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Jurisprudence

Maison individuelle Risques du sol et suppléments de fondations

PASCAL DERREZ |  le 16/01/1998  |  SantéImmobilierLogementRéglementationTechnique

-La jurisprudence utilise la condamnation in solidum pour combiner la responsabilité du lotisseur-vendeur du terrain et celle de l'entrepreneur-constructeur vis-à-vis du maître d'ouvrage.

Les règles relatives au prix de la construction sont rigoureuses pour le constructeur de maisons individuelles qui travaille dans le cadre juridique de la loi du 19 décembre 1990 (art. L.231-l et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Il est obligé, dès la signature du contrat de construction, de fixer un prix global et définitif qui intègre le coût des travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison.

Il s'agit d'un prix forfaitaire absolu, qui comprend le coût de l'adaptation au sol et, si nécessaire, les frais d'études du terrain (CCH : art. R. 231-5). En tout état de cause, il appartient au constructeur (qui est un professionnel) de vérifier lui-même ou de faire vérifier la qualité du terrain. Il doit prévoir le type de fondation adapté aux caractéristiques du sol et de l'ouvrage projeté.

Le constructeur n'a pas droit à l'erreur

Le caractère forfaitaire du prix oblige le constructeur à supporter les travaux supplémentaires d'adaptation au sol. Tout oubli de sa part lors de la conclusion du contrat est sévèrement sanctionné par une jurisprudence constante. A titre d'exemple, des fondations spéciales imposées par la présence de remblais profonds ont été mises à sa charge (Cass. civ. 3e, 20 janvier 1993 ; Bull civ. III, no 5, p. 3).

Il existe bien une porte de sortie, mais elle paraît en pratique aléatoire. Le constructeur peut, en effet, prévoir contractuellement avec le maître de l'ouvrage que celui-ci se réservera l'exécution d'une partie des travaux (les fondations par exemple). Il doit néanmoins les décrire et les chiffrer précisément (CCH : art. L.231-2, d et R.231-4). Mais le maître de l'ouvrage peut toujours, en cas de mauvaise surprise, renoncer à son engagement dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat et exiger du constructeur qu'il réalise les travaux au prix établi par lui initialement . Mais, si le maître de l'ouvrage réagit ce délai passé, le constructeur ne sera plus tenu de garantir le prix qu'il a fixé (CCH : L.23 1 -7). On comprendra, concurrence commerciale oblige, que cette possibilité offerte aux constructeurs se limite le plus souvent à l'exécution, par le maître de l'ouvrage, des papiers peints et peintures

Le lotisseur et la garantie des vices cachés

En imposant le principe d'un prix forfaitaire, la loi rejette les conséquences financières des aléas géologiques du terrain sur le constructeur, qu'il s'agisse d'aléas qu'il n'a pas su ou pu détecter. Est-ce à dire qu'il devra seul prendre en charge le surcoût des travaux imprévus ? La responsabilité du lotisseur fondée sur la garantie des vices cachés peut-elle être mise en cause ? Autrement dit, le surcoût des fondations résultant d'un vice caché du sol entre-t-il dans son obligation de garantie ? Si oui, selon quels critères ?

Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. Autrement dit, le lotisseur doit garantir que le terrain vendu présente des qualités suffisantes pour répondre à l'utilité normale que l'acheteur est en droit d'attendre. Il doit donc le renseigner et l'informer sur les défauts qu'il peut receler. Cette garantie des vices cachés est impérative de la part d'un vendeur professionnel. La jurisprudence est sévère à son égard puisqu'elle juge qu'il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus.

Le lotisseur supporte donc un responsabilité aggravée. Dès lors, toute clause de non-garantie des vices cachés insérée dans les actes de vente qu'il conclut est inefficace.

Pour que la garantie puisse jouer, les vices doivent :

être cachés et restés inconnus de l'acheteur au moment de la vente ;

présenter une gravité suffisante ;

être antérieurs à la vente et imputables au terrain.

L'acquéreur, victime d'un vice caché, bénéficie de deux actions distinctes : l'action rédhibitoire en résolution de la vente et l'action estimatoire en diminution du prix de vente (Code civil : art. 1 644).

Un arrêt de la Cour de cassation (civ. 3e, 17 janvier 1990 ; Bull civ. III, no 26) illustre bien l'application de ces principes. Il confirme une décision de cour d'appel « qui a prononcé la résolution de la vente d'un terrain à bâtir pour vices cachés à la date du contrat, le rendant impropre à sa destination après avoir souverainement retenu des circonstances de fait desquelles il résultait que l'édification d'une construction ne pouvait se faire sans travaux de confortation inhabituels ».

En l'espèce, le lotisseur avait nivelé et remblayé des terrains à l'origine marécageux. Cependant, la mauvaise exécution des travaux n'avait pas supprimé sur le lot vendu l'humidité excessive du sous-sol, et la construction ne pouvait être réalisée sans travaux de fondation supplémentaires et inhabituels. A contrario, la gravité insuffisante du vice peut mettre en échec l'action rédhibitoire ou estimatoire de l'acheteur. Toute la difficulté est de déterminer si le vice porte ou non une atteinte sérieuse à la qualité du terrain vendu. Cette question d'appréciation ne peut relever que du pouvoir souverain des tribunaux.

Si le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés, en revanche, il n'est pas contraint, en l'état actuel de la législation, de faire effectuer des sondages préalablement à la commercialisation des lots et n'a pas ainsi à fournir une étude de sol lors de la conclusion des actes de vente. Et quand bien même une telle obligation lui serait imposée, elle ne devrait avoir en toute logique comme seul objectif que de contribuer à la fixation d'un « juste prix » selon la plus ou moins bonne qualité du terrain.

Si le lotisseur doit garantir la constructibilité juridique du terrain, il n'a pas, en principe, à garantir l'adaptation au sol de la construction par rapport à la structure géologique du sol et du sous-sol. D'ailleurs, comment pourrait-il s'y obliger puisqu'au stade de la vente il ne maîtrise ni l'emprise future ni l'importance et les caractéristiques de la construction envisagée. Une clause ad hoc d'exclusion de garantie relative à l'adaptation de l'ouvrage par rapport à la nature du sol et du sous-sol se rencontre souvent dans les actes de vente. Elle apparaît justifiée en ce sens que le lotisseur n'a pas à assumer les risques résultant, après la vente, de circonstances qui lui sont étrangères. L'obligation de vérifier la conformité des fondations au caractère du terrain incombe au seul constructeur de maisons individuelles.

Mais le lotisseur doit la garantie des vices cachés à la date du contrat de vente : le surcoût des fondations peut être la conséquence directe de ces vices et leur caractère caché peut être la conséquence de l'absence d'information de l'acheteur. Et, bien que la constructibilité du terrain ne soit pas affectée, la garantie des vices peut diminuer son usage « normal ».

Condamnation

Le lotisseur et le constructeur sont des tiers entre eux et n'ont aucun rapport contractuel. Leurs obligations sont distinctes : le premier est lié avec un acheteur par un contrat de vente ; le second est lié avec un maître de l'ouvrage par un contrat de construction. Mais quand un préjudice est dû au fait de plusieurs auteurs, n'ayant entre eux aucun rapport contractuel, mais qui ont contribué par leur propre faute au préjudice dans son entier, la jurisprudence condamne chacun d'eux à le réparer dans sa totalité.

Dans un arrêt récent, la cour d'appel de Lyon (voir encadré) a développé l'argumentation suivante.

RESPONSABILITE DU LOTISSEUR

Au vu des éléments du fait et de l'expertise, la cour a estimé :

que les vices consistaient dans la présence d'une nappe d'eau à 3 m de profondeur, qu'ils étaient inhérents aux terrains et antérieurs à leur achat ;

que, s'ils n'affectaient pas la constructibilité des terrains, ils rendaient en revanche nécessaires des travaux supplémentaires de fondations représentant environ 20 % de leur prix de vente ;

que les vices « diminuaient considérablement l'usage des terrains et que s'ils avaient été connus des acquéreurs, ils n'auraient pas donné le même prix pour en faite l'acquisition » ;

que la simple vue des terrains en l'état de pâturage en pente ne permettait pas à des acquéreurs profanes de soupçonner la présence des vices et qu'ils étaient donc cachés lors de la vente ;

que, en revanche, il résultait d'un ensemble d'éléments et de présomptions concordantes que le lotisseur se doutait de la médiocrité des terrains vendus, ce qui aurait dû l'inciter à procéder à des sondages ;

que le lotisseur, professionnel de la vente, aurait dû connaître les vices cachés des terrains qu'il vendait et qu'il « en devra donc la garantie en application de l'article 1643 du Code civil ».

RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS

Après avoir retenu que les travaux supplémentaires correspondaient à ceux qui étaient nécessaires pour remédier aux vices du sol, la cour a jugé :

que la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle pour un prix global et forfaitaire interdisait aux constructeurs de se ménager contractuellement la possibilité d'exiger des plus-values pour travaux imprévus ;

qu'un ensemble de présomptions et indices devait attirer leur attention sur les qualités médiocres des terrains et qu'ils auraient dû, en conséquence, adapter leurs devis ;

que « faute de n'y avoir pas procédé, ils supportent une responsabilité contractuelle à l'égard des maîtres de l'ouvrage et devront les indemniser de tous les préjudices présentant un lien direct de causalité entre l'apparition des vices cachés des terrains et le prix de la construction... »

L'intérêt de cette décision est de distinguer les obligations et les responsabilités respectives du lotisseur et du constructeur, mais aussi et surtout de montrer que les préjudices subis par les maîtres de l'ouvrage étaient dus à l'action conjuguée de l'un et de l'autre, chacun ayant contribué à les causer.

Cet arrêt pose aussi de manière sous-jacente la question délicate de l'étude du sol qui est au centre des discussions entre les professionnels concernés. Doit-on réformer la législation actuelle ? Deux orientations sont proposées :

permettre au constructeur de maisons individuelles d'établir un avant-contrat sous la condition suspensive d'une étude du sol qui resterait à sa charge ;

ou obliger le lotisseur à réaliser cette étude préalablement à la vente des terrains, ce qui aurait comme conséquence de voir sa responsabilité engagée en cas d'erreur.

Il est aisé de comprendre que ces propositions répondent chacune à des objectifs différents.

L'ESSENTIEL

»En signant un contrat de construction d'une maison individuelle, le constructeur ne peut échapper au caractère forfaitaire et définitif du prix qui l'oblige à supporter les éventuels travaux supplémentaires d'adaptation au sol. L'étude de sol relève de sa responsabilité.

»Le lotisseur, professionnel de la vente de terrain à bâtir, ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés due à l'acheteur.

»Lorsque la faute individuelle du constructeur et celle du lotisseur ont contribué à la totalité du préjudice subi par le maître d'ouvrage, ils peuvent être condamnés à le réparer in solidum.

Lotisseur et constructeurs responsables in solidum

Deux contrats de construction de maison individuelle ont été conclus respectivement pour un prix forfaitaire de 377 500 francs et 546 600 francs. Lors de la réalisation des fondations, les constructeurs présentent aux maîtres de l'ouvrage des devis supplémentaires destinés à réaliser des protections étanches et des drains en raison de la nature des terrains.

Les maîtres de l'ouvrage les acceptent pour ne pas interrompre les chantiers. Les surcoûts respectifs s'élèvent à 40 296 francs et 58 114 francs. En réparation de leurs dommages, ils saisissent le tribunal d'une action en remboursement des travaux supplémentaires et en paiement de diverses indemnités au titre de préjudices annexes. Ils assignent simultanément les constructeurs et le lotisseur qui leur avait vendu les terrains (pour un prix de 280 000 francs chacun).

Par jugement du 27 octobre 1994, le TGI de Lyon a condamné in solidum le lotisseur (et son assureur) et les constructeurs à payer les sommes correspondant aux dommages subis. Dans leurs rapports entre eux, le tribunal répartit la charge des condamnations à hauteur de 65 % pour le lotisseur et à hauteur de 35 % pour les constructeurs.

La cour d'appel a confirmé la condamnation in solidum du lotisseur et des constructeurs et, dans leurs rapports entre eux, la part contributive de chacun.

(Cour d'appel de Lyon, 2e ch, 23 septembre 1997 ; RG Cour : no 94/08113).

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