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Loi Elan: la vente de logements sociaux pas aussi simple que prévu
"Cet objectif de 40 000 logements par an est très ambitieux", estime Pierre Madec, économiste à l'OFCE. - © © Phovoir

Loi Elan: la vente de logements sociaux pas aussi simple que prévu

le 03/04/2018  |  ImmobilierTechniqueBâtimentEtatLogement social

L'objectif du gouvernement de quintupler la vente de logements sociaux pourrait s'avérer plus complexe que prévu. L'une des principales difficultés: la solvabilisation des ménages, rendue difficile avec la quasi-suppression de l'APL accession.

Le gouvernement va-t-il réussir à atteindre ses objectifs ? Quintupler les ventes annuelles de logements afin de permettre aux bailleurs sociaux de construire davantage pourrait être un objectif plus difficile à atteindre que prévu. Pour rappel, le projet de loi Élan (Evolution du logement et aménagement numérique), attendu en conseil des ministres ce 4 avril 2018, doit faciliter la vente de logements sociaux, qui pourrait générer 2 milliards d'euros, en allant jusqu'à 40 000 par an.

Le texte dispense ces opérations d'autorisation préfectorale, supprime le droit de préemption des communes et permet au bailleur social de fixer librement le prix de vente s'il cède le logement à un autre organisme, afin de passer à la vitesse supérieure. "Cet objectif de 40 000 logements par an est très ambitieux", estime Pierre Madec, économiste à l'OFCE. "Aujourd'hui on n'en est qu'à 8 000, le gouvernement veut quintupler ce chiffre."

Des cessions possibles depuis 1965


Un accord passé en 2007 entre l'Union sociale pour l'habitat (USH, 723 bailleurs sociaux) et l'État, fixait déjà l'objectif - resté inatteignable - de 40 000 mises en vente par an, sur un parc de 4,7 millions de logements. Ces cessions sont possibles depuis 1965. "Pourquoi cela ne fonctionne-t-il pas jusqu'ici ? Parce que les occupants du parc social sont des ménages modestes, au niveau de vie plus bas que celui de la population générale: ils ne sont pas en capacité d'acheter, même à des prix inférieurs à ceux du marché", analyse l’économiste.

Tirant le bilan de ces ventes en 2016, l'USH imputait en effet ces difficultés à un "faible nombre de produits vendables" et surtout à une "capacité d'acquisition des ménages fragilisée". Leur niveau de vie médian est inférieur à celui de la population générale: 15 900 euros, contre 20 200 euros, selon les derniers chiffres publiés. Des freins d’autant plus accrus par la décision du gouvernement de "quasi supprimer l'APL accession", souligne Pierre Madec. Celle-ci solvabilisait 50 000 ménages modestes par an, en réduisant leur mensualité de crédit.

Pour venir en aide aux bailleurs sociaux qui manquent d'expertise pour réaliser ces opérations, l'organisme Action Logement (ex 1% Logement) doit créer une filiale dédiée à l'achat en bloc de logements sociaux puis à leur vente à l'occupant. Ainsi, six filiales du groupe (Domofrance, Clairsienne, Dom’aulim, Le Foyer, Habitelem et Logévie), situées en région Nouvelle-Aquitaine, ont décidé de lancer Havitat.fr, un site de vente de logements sociaux, qui mutualise les offres de chacun des organismes qui en gèrent ensuite la commercialisation en toute autonomie.

« Rachat en bloc des fleurons des HLM »


Parmi les défenseurs des locataires, la Confédération nationale du logement (CNL) craint "la privatisation d'un bien public, financé avec la solidarité nationale". "L'Etat justifie son désengagement financier en vendant les bijoux de famille pour financer les logements sociaux de demain", s’indigne son président Eddie Jacquemart. "Des organismes privés rachèteront en bloc les fleurons des HLM" et les particuliers acquéreurs, eux, "seront surendettés à cause des charges élevées", générant des copropriétés dégradées, craint-il.

Même son de cloche à la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) pour qui en outre, "le maintien pendant 10 ans" au lieu de 5 ans aujourd'hui, "dans le décompte de la loi SRU" qui fixe des quotas aux communes, "des logements sociaux vendus, n'est ni plus ni moins qu'un détournement de l'esprit de la loi". "Cela conduit à gonfler artificiellement la taille du parc HLM, sans garantie d'une reconstitution de l'offre", estime l'association.

Mais pour certains bailleurs sociaux en revanche, financer la construction de nouveaux logements en vendant une petite fraction du patrimoine, fait partie d'une gestion pragmatique. En cédant 4 100 logements l'an dernier, soit près de 2% d'un un parc de 260 000 logements familiaux, la CDC Habitat (ex-SNI), volontariste en la matière, a ainsi pu lancer la construction de 15 300 logements.

"Notre politique de vente est irréprochable: nous vendons des logements dans un état correct, sans quoi les accédants aux moyens modestes n'auraient pas les moyens d'entretenir le logement. Nous ne vendons pas aux marchands de sommeil non plus", dit son directeur Yves Chazelle. Chaque vente d'un logement "dégage des fonds propres pour financer la mise en chantier de deux autres".

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