Logement

Loi Alur : le Conseil constitutionnel fait des retouches à la marge

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

Saisi par l’opposition parlementaire en février, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision sur la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) le 20 mars. Le texte en ressort sans trop d’encombres. Seules quelques dispositions ponctuelles sont censurées.

Saisi par l’opposition parlementaire en février, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision sur la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) le 20 mars. Le texte en ressort sans trop d’encombres. Seules quelques dispositions ponctuelles sont censurées.

La saisine du Conseil constitutionnel par plus de 60 députés et sénateurs de l’opposition portait sur le contrôle de constitutionnalité des dispositions de la loi Alur concernant l’encadrement des loyers (art. 6), la GUL (art. 23), le bail et l’état des lieux type (art.1), le changement d’usage des locations de courtes durées (art.16), les professionnels de l’immobilier (art. 24), l’autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé (art. 92), les modalités du congé donné par le propriétaire au locataire (art. 5), ou les cessions de parts de SCI (art. 153).

Après son passage sous les fourches caudines du Conseil constitutionnel, la loi sort relativement indemne. Le Conseil a en effet globalement écarté les griefs qui lui étaient présentés, jugeant la plupart de ces dispositions conformes à la Constitution à l’exception de dispositions ponctuelles.

Ainsi, l’article 5 qui modifie l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé qui peut être donné par le bailleur au locataire, n’est pas contraire à la Constitution. En revanche, le Conseil constitutionnel censure l’extension de la protection accordée quand le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources. Le fait de ne pas prendre en compte le cumul de ces ressources avec celles du locataire est jugé contraire au principe d’égalité devant les charges publiques.

De même, l’article 6 relatif à l’encadrement des prix des loyers dans les zones denses, destiné à lutter contre les difficultés d’accès au logement, est jugé conforme à la Constitution. Le Conseil constitutionnel censure toutefois: d’une part la limitation du complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré en fonction des caractéristiques «exceptionnelles» de localisation ou de confort du logement; d’autre part les dispositions permettant de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré «en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés». Le loyer de référence majoré ne pourra qu’être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30%.

L’article 16, qui précise et assouplit la réglementation relative à la location des locaux meublés d’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est jugé conforme à la Constitution.

Le Conseil constitutionnel sanctionne en revanche l’article 19 permettant à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des copropriétaires de soumettre à son accord «toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage». “Cet article méconnaît les exigences de l’article 2 de la Déclaration de 1789 relatives aux conditions d’exercice du droit de propriété”, estime le Conseil.

Est conforme à la Constitution l’article 92, qui permet à l’organe délibérant d’un établissement public de copropriété intercommunale ou à un conseil municipal d’instituer une autorisation préalable de location d’un logement dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

Enfin, le Conseil constitutionnel censure l’article 153 relatif aux actes constatant la cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, introduit par amendement, au motif qu’il ne présente pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial (“cavalier législatif”).

Suite à l’adoption de la loi au Parlement, Cécile Duflot avait indiqué que «les premiers textes d’application devraient intervenir avant l’été, notamment sur la question des honoraires des professionnels de l’immobilier», et que la mise en œuvre effective du dispositif d’encadrement des loyers «pourrait avoir lieu entre la rentrée et la fin de l’année».

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