouvrage, le cahier des charges de l'opération remis à l'architecte toulousain Francis Diana comportait donc plusieurs recommandations spécifiques : travailler sur des ratios de surface corrigée très bas pour minimiser les loyers et les charges, concevoir une typologie d'immeubles ou de groupements de maisons aisément reproductible dans la région toulousaine, donc d'architecture simple et relativement conventionnelle. Au terme d'un long travail d'étude de huit mois, mené de concert avec l'architecte, la réalisation a bénéficié de l'engagement des entreprises et des prix serrés autorisés par la conjoncture. Aujourd'hui, distribuées en plots entre avenue et voie de desserte, les « maisons » d'allure familière avec leurs aplats de brique et leurs tuiles romanes parachèvent le nouveau quartier Rixens créé de toutes pièces pour le compte de la ville par le promoteur social. Car celui-ci sait à l'occasion se faire opérateur urbain.

Avec ce petit morceau de ville bien pensé et bien inséré, la Languedocienne colle à la réalité du marché local. « Car aujourd'hui, dit Jacques Raibaut, on n'a plus besoin de construire des milliers de logements. En revanche, les communes de l'agglomération, qui ont largement consommé leur capital foncier dans une logique pavillonnaire seront de plus en plus demandeuses de ces très petites opérations qui les font passer à l'échelle urbaine sans traumatisme. Nous avons montré que l'on pouvait prendre ce virage structurel aussi bien sur le plan quantitatif que qualitatif ».

Mais pour boucler financièrement ces différentes opérations dans des fourchettes de prix de revient acceptables, insiste-t-il, « la programmation très en amont et l'espace de collaboration qu'elle suscite avec l'architecte sont essentiels ».

--Chiffres-clés

- Patrimoine : 7 139 logements familiaux (dont 1 500 au Mirail).

- Investissement travaux annuel : environ 150 millions de francs, dont 25 millions pour l'entretien, 30 millions pour la réhabilitation et 95-100 millions pour les constructions neuves.

- Effectif : 77 personnes réparties au siège et dans les trois agences. Le département maîtrise d'ouvrage compte dix personnes.

Des formes compactes et l'absence totale d'espaces communs permet- tent de maîtriser coûts et charges.

PHOTO : Ci-contre, aplats de briques et tuiles canal donnent aux logements (duplex de plain-pied, appartement à l'étage) l'allure de grosses maisons, à l'ombre des chênes existants soigneusement protégés pendant le chantier.

LES CHENES

Maîtrise d'oeuvre : Atelier Francis Diana, architectes, Christian Labaysse, assistant. Surface : 5 188 m2 HON, 3 983 m2 habitables. Coût de construction : 18 136 388 F TTC, soit 4 553 F TTC par m2 habitable, y compris vrd et plantations.

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