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Lotissement : le Conseil d’Etat comble les brèches
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Lotissement : le Conseil d’Etat comble les brèches

J.D. |  le 07/03/2013  |  AménagementArchitecture

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La division d'une propriété foncière est susceptible de constituer un lotissement s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur au moins l’un des lots.

La complexité du  régime du lotissement, dans sa version issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005, continue d’alimenter  bien des contentieux, justifiant ainsi l’effort de simplicité (suppression du délai de dix ans…) entrepris par la réforme de 2011, entrée en vigueur le 1er mars 2012. Aux termes de cette ordonnance, «  Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments » . Le Conseil d’Etat vient d’interpréter  cette notion « d’implantation  de bâtiments» dans un arrêt du 20 février 2013.

Division en deux lots


Un propriétaire a cédé une partie de son terrain, conservant pour lui une autre parcelle afin d’y construire un ensemble immobilier. Toutefois la division en lots  n’est intervenue qu’après  la délivrance du permis de construire. Or celui-ci fut attaqué : les requérants contestaient notamment l’implantation d’un mur en s’appuyant sur le règlement du POS.

La parcelle détachée n’ayant pas été vendue pour être construite (en fait, elle l’était déjà), la question se posait  de savoir si l’on était en présence d’un lotissement et si un permis d’aménager ou une déclaration préalable était nécessaire. Contrairement à la cour administrative d’appel, le Conseil d’Etat répond par l’affirmative : « Une opération d'aménagement, ayant pour effet la division en deux lots d'une propriété foncière est susceptible de constituer un lotissement, s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces deux lots ». Le Conseil d’Etat opère toutefois une substitution de motifs et valide le permis de construire attaqué.

Cette solution devrait pouvoir être transposée à la réforme du lotissement qui s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées depuis le 1er mars 2012.   En effet, l’ordonnance du 22 décembre 2011 et son décret d’application du 28 février 2012 ont  opté pour un dispositif clarifié : par exemple, la référence à la notion « d’opération d’aménagement » est supprimée, ce qui lève toute ambiguïté sur la nature des opérations constitutives d’un lotissement.  Mais cela  ne change pas grand-chose quant à la finalité des divisions. Le nouvel article L.442-1 du Code de l’urbanisme,  qui définit le lotissement,  remplace les anciens termes « en vue de l’implantation  de bâtiments » par « lots destinés à être bâtis ». Toutefois, la rédaction des textes aurait mérité plus de clarté : dans la définition du périmètre, l’article L.442-1-2 revient à l’expression « lots destinés à l’implantation de bâtiments ».


Pour consulter l’arrêt du Conseil d’Etat, 20 février 2013, n° 345728, cliquez ici

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