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Loger moins cher : les solutions des acteurs HLM
En temps de crise économique, les bailleurs sociaux sont confrontés au défi de "loger moins cher" des ménages en situation de plus en plus précaire, un thème au coeur du 75e Congrès de l'Union sociale de l'habitat (USH) - © © Barbara Kiraly

Loger moins cher : les solutions des acteurs HLM

Barbara Kiraly |  le 25/09/2014  |  BâtimentImmobilierLogement socialRhôneParis

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Quelques 1,7 million de personnes sont en attente d’un logement social. Pour répondre à leur besoin d’hébergement, il faut construire plus … et moins cher. Pour les acteurs du monde HLM réunis lors du congrès de l’USH à Lyon, cela passe par une meilleure maîtrise des charges, le recours à des baux spécifiques …

Comment loger moins cher ? La réponse vaut de l’or dans le milieu HLM. Car « l’ambition du logement social consiste à être en capacité de loger potentiellement deux Français sur trois », rappelle Daniel Goldgerg, député (PS) de Seine-Saint-Denis. Problème, 1,7 million de personnes sont toujours en attente d’un logement social et 3,5 millions demeurent en situation de mal logement, selon le ministère du Logement. En parallèle, les loyers du parc social ne cessent d’augmenter, boostés par l’inflation des coûts de construction qui ont augmenté de 85% en 13 ans selon Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat (USH).

Pour répondre aux besoins de logements d’une partie des Français, il faut donc réduire la note, et les solutions avancées sont aussi variées que le profil des professionnels du secteur.

Rationaliser les dépenses et les investissements

Le prix des terrains représentent jusqu’à 50% du prix d’une opération de construction. Le foncier pèse d’autant plus sur les coûts de production que « son prix a augmenté de 700% en 35 ans », estime Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la fédération des sociétés coopératives d’HLM et sénatrice (PS) de Paris.

Lorsque l’on parle de réduction des coûts,  toutes les pensées vont donc vers la maîtrise du prix des parcelles à bâtir. Mais pour les acteurs du secteur, cela ne suffit pas. Il faut également rationnaliser les dépenses. Pour Odile Renaud-Basso, directrice des fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts (CDC), cela passe par l’utilisation de la maquette numérique « qui peut aider à maîtriser les coûts de construction et d’exploitation » des bâtiments, mais également par « la rénovation des bâtiments qui va faire baisser les charges et se répercuter sur les loyers. »

Même son de cloche pour Bernard Coloos, président du conseil social de l’USH et directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la Fédération française du bâtiment (FFB). « Les membres du conseil social de l’USH ont le sentiment que les organismes HLM portent une attention insuffisante à leurs charges et qu’il n’y a pas toujours adéquation entre les travaux de rénovation énergétique menés et les résultats attendus. » Pour construire moins cher, il faut d’abord faire preuve de pragmatisme.

Sortir des sentiers battus

Les acteurs du logement social peuvent également activer d’autres leviers, « comme le bail à la construction », signale Christian Baffy, président de la Fédération nationale des ESH. Ce bail engage le preneur à « édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état durant toute la durée du bail (entre 18 et 99 ans, ndlr) », indique le code de la construction et de l’habitation. Dans la même veine, il est également possible de contracter un bail à la réhabilitation, qui court sur 12 ans minimum et fonctionne sur le même principe que le bail à la construction. « Il faut également poursuivre les expérimentations menées autour de la colocation ou de l’usufruit locatif », propose Eric Thuilliez, directeur général de l’UESL-Action Logement.

Fluidifier le parcours résidentiel et augmenter les APL

Autre solution : développer le parcours résidentiel des locataires, pour améliorer la fluidité au sein du parc social. Pour y parvenir, les avis divergent. Alors que pour Christophe Robert, directeur général de la Fondation Abbé Pierre, « il faut réorienter globalement le logement vers plus de social », Odile Renaud-Basso estime qu’il faut surtout se pencher sur « la construction de logements intermédiaires, la création d’habitats spécifiques, dédiés aux étudiants, aux personnes âgées... et le développement de l’accession sociale à la propriété privée. »

Enfin, les acteurs du logement social s’accordent à dire que les APL contribuent à solvabiliser les locataires, et donc à rendre les loyers plus accessibles. Tous se prononcent pour le maintien des aides à leur niveau actuel, voir à une revalorisation, afin de lutter contre le décrochage du niveau des APL par rapport aux loyers subventionnés. « L’écart est supporté par les locataires », rappelle Christophe Robert. Et comme « le logement social ne peut pas répondre à tous les besoins des Français », la plupart des invités de l’USH se sont également prononcés en faveur de l’encadrement des loyers. « Car nous savons bien que nos jeunes se logent en majorité dans le parc privé », rappelle Bernard Coloos.

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