Logement : la production s'effondre, mais pas les prix
Chantier de logements collectifs - © © Holding GBE

Logement : la production s'effondre, mais pas les prix

laurence francqueville |  le 26/06/2013  |  BâtimentImmobilierLogement socialTechnique

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Crédit Foncier Immobilier estime que la marché va encore reculer de 11% cette année. Ce recul concernant autant la production neuve de logements que les transactions dans l’ancien. Pour autant, les prix peinent à reculer, particulièrement dans le collectif et en zone tendue.

En dépit de taux d’intérêt historiquement bas (2,97% en moyenne en mai, la baisse des taux en 2012 a permis un gain d’environ 5% du prix d’achat), le volume des nouveaux crédits immobiliers a encore reculé au premier trimestre (-11%, après -26% en 2012). L’ensemble du marché du logement est ainsi en repli, a relevé le Crédit Foncier Immobilier lors d’un point de conjoncture organisé le 26 juin. Tant le neuf que l’ancien. « La durée moyenne des prêts a continué de reculer au premier trimestre, pour se situer à 205 mois (17 ans et un mois), signe que les banques privilégient les dossiers moins risqués (la durée moyenne au Crédit foncier étant de 22 ans). La part des crédits supérieurs à 25 ans - qui correspondent plutôt à la clientèle des primo-accédants – n’est plus que de 17,3% du total en avril 2013, contre 21,4% en 2012 », précise Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières. Le spécialiste évoque d'ailleurs "une année 2013 difficile et une année 2014 compliquée également".

Ancien : nouveau recul des transactions attendu

Le volume de transactions dans l’ancien ne devrait pas dépasser 630 000 unités cette année, estime le Crédit Foncier, ce qui représente une baisse de 11% par rapport à 2012. Le marché se caractérise par des blocages essentiellement psychologiques : prudence des ménages compte tenu de la situation économique,  attentisme face au niveau des prix, fin du PTZ + dans l’ancien, difficultés à monter des crédits relais pour les secondo-accédants.

Neuf : offre et demande déconnectées

Sur le marché du neuf, la production continue de reculer : les mises en chantier baissent de 13% à fin mai sur un an et les permis de construire accordés sont en retrait de 7,4%. Tous les segments du marché sont impactés. Premièrement, l’accession a beaucoup souffert de la crise économique. Elle est aussi pénalisée par la réforme du PTZ+ (resserrement des critères d’éligibilité via les plafonds de ressources ; introduction de critères de performance énergétique ; instauration d’un montant plafond pour l’opération), qui a eu un effet d’exclusion pour les classes modestes. Deuxièmement, la montée en puissance du logement social est freinée par la chute de la production en promotion privée, qui représente désormais au moins un quart des logements sociaux mis en chantier, et par l’allongement des délais de délivrance des agréments de financement; Troisièmement, le locatif privé peine toujours du fait de la mise en route progressive du dispositif « Duflot » (clientèle plus réduite de primo-investisseurs en raison du plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros, système de demande de dérogation préfectorale des communes pour être éligibles en zone B2, contrôle des plafonds de ressources des locataires…). Ces éléments sont confirmés par les chiffres des ventes fournis par le gouvernement: -3% pour les réservations de logements neufs au premier trimestre mais -21% pour les mises en ventes, « signe que les promoteurs ont mis les deux pieds sur le frein » et un encours de logements disponibles à la commercialisation en hausse de 18% (la fédération des promoteurs immobiliers indiquant pour sa part des ventes en baisse de 6,9% et des mises en ventes à -33%). Du côté des maisons individuelles, les ventes sont en chute de 17% au premier trimestre 2013 par rapport à 2012, qui s’explique par la conjoncture mais aussi par un effet conjoncturel d’anticipation d’achat en fin d’année dernière, juste avant l’entrée en vigueur de la RT.

Pour l’année 2013, Crédit Foncier Immobilier anticipe un niveau de production de 315 000 logements, en baisse de 11% sur un an (346 000 en 2012), avec trois grandes masses: 171 000 unités pour l’accession (contre 178 100 en 2012) ; 90 000 pour le locatif social (contre 100 000 en 2012) ; et 41 500 pour le locatif privé (contre 55 100 en 2012).

Des prix qui ne baissent pas

Pour autant, les prix ne baissent pas vraiment, ni dans l’ancien, ni dans le neuf.  « Après avoir doublé en 10 ans, un ajustement était inévitable, relève Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier. Mais les baisses resteront mesurées dans l’ancien, comprises entre 5 et 15% selon la situation et l’état du bien et l’urgence de vendre».

Dans le neuf, Crédit foncier Immobilier estime que « les prix pourront baisser un peu quand celui du foncier reculera sous l’effet de l’abandon ou la renégociation d’opérations, ce qui n’est pas encore vraiment le cas aujourd’hui. »  Si les prix peinent à baisser dans le collectif, les constructeurs de maisons individuelles s'y sont pour la plupart résolus, souvent en compensant la hausse des coûts par une baisse des surfaces.

Trois phénomènes freinent toutefois la baisse des prix, même modérée mais jugée par les experts du Crédit foncier salutaire pour fluidifier un peu le marché : une offre en zone tendue largement insuffisante ; des coûts de construction toujours élevés en raison des normes et des frais (main d’œuvre, matériaux); un quota de 25% de logements sociaux qui renchérit de fait le coût de l'autre partie du programme faite en promotion privée.

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