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Logement intermédiaire: le détail de l'ordonnance présentée ce jour en Conseil des ministres

AEF |  le 19/02/2014  |  ImmobilierTechniqueBâtimentFrance entièreLogement social

L'ordonnance relative au logement intermédiaire, présentée mercredi 19 février 2014 en Conseil des ministres, diffère en plusieurs points du premier projet, révélé par AEF Habitat et Urbanisme en décembre dernier.

Elle précise notamment la définition des logements concernés, redéfinit le bail associé à ce régime, et clarifie les modalités de création par les organismes HLM de filiales dédiées.À cet égard, la ministre en charge du Logement concédait la vieille devant les parlementaires que les « fortes contraintes » en termes d'étanchéité des fonds entre organisme HLM mère et filiale risquent de limiter le nombre de bailleurs sociaux qui se saisiront de cette opportunité. « Mais ceux qui le feront le feront dans un cadre sécurisé. »

Cécile Duflot a présenté ce mercredi 19 février en Conseil des ministres la dernière des ordonnances à publier dans le cadre de la loi d'habilitation du 1er juillet 2013, relative au logement intermédiaire. La veille, la ministre de l'Égalité des territoires et du Logement avait présenté le texte au Parlement, devant les commissions des affaires économiques du Sénat et de l'Assemblée, rappelant notamment qu'une des dispositions de la loi pour lesquelles il était prévu une ordonnance, celle relative aux délais de paiement des entreprises du BTP, a finalement été intégrée au projet de loi consommation.

L'ordonnance sur le logement intermédiaire « s'inscrit dans la suite du plan d'investissement pour le logement présenté par le Président de la République en mars dernier » rappelle la ministre, se félicitant de la publication « moins de huit mois après le vote de la loi d'habilitation au Parlement, [de]toutes les ordonnances ». « Les outils ainsi créés viennent compléter les dispositifs fiscaux mis en place par les lois de finances initiales pour 2013 [dispositif Duflot] et 2014 [TVA à 10 % et exonération de TFPB], qui permettent, tant aux particuliers qu'aux personnes morales, d'investir dans la construction de logements locatifs intermédiaires à des conditions avantageuses » résume le compte-rendu du Conseil des ministres du jour. « Nous allons donc avoir désormais un cadre unifié », salue Cécile Duflot. Elle escompte ainsi avoir « en locatif, 30 000 logements [intermédiaires] au titre du Duflot », dont 20 000 situés dans le périmètre géographique également couvert par l'ordonnance (1), auxquels s'ajouteront « 10 000 logements 'Duflot institutionnels' [qui bénéficieront du régime fiscal créé via la TVA à 10 % et l'exonération de TFPB], et 8 000 logements qui seront conventionnés Anah et qui donc entreront dans le cadre du logement intermédiaire ». La ministre y adjoint, en matière d'accession, les quelques « 20 000 logements en PTZ+ ». « Soit une estimation d'environ 60 000 logements intermédiaires par an. »

Le projet d'ordonnance diffère en plusieurs points du premier projet dont AEF avait obtenu copie, en décembre dernier. S'il compte toujours sept articles, ceux-là sont plus précis, qu'il s'agisse de la définition même du logement intermédiaire, ou de celle du « bail réel immobilier », qui remplace donc le « bail emphytéotique logement » imaginé dans un premier temps par l'exécutif.

DÉFINITION (art.1er). Les logements intermédiaires sont donc définis par insertion d'une section spécifique, dans le CCH composée d'un unique article (L. 302-16). Ils répondent ainsi à quatre conditions.

D'abord, ils doivent être implantés soit dans une des 28 agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique. Une zone qui « comporte plus de 21 millions d'habitants au total », précise Cécile Duflot devant les députés. Ensuite, ces logements doivent « faire l'objet d'une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l'État, une collectivité locale ou l'un de ses groupements », « pendant une certaine durée ». Ils doivent par ailleurs être « destinés à être occupés à titre de résidence principale », « pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide », et ce par les classes moyennes, à savoir des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif Duflot. Enfin, le prix d'acquisition des logements ou leur loyer sont également soumis aux plafonds du dispositif Duflot, en contrepartie de l'aide publique accordée.

PLH (art. 2). Comme dans la première version du projet d'ordonnance, l'article 2 complète le CCH afin d'intégrer la programmation potentielle de logements intermédiaires dans l'élaboration des PLH. Dans ce cas, les logements détenus par des organismes HLM ou des SEM qui répondent aux plafonds de ressources et de loyers du dispositif Duflot sont « assimilés » à des logements intermédiaires, dès lors qu'ils ont été achevés ou ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée avant le 1er mars 2014.

COMMUNES CARENCÉES (art. 3). Les dispositions relatives au logement intermédiaire dans les documents de planification et de programmation ne s'appliquent pas aux communes faisant l'objet d'un arrêté préfectoral de carence au titre de la loi SRU.

BAIL RÉEL IMMOBILIER (art. 4). Le « bail emphytéotique logement » initialement prévu par le gouvernement laisse la place au « bail réel immobilier », défini par un nouveau chapitre inséré au CCH. « L'objectif de ce bail est de faciliter la dissociation du foncier et du bâti », explique Cécile Duflot aux députés, « l'idée [étant] de proposer des logements en location ou en accession à des prix moins élevés ». « C'est le même principe que le bail à construction ou que le bail emphytéotique logement, la différence de ce bail réel immobilier [étant] qu'il est spécifiquement conçu pour ce type d'opération et qu'il permet d'organiser la possibilité de cession du bâti entre acquéreurs successifs en gardant le statut de logement intermédiaire dans la durée. »

Ce bail est donc conclu « pour une longue durée de 18 à 99 ans » entre un propriétaire foncier et un preneur, avec obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes, en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements intermédiaires. Les collectivités territoriales et leurs groupements et établissements publics, ainsi que les EPF de l'État peuvent notamment conclure ce type de contrat.

Dans ce cadre, les constructions et réhabilitations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration. Le preneur ne peut alors « effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l'immeuble, et ne peut, sauf stipulation contraire, démolir en vue de les reconstruire les ouvrages existants ou qu'il a édifiés ». Il doit par ailleurs « maintenir en bon état d'entretien et de réparations les constructions existant lors de la conclusion du bail, et celles qu'il réalise pendant la durée de celui-ci ». Pour autant, il n'est pas obligé de reconstruire des constructions existantes « s'il prouve qu'elles ont été détruites par cas fortuit, force majeure, ou qu'elles ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ».

Le preneur peut également céder son propre droit au bail, ainsi que son droit de propriété temporaire sur les construction édifiées, ou encore librement consentir des baux sur l'immeuble. Ces derniers s'éteignent à l'expiration du bail réel immobilier à moins qu'il ne prévoie des dispositions contraires.

« Tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant à l'immeuble donné à bail qu'aux construction réalisées », le preneur s'acquitte en outre du paiement d'une redevance « dont le montant tient compte des conditions d'occupation des logements. À défaut par le preneur d'exécuter ses obligations contractuelles, notamment en cas de non-paiement de la redevance « non régularisé six mois après une mise en demeure signifiée par acte extrajudiciaire », le bailleur peut demander la résiliation du bail réel immobilier par le juge.

Le projet d'ordonnance définit encore les droits des locataires du preneur ainsi que les conditions de cessions des droits afférents aux logement, et précise qu'un décret en Conseil doit déterminer les modalités d'application de ce nouveau chapitre du CCH.

ORGANISMES HLM (art. 5). Pour finir, le texte détermine le cadre d'intervention des organismes HLM, par la création de filiales dédiées au logement intermédiaire.

« Nous avons besoin pour développer ce type de logements d'opérateurs qui disposent des compétences de maîtrise d'ouvrage et de gestion pour mener à bien de tels projets. Or, il n'existe pratiquement plus de bailleurs privés en France qui [ont] un parc important de logements locatifs », fait valoir Cécile Duflot devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée, soulignant par ailleurs que certains organismes de logements social « gèrent déjà aujourd'hui un parc de logements intermédiaires ». « Non motivés par des impératifs de rentabilité de court terme, mus par l'intérêt général », les bailleurs sociaux sont donc « tous désignés pour assurer le développement de logements intermédiaires que nous souhaitons » assure la ministre. Mais ils sont pour l'heure « limité par deux contraintes », rappelle-t-elle : « ils ne peuvent réaliser que 10 % de logements intermédiaires par rapport à leur parc de logements sociaux », et « ne peuvent pas faire appel à des capitaux extérieurs pour financer ces opérations et doivent donc aujourd'hui dépenser un volume important de fonds propres ». Et d'assurer : « En leur permettant de créer des filiales dédiées au logement intermédiaires, le gouvernement permet de répondre à ces limites, tout en garantissant un cadre clair et sécurisé qui évite toute confusion entre l'activité de logement social d'un côté, et l'activité de logement intermédiaire de l'autre. »

Ainsi, le projet d'ordonnance insère au CCH des dispositions spécifiques aux OPH, ESH et coopératives HLM les autorisant à créer de telles filiales, précisant que le ministre chargé du Logement peut s'opposer, selon des modalités définies par décret en Conseil d'État à ces créations, si celles-ci sont « de nature à porter atteinte à la capacité de l'organisme mère de remplir ses missions d'intérêts général en matière de logements sociaux ». Les filiales ne peuvent pas elles-mêmes créer d'autres filiales, mais peuvent en revanche prendre des participations dans des sociétés ayant pour objet la construction et la gestion de logements intermédiaires, dès lors que ces participations leur permettent d'exercer un contrôle conjoint sur lesdites sociétés.

Pour la constitution du capital des filiales, les bailleurs sociaux peuvent apporter en nature les logements intermédiaires en leur possession, ou toute forme de concours financier qui ne serait pas issue des activités de logement social. Si ces conditions ne peuvent être réunies, le capital de la filiale est fixé à un euro et les fonds propres nécessaires au financement de l'activité sont apportés par les associés n'ayant pas le statut d'organisme HLM, ou par des tiers, sous forme d'avances en comptes courant ou de prêts participatifs. Enfin, le préfet de région peut s'opposer, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'État, à une augmentation de capital de la filiale, notamment s'il estime là encore que l'opération est de nature à porter atteinte à la capacité du bailleur social d'assurer sa mission première.

Le principe d'étanchéité des fonds entre organisme HLM mère et filiale dédiée au logement intermédiaire, inscrit dans la loi d'habilitation, est « donc réaffirmé dans l'ordonnance » résume Cécile Duflot. Toutefois, si « elles permettent de clarifier parfaitement la séparation des activités des bailleurs », les « fortes contraintes » auxquelles sont soumis les bailleurs pour la création de filiales font qu'il « est assez prévisible que peu [d'entre eux] se saisiront de cette possibilité », concède la ministre. « Mais ceux qui le feront le feront dans un cadre sécurisé. »

ADAPTATION DES PLH (art. 6). Le texte prévoit enfin que les PLH adoptés avant la publication de l'ordonnance puissent être adaptés à ces nouvelles dispositions jusqu'au 31 décembre 2016.

Source AEF Habitat et Urbanisme www.aef.info

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