Immobilier

Logement : une nouvelle protection pour les acheteurs et les locataires

A compter du 1er juin, vendeurs ou bailleurs seront obligés dans certains sites d’annexer au contrat de vente ou de location un état des risques naturels ou technologiques ainsi qu’une déclaration des sinistres pour lesquels ils ont été indemnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique.

Ces documents sont obligatoires pour les biens situés à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques (PPR) naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée ainsi que pour les biens qui ont fait l’objet, depuis 1982, d’une indemnisation à la suite d’une catastrophe naturelle.
Ces obligations concernent les contrats de location écrits, les réservations en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les promesses de ventes ainsi la vente d’un bien bâti ou non. Pour la location, elle ne s’applique qu’à la première entrée dans les lieux, sans rétroactivité. Les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux et les baux emphytéotiques sont également concernés.
Ces dispositions sont prises en vertu d’une loi sur les risques technologiques et naturels, connue sous le terme de « loi Bachelot », votée en 2003, et dont les textes d’application sont sortis l’an dernier.

Une double obligation
L’obligation est donc double. La déclaration d’indemnisation est la plus simple car elle est faite sur papier libre. Le vendeur ou le bailleur doit déclarer une éventuelle indemnisation qu’il aurait perçue dans le cas du régime spécifique aux catastrophes naturelles ou technologiques ou s’il a eu connaissance de celle du propriétaire précédent. Ce document est annexé au contrat de vente ou de location. Il faut savoir que seules 666 communes n’ont pas fait l’objet dans l’Hexagone d’une déclaration de catastrophe naturelle.
Les choses sont plus compliquées sur « l’état des risques » à fournir lorsque le bien est dans un PPR ou une zone sismique. Le vendeur ou le bailleur a l’obligation de fournir ce document sur la base d’informations mises à disposition par le préfet de département et de joindre une cartographie – également éditée par le préfet – permettant de localiser le bien au regard de ce risque. C’est le préfet qui liste les communes où s’applique l’obligation. Pour chacune d’entre elle, il publie un arrêté. Dans chaque commune, les informations sont consignées dans un dossier. Il existe 5000 PPR naturels approuvés et 6500 autres sont à l’étude.
Le document est établi directement par le vendeur ou le bailleur, qui retranscrit le dossier communal d’information, sous sa responsabilité. Il doit être vieux de moins de six mois, visé par les deux parties, et être lui aussi annexé au document de vente (avec les diagnostics techniques de type amiante, plomb…) ou de location.
En cas d’information fausse, l’acquéreur ou l’acheteur peut demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location « voire la résolution du contrat », en clair son annulation.
L’imprimé « état des risques » est disponible en mairie, préfecture ou téléchargeable sur internet au www.ecologie.gouv.fr et au www.prim.net. Progressivement seront mis en ligne les arrêtés préfectoraux et les informations contenues dans les dossiers communaux d’information sur les sites des préfectures de département (www.departement.pref.gouv.fr).
Françoise Vaysse

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