Logements neufs : un marché toujours en baisse

Frédérique Vergne |  le 14/11/2013  |  BâtimentLogementTechnique

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Après un bref rebond au 2ème trimestre, tous les indicateurs sont à nouveau orientés à la baisse au 3ème trimestre. Ce qui fait craindre à François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, un arrêt progressif de l’outil de production de logements neufs.

Dans son traditionnel point de conjoncture, la Fédération des promoteurs immobiliers indique une baisse des ventes au détail de 1% (17 192  logements) par rapport à la même période 2012, année déjà historiquement basse. Sur les 9 premiers mois 2013, la tendance est meilleure avec une progression de +3,8% par rapport à la même période 2012, mais reste en net recul par rapport à 2011 (-19,1%). « On voit assez nettement que le rebond du 2ème trimestre ne se confirme pas, précise François Payelle. Le 3ème trimestre enregistre le plus bas niveau de vente depuis au moins 2010 et les indicateurs avancés d’octobre font redouter un 4ème trimestre particulièrement mauvais, ce qui nous inquiète pour 2014 ». Ce retrait des ventes s’explique, selon la FPI, par la « perte » des investisseurs et l’accession à la propriété qui ne décolle pas. Les investisseurs privés qui représentent 41% des ventes, sont en recul de 3,9% au 3ème trimestre 2013, alors que cette période de l’année est traditionnellement favorable aux ventes des investissements. Les incertitudes sur le périmètre géographique, le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot et les inquiétudes créées par l’encadrement des loyers du projet de loi Alur freinent l’intérêt des investisseurs individuels pour l’investissement locatif.
Quant à l’accession à la propriété (59% des ventes), elle augmente de 161 logements sur ce trimestre par rapport au précédent, soit une progression de 1,1%. Sur l’ensemble des 9 premiers mois de l’année, elle enregistre une hausse de 6,7%.
Les ventes au détail à TVA réduite qui regroupent l’accession à la propriété en zone ANRU et dans la bande des 500 m autour de ces zones, s’effondrent au 3ème trimestre de -26,9%, soit un recul de – 12,1% sur 9 mois par rapport à la même période de 2012.

25 000 logements perdus en deux ans

Les mises en vente poursuivent leur tendance à la baisse : -18,5% au troisième trimestre 2013 par rapport au trimestre précédent ; en deux ans, 25 000 logements auront été perdus. L’offre commerciale se stabilise à 92 330 logements au 3ème trimestre 2013, soit – 0,6%  au T3 2013/T3 2012,  et représente 13,8 mois de commercialisation, qui pourrait passer à 15 mois d’ici la fin de l’année, selon la FPI. Elle se répartit entre 44% de logements en pré-commercialisation, 48% en cours de chantier et 8% en stock. « La variation de l’offre est certes faible (-0,6%), mais reflète une tendance lourde. Les acteurs ajustent leur production au plus près de la demande pour ne pas prendre le risque de constituer de stock et ont du mal à lancer de nouveaux programmes en raison de la rareté foncière, du prix de revient trop élevé, des recours et de la fiscalité », explique le président de la FPI qui s’alarme du risque élevé de voir de nombreux programmes être abandonnés dans les prochains mois (près de la moitié de l’offre est constituée de logements non commercialisés et susceptibles de ne jamais l’être si au moins 50% du programme n’est pas pré-commercialisé). Des résultats qui traduisent l’inquiétude des promoteurs et leur prudence à quelques mois des élections municipales et font redouter à la fédération une mauvaise fin 2013 et un début 2014 encore plus mauvais. « Nous ne sommes plus sûrs de tenir les 70 000 logements cette année?», indique-t-il.
Quant au prix moyen de logements, s’il enregistre un léger effritement de -2,2% par rapport à la même période de l’année précédente, il reste stable par rapport au trimestre précédent.

Mesures d’urgence à prendre

« On a l’impression que la machine va s’arrêter, poursuit  François Payelle, mais la situation n’est pas inéluctable. Nous avons fait des propositions possibles au gouvernement en tenant compte des finances de l’Etat. Il faut restaurer la confiance, notamment la stabilisation du dispositif Duflot et l’exonération des logements neufs et rénovés de l’encadrement des loyers ». Après ces mesures d’urgence, la FPI demande que des mesures plus structurelles soient adoptées pour créer un environnement favorable : fiscalité incitative sur les terrains constructibles, véritable allègement des règlementations et politique de soutien à l’accession à la propriété ».
La question de la TVA réduite à 7% qui bénéficie actuellement aux logements neufs dans le périmètre de 500?mètres des zones Anru et qui sera limitée l’année prochaine à un périmètre de 300 mètres, pose le problème de la zone entre les 300 et 500 mètres qui vise surtout la primo-accession. Les professionnels demandent à ce que la TVA à 7% s’applique aux opérations lancées sur cette zone entre 300 et 500?mètres avec des dépôts de permis de construire avant fin décembre 2013. Le gouvernement aurait accepté pour des permis déposés avant le 16 octobre 2013. Les discussions se poursuivent donc…

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