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Logement et situations de handicap, une inconséquence politique désespérante

Christian François |  le 15/06/2009  |  ImmobilierLogementAccessibilitéTechniqueCreuse

Christian François, administrateur de l'Association nationale pour l'intégration des personnes handicapées moteurs (ANPIHM), administrateur et représentant de la Coordination handicap et autonomie (CHA), fait le point sur l'accessibilité dans l'habitat.

Bien que la loi du 30 juin 1975 imposait déjà l'accessibilité et l'adaptabilité de l'habitat collectif, la pénurie chronique de logements accessibles prouve que son application fut pour le moins défaillante. Dès 1985 une étude du ministère de l' Equipement reconnaissait que 60% des constructions nouvelles ne respectaient pas les règles établies.

Cette situation indigente et encore plus les besoins à venir, liés au vieillissement de la population, commandaient à la loi du 11 février 2005 de mieux répondre à la pénurie et de prévenir des situations de handicap dues à la seule inadaptation des logements.
Or, l'analyse de la nouvelle réglementation qui s'y attache le démontre, consécutif d'une approche superficielle et du verrouillage par d'influents acteurs socio-économiques, un consternant constat s'impose : : la loi du 11 février 2005 ne produira pas un logement accessible de plus que la loi du 30 juin 1975.

Habitat collectif nouveau : de l'immobilisme à la régression

En milieu urbain les immeubles à étages prédominent, dès lors l' extension du parc immobilier accessible aux personnes en situations de handicap dépend de leur équipement en ascenseurs. Or la seule disposition de la loi du 11 février 205 en ce sens ne résiste pas à l'analyse :
Jusqu'alors un ascenseur était obligatoire dans les immeubles "R+4" et plus. Les immeubles échappant à cette disposition, les ‘R+3' et moins, devront dorénavant prévoir une "réservation" (cage d'ascenseur sans équipement pour une pose ultérieure) dès lors qu'ils disposeront de plus de quinze appartements au dessus du rez-de-chaussée.
Or, une telle configuration distribue seize appartements ou plus sur trois niveaux, soit cinq ou six appartements par palier, ce qui est rare voire impossible dès que s'applique la règle de double exposition pour les appartements "T2" et plus.
En 1999 les immeubles d'habitat collectif de quatre étages et moins ont été recensés par l'INSEE. Au nombre de 1.261.791 ( 84.5 % du parc ), ils abritent 7.864.643 logements (63.3 % du parc).
La moyenne de 6.23 appartement par immeuble, largement dépendante en milieu urbain de la présence de garages et de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, est très éloignée du seuil, clairement hors de portée, de 16 appartements par immeuble retenu pour prévoir un ascenseur.

En définitive, seuls 15.5 % des immeubles et 36.7 % des appartements constituant l'habitat collectif, ceux construits en rez-de-chaussée et à partir du quatrième étage, seront potentiellement accessibles, ce qu'imposait déjà la loi du 30 juin 1975.

Une inter-réaction réglementaire contradictoire

Depuis le 1er octobre 2007 l'accessibilité des bâtiments et l' adaptabilité des logements ne sont plus contrôlables lors de l'instruction des permis de construire puisque les plans de l'intérieur des bâtiments ne sont plus constitutifs du dossier de dépôt de permis de construire.
Certes la loi du 11 février 2005 instaure un contrôle, mais uniquement au terme des travaux de construction alors qu'il sera généralement impossible de remédier aux manquements les plus conséquents..

De plus, dans le contexte de pénurie chronique de logements, il semble difficile d'imaginer que des appartements neufs, non-conformes au seul sens de l'adaptabilité, puissent ne pas être livrés.

Le spectre d'un nouveau syndrome "AGEPHIP"

La solution simpliste avancée par certains : pénaliser les promoteurs et bailleurs récalcitrants à l'instar des employeurs contrevenant aux dispositions d'accès à l'emploi des personnes en situations de handicap, en abondant un fond compensateur n'est pas pertinente. Ce serait oublier bien vite les effets pervers du modèle AGEPHIP qui exonère 35% des entreprises des obligations d'embauche de travailleurs handicapés.
Transposer un tel principe à l'habitat ne couvrira pas le risque de la survenue d'une situation de handicap impromptue et à contrario ne pourra que concentrer géographiquement l'habitat ‘adapté' au risque d'une ghettoïsation d'un autre âge.

Habitat collectif existant

Le bénéfice à attendre de la procédure mise en place est dérisoire. Au delà même des idées reçues, ses principes sont illusoires et son seuil déclencheur inéquitable et disproportionné.

Une idée reçue trompeuse

Les travaux entrepris à l'intérieur des appartements existants ne sont pas soumis aux obligations d'adaptabilité. Remodeler un appartement ou le partager en plusieurs entités n'impose pas de tenir compte de la loi du 11 février 2005.
Seuls y sont soumis les travaux créant des appartements nouveaux dans les parties communes des BHC existants ou par transformation dans des ERP.

Un seuil déclencheur inéquitable et disproportionné

Mais encore faut-il pour que l'accessibilité soit prise en compte, que le coût des travaux, y compris dans une partie seulement de l'immeuble, dépasse 80% de la valeur constructive globale de l'immeuble.
Valeur calculée selon un indice moyen du coût de la construction, mêlant sans pondération secteur privé et secteur social, de la Creuse aux Hauts de Seine.
Dès sa première publication, les 80% de l'indice définissant le seuil déclencheur se révèlent supérieurs aux coûts constatés des chantiers de rénovation, voire à celui des constructions neuves du secteur social.

Une procédure décisionnelle illusoire

Au delà même des remarques précédentes, l'assujettissement de l'obligation d'adaptabilité à un simple devis estimatif semble bien illusoire et hypothétique :
Un devis pouvant facilement (y compris en toute bonne foi...) être sous-évalué au point d'autoriser des travaux sans obligation d' adaptabilité, puis incidemment ré-évalué en cours d' exécution à un niveau tel qu'il aurait, à l'origine, imposé la prise en compte de cette problématique.

Habitat individuel : un sabordage parlementaire en règle

Bien qu'unanimement adopté en première lecture par le Sénat et l' Assemblée nationale, le principe d'adaptabilité de toute construction individuelle nouvelle fut délibérément sabordé en seconde lecture devant le Sénat.
L' adoption de l'alinéa restrictif : "Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage" réduisit à néant, sur la base d'une argumentation caricaturale, la seule avancée potentielle du projet de loi en terme d' habitat.

Partie prenante de la rodomontade du Président de la République Jacques CHIRAC à Nîmes le 8 novembre 2004 "J'ai profondément regretté l'intervention de certains parlementaires qui ont remis en cause, au Sénat, les textes adoptés à l'Assemblée nationale ", cette reculade, contrairement à d'autres sujets malmenés à la même occasion par les sénateurs, fut entérinée sans rectification, lors de son dernier passage devant l' Assemblée nationale.
Puisque 85 % des 220.000 maisons individuelles construites annuellement le sont pour le propre usage de leur propriétaire, seuls les 15 % destinées à la vente clefs en main ou à la location, auront l'obligation à de répondre à des règles d'adaptabilité spécifiques défiant l'entendement.

Habitat individuel nouveau

De l'indécence...

Comment qualifier autrement que d'indécentes des dispositions réglementaires conduisant à prétendre accessible une maison dans laquelle un habitant handicapé n'aura d'autre solution que de dormir sur un lit de fortune dans un salon ouvert sur une cuisine, de faire sa toilette, au mieux à un simple lavabo dans le local sanitaire, ou à l'évier de la cuisine ?
Bien entendu aucune personne dans l'incapacité de gravir un escalier, fut-il arbitrairement qualifié d'adapté, ne se portera acquéreur d'une telle construction qui répond cependant au cahier des charges de l'habitat promu par le gouvernement sous l'appellation générique de "maison à 15 euros par jour".
Mais qu'y adviendra-t-il d'une famille propriétaire en cas d'une perte d'autonomie de l'un de ses membres ?

... au cynisme politicien !

Comment ne pas évoquer un récent épisode médiatico-judiciaire où Madame Christine BOUTIN ; ministre du logement, s'est justement émue d'une situation engendrée par des dispositions réglementaires rigides et inadéquates ?.

Dispositions dont Madame Boutin assure par ailleurs la promotion dans le cadre de son programme fétiche d'accession à la propriété des plus modestes, les assurant d'insurmontables difficultés en cas de perte d'autonomie !

Habitat individuel existant : le grand oublié

En province, 22 % du parc locatif social écartés du bénéfice de la loi !
Etendant sa logique de non-intervention dans les parties privatives existantes, la loi du 11 février 2005 exonère de fait l'habitat individuel existant de toute obligation de mise aux normes d'adaptabilité, y compris l'habitat social individuel locatif.

Or si dans les régions à forte densité urbaine (Ile de France, Rhône-Alpes et Provence Cote d'Azur) l'habitat social individuel ne constitue que 3.8% du parc immobilier social, il en représente 22% dans les autres régions.

Une déception à la hauteur des espérances et des besoins

En termes de mise en accessibilité de l'habitat, en fonction de la situation pré-existante indigente et de la montée en puissance des besoins liés au vieillissement de la population, le projet législatif annonçant la loi du 11 février 2005 ne pouvait que susciter l'espoir.

Au vu des réelles difficultés techniques et économiques à mettre l'habitat existant aux normes, il convenait d'imposer l'adaptabilité de l'habitat nouveau, bien durable par excellence, comme le principe de précaution protégeant ses occupants des vicissitudes d'éventuelles pertes d'autonomie accidentelles ou liées à l'age.
Les 420.000 unités construites annuellement ne représentant que 1,3 % des 32.000.000 de logements existants, il semblait que l' objectif fut à la portée d'un projet claironné, aux limites de l'overdose, ‘'chantier prioritaire'' d'un président de la République.

Or, au delà des illusoires ou ubuesques dispositions annonçant des ascenseurs virtuels dans des immeubles fantômes ou inventant un miraculeux concept d'escalier ‘adapté', la nouvelle réglementation s'avère tristement révélatrice de l'inconséquence politique à aborder l'enjeu sociétal majeur des prochaines décennies que sera la préservation de la qualité de vie des personnes en perte d'autonomie.

Voir également notre dossier "Accessibilité aux handicapés"

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