Logement

Maisons individuelles : le marché 2011 pourrait être contrarié par la hausse des taux d’intérêt et le PTZ+

La reprise de la construction de maisons individuelles, constatée depuis août 2009, s’est confirmée en 2010. Mais cette embellie pourrait être menacée en 2011 par la hausse des taux d’intérêt et du nouveau dispositif PTZ+.

Pas de rechute, mais pas d’accélération non plus. Dans son traditionnel point de conjoncture sur le marché de la maison individuelle, qui a eu lieu le 8 février, l’Union des Maisons Françaises (UMF) estime qu’en 2011 « le maintien du marché à son niveau 2010 semble un pronostic raisonnable », et « conserver les acquis de 2010 serait déjà un succès », insiste Christian Louis-Victor, son Président, au regard de la stagnation à 33 % des intentions d’achat ou de construction (baromètre CSA/UMF – février 2011), de la baisse d’intention de recourir à un emprunt immobilier dans les 6 prochains mois (Observatoire du crédit aux ménages), de l’évolution des taux d’intérêt et de la mise en place du PTZ+.

2010 marquée par une reprise dynamique

453 542 logements ont été autorisés à construire en 2010. Ce chiffre est en hausse de 15,1% par rapport à 2009. La construction neuve, qui représente plus de 87% des logements, progresse de +14,7% par rapport à l’année précédente. Ce dynamisme est visible dans tous les principaux secteurs : le collectif +16,9% et le logement individuel +16,6%. Sur ce dernier segment, l’individuel pur progresse de +21,6% et l’individuel groupé de +6,7%. Sur ce secteur de l’individuel groupé, Christian Louis-Victor, Président de l’UMF, constate d’ailleurs que de plus en plus de petites opérations de 5 à 6 maisons sont conduites par les constructeurs plutôt que des promoteurs».
Les mises en chantier ont, elles, augmenté de +3,5% avec un nombre atteignant les 346 000, dont 181 000 pour les maisons individuelles (+ 1,9% par rapport à 2009). Seul bémol, les ouvertures de chantiers en « individuels purs » qui affichent une baisse de -5,1%. La raison : des décalages encore plus importants entre les ventes (signature des contrats) et les ouvertures de chantier, qui sont de l’ordre de 9 à 11 mois, auxquels s’ajoutent d’autres décalages dus à la particularité de la collecte des ouvertures de chantier dont la date est celle de l’enregistrement des données et non la date d’ouverture réelle du chantier.
Malgré tout, la très forte reprise enregistrée depuis août 2009 ne permet pas de revenir au niveau de 2006, année de référence. Pour autant, toutes les régions ont profité de l’embellie, mais pas de la même manière. Celles qui ont incontestablement tiré leur épingle du jeu au niveau des ventes sont l’Ouest et le Centre-Est (+22% en moyenne), alors que l’Ile de France et la région Paca n’affichent qu’une progression à un chiffre (+6%).
Autre constat : l’embellie n’a porté que sur la primo-accession modeste, marché fortement soutenu ces deux dernières années par les aides publiques.

Quelles perspectives 2011 ?

Si l’UMF se réjouit de ces bons résultats 2010, elle s’interroge sur les conséquences que vont provoquer la hausse des taux d’intérêt et la mise en place du PTZ+, sachant notamment que les foyers les moins solvables (ménages dont les revenus sont inférieurs à 2 300 € nets mensuels) subiront directement et successivement la fin du doublement du PTZ, la fin du Pass foncier assorti de la TVA à 5,5% qui étaient les principaux éléments solvabilisateurs. « La véritable interrogation est en effet l’impact du nouveau dispositif PTZ+, dont l’objectif affiché est de renforcer les possibilités d’achat dans le neuf dans les zones tendues, donc plus chères. Le premier Ministre dans son discours prononcé à Rosny-sous-Bois le 17 janvier dernier, et Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat au Logement, font désormais de plus en plus référence aux classes moyennes qui ne sont pas les accédants modestes que le plan de relance a permis de solvabiliser », souligne Christian Louis-Victor.
Fort de ces éléments, l’hypothèse le plus probable est un retour du marché vers une physionomie traditionnelle où la primo-accession sociale sera nettement plus difficile. Or, c’est pourtant dans cette population que se trouve le plus grand réservoir d’accédants potentiels. Et l’UMF de douter de la capacité du PTZ + à favoriser un passage de 56 à 66% de propriétaires. D’autant que s’ajoute la crainte d’une hausse des prix de l’immobilier dans l’ancien et dans le neuf, notamment sur le foncier, en zones tendues.

Impact positif du PTZ+

Sur un marché qui retrouve un environnement plus habituel après la fin du plan exceptionnel de relance, la question de l’évolution des taux d’intérêts devient primordiale. D’ailleurs « une hausse d’un point de taux d’intérêt (de 3,5 à 4,5%) conduirait à une perte potentielle de 17 400 accédants en maison (8% du marché) », note l’UMF qui révèle, cependant, l’effet bénéfique et compensatoire du PTZ+. En effet, des simulations réalisés par Caron marketing sur l’incidence d’une hausse des taux et de l’application de la norme BBC sur le marché de la maison individuelle en ciblage social, montrent l’impact positif du PTZ+ grâce à son universalité et aux majorations BBC obtenues pour la zone C. Ainsi, quand on observe l’effet taux et l’effet PTZ+BBC, on constate deux impacts croisés : l’effet taux est gommé pour partie par l’effet PTZ+ BBC, qui, avec des montants supérieurs, vient corriger l’impact négatif de l’effet taux. A fin décembre 2010, 25% des maisons construites sont du BBC.
Reste le problème de la hausse annoncée des prix des matériaux pour 2011 qui, selon Christian Louis-Victor, devra être contenue. Des gains de productivité chez les constructeurs devront donc être trouvés pour que la hausse n’excède pas 4% (hors foncier) sur l’année.

 

 

Focus

Hausse des taux d'intérêt

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,47% en janvier, poursuivant leur remontée après un plus bas depuis la fin de la deuxième guerre mondiale, à 3,22%, atteint en novembre, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée le 8 février.
« Il est vrai que le marché a connu un emballement exceptionnel en fin d’année 2010″, notent les auteurs de l’étude. Au début de l’année 2011, la demande s’est réduite, écrit Crédit Logement, ajoutant qu' »en termes de volume, c’est d’un trou d’air dont il s’agit et dont l’ampleur reste à évaluer ».
La durée moyenne des prêts s’est réduite en janvier de l’ordre de 5 mois, à 206 mois, mais la différence est marquée entre le neuf où la durée s’allonge à 239 mois et l’ancien, où elle baisse à 217 mois.
Le coût relatif moyen des opérations réalisées recule à 3,77 années de revenus, contre 3,95 années de revenus en novembre 2010. (AFP)

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