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Logement social : pas de changement prévu du système de garantie d'emprunt
Garanties d'emprunt consenties par les collectivités pour la construction et la rénovation des logements sociaux.

Réponse ministérielle

Logement social : pas de changement prévu du système de garantie d'emprunt

Isabelle d'Aloia |  le 30/11/2018  |  Collectivités localesDroit de la constructionLogement socialRénovationHLM

Les défaillances dans le logement social sont rares mais demeurent toutefois possibles. La commune qui a consenti des garanties d'emprunt pour la construction et la rénovation de ces logements sociaux est alors contrainte de régler la dette restant due. Les collectivités ne mesurent pas toujours les conséquences de cette caution sur leurs finances. Bercy fait le point sur le financement des opérations de construction et de rénovation dans le parc social.

La garantie d'emprunt consentie par une collectivité territoriale pour la construction et la rénovation dans le domaine du logement social engage cette dernière, en cas de défaillance du débiteur, à payer à sa place les annuités du prêt garanti. Si l'objectif est louable et permet d'assurer la réalisation effective de l'opération, cette caution peut avoir de lourdes conséquences financières pour les collectivités, s'émeut le sénateur Patrick Chaize (Ain - LR).

En effet, la réglementation ne prévoit pas le respect de ratios prudentiels des montants engagés. Le parlementaire demande au ministre de l'Économie et des Finances s'il "envisage d'étudier les pistes d'un nouveau système de garanties d'emprunt qui soit plus approprié, dans le domaine du logement social". Et, par exemple, le recours à l'hypothèque.

L'épargne réglementée finance les opérations de logements sociaux

Le financement des opérations de construction et de rénovation dans le parc social se fait principalement par le recours à l'emprunt des organismes de logement social (OLS), "en complément de la mobilisation de leurs fonds propres et d'aides publiques (subventions et avantages fiscaux)", rappelle le ministère.

"Ces emprunts sont essentiellement souscrits auprès du fonds d'épargne de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui centralise une partie de l'épargne réglementée (livret A, livret de développement durable et solidaire, livret d'épargne populaire) et emploie cette ressource en priorité au financement du logement social, conformément à la loi".

Un quota de logements réservés aux collectivités

Ce mécanisme n'intègre "que peu de provisions pour risques" et nécessite "un dispositif efficace de sécurisation des prêts", "préférentiellement publique", et "systématiquement à hauteur de 100 % du montant prêté pour les prêts au logement social", indique Bercy.

Ce sont généralement les collectivités territoriales sur lesquelles sont construits ou rénovés des logements sociaux qui accordent les garanties d'emprunt pour ces opérations qui, comme le souligne l'exécutif, "ne sont pas prises en compte dans le calcul des ratios prudentiels qui conditionnent l'octroi de leurs garanties d'emprunt". En contrepartie, elles peuvent ainsi bénéficier d'un quota de logements allant jusqu'à 20 % de chaque programme concerné.

La CGLLS à la rescousse

Si les collectivités ne se portent pas caution ou ne peuvent être garantes suite à des difficultés financières, c'est la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) qui s'y colle, à titre subsidiaire, contre paiement d'une commission. L'intervention de la CGLLS  a donc vocation à demeurer exceptionnelle (la part des garanties accordées chaque année représente environ 2,5 % des émissions annuelles des prêts du fonds d'épargne au logement social).

Ce modèle français de financement du logement social "permet aux OLS de bénéficier de financements de très long terme et à taux préférentiels, assortis d'une garantie". Et l'engagement des acteurs locaux "constitue un élément essentiel à la continuité de ce dispositif, dont les mécanismes ont jusqu'ici permis d'assurer le développement du parc locatif social tout en préservant la ressource qui sert à le financer", insiste le ministre.

Des mécanismes pour contenir les risques

Enfin, différents mécanismes permettent de contenir les risques liés au cautionnement des collectivités : "Dispositifs de prévention mis au point par les fédérations HLM ; contrôles de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) et des chambres régionales des comptes ; examen de l'équilibre des opérations par les services de l'État lors de la délivrance des agréments et de la solvabilité des organismes par le fonds d'épargne.

Le cas échéant, des aides spécifiques de la CGLLS, financées par les cotisations de l'ensemble des bailleurs sociaux, peuvent accompagner les organismes confrontés à des situations financières particulièrement difficiles". Tout cela permet d'avoir un taux de sinistralité particulièrement faible.

"Dès lors, il ne paraît pas souhaitable de bouleverser l'équilibre du système en autorisant à grande échelle la substitution de garanties publiques par des affectations hypothécaires. Une telle situation augmenterait le coût des opérations tout en réduisant la qualité de la protection dont dispose le fonds d'épargne et, in fine, l'épargne des Français", conclut-il.

QE n° 06869, réponse à Patrick Chaize (Ain - Les Républicains), JO Sénat du 15 novembre 2018

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