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Lotissement : les quotas de logements sociaux doivent s’apprécier dès le permis d’aménager
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Jurisprudence

Lotissement : les quotas de logements sociaux doivent s’apprécier dès le permis d’aménager

notre correspondante à Montpellier, Sylvie Brouillet |  le 16/06/2014  |  ImmobilierLogementArchitectureAménagementRéglementation

Dans un arrêt du 27 mai, la cour administrative d’appel de Marseille applique directement au permis d’aménager les obligations du PLU en matière de logements sociaux.

Sur requête du préfet des Pyrénées-Orientales, la cour administrative d’appel (CAA) de Marseille a  annulé le 27 mai le permis d’aménager délivré en novembre 2011 par le maire de Pia à une SARL pour la réalisation d’un lotissement de 124 lots. Motif : le permis d’aménager n’est pas conforme au règlement du POS de la commune. Celui-ci indique (article 3.N.A.2)  que l’urbanisation de la zone est subordonnée à la mise en œuvre d'une ou plusieurs opérations d'aménagement d'ensemble, et que les programmes d’au moins trois logements doivent prévoir un quota minimal de 30 % de logement sociaux... Ce que le permis d’aménager ne prévoit pas. La CAA contredit ainsi le jugement du tribunal administratif qui avait, en 2012, rejeté le déféré préfectoral.

Le contrôle remonte d’un cran

« Notre démarche  était motivée par la volonté d'assurer le respect des obligations de production de logements sociaux », souligne-t-on à la préfecture. A noter : la commune de Pia - village de 8 600 habitants au nord de Perpignan -  faisait partie des trois communes du département  des Pyrénées-Orientales concernées, à la mi-2011, par un arrêté de constat de carence, au regard du bilan de production triennal de logements sociaux qui avait relevé  un retard par rapport aux 20 % de la loi SRU. Un nouvel arrêté d’août 2012 a  mis fin à l’état de carence, en raison des efforts entrepris.

« Sur le plan juridique, reprend la préfecture, un débat intéressant a porté sur la définition de la notion de "programme de logements". »  Mais c’est surtout l’interprétation que fait la CAA de l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme  relatif au  règlement des PLU, dans sa rédaction alors applicable, qui est à retenir : «Si le permis d'aménager n'a pas (...) pour objet d'autoriser la construction de bâtiments, il constitue, lorsqu'il est sollicité en vue de la réalisation ultérieure de constructions à usage d'habitation, la première étape d'un programme de logements au sens et pour l'application des dispositions d'un règlement d'urbanisme prévoyant (...) l'affectation au logement social d'un pourcentage minimum des logements dont la réalisation est programmée ».

 « Cet arrêt représente une contrainte nouvelle sur les permis d’aménager », analyse Grégory Crétin, avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et de l’aménagement du cabinet CGCB à Montpellier.  Avant de poursuivre : « La cour d'appel de Marseille, généralement considérée comme innovante, fait remonter d'un cran la question des constructions : le contrôle s’opère dès le permis d’aménager. Or,  l’article R 441-1 du Code de l’urbanisme sur la composition du dossier de demande de permis d’aménager ne comporte pas de pièces à fournir sur les habitations mais  seulement sur la surface et le découpage des terrains. La cour d’appel de Marseille  applique donc directement au permis d’aménager les obligations du PLU en matière de logements sociaux. Ce thème est une "marotte" du gouvernement. Cela dit, il est cohérent au final que le permis d'aménager soit conforme au PLU. »

Pour consulter l’arrêt CAA de Marseille, 27 mai 2014, n°12MA02829, cliquez ici

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