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Logement et immobilier en plein paradoxe, selon le Crédit foncier Immobilier
Le marché du logement est bloqué. Mais il aurait atteint un point bas cette année, selon Crédit foncier Immobilier. - © © C. Guichard - Villavenir + Atlantique

Logement et immobilier en plein paradoxe, selon le Crédit foncier Immobilier

laurence francqueville |  le 16/10/2013  |  BâtimentImmobilierEuropeTechnique

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Un marché paradoxal. C’est dans ces termes que Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit foncier Immobilier, a résumé l’état du marché immobilier à fin septembre. Un sentiment qui vaut tant pour le logement que pour le non résidentiel.

Le marché du logement comme celui du tertiaire se caractérisent par un paradoxe : alors que les conditions de financement sont plutôt favorables, le contexte économique et fiscal anxiogène gèle le marché. Dans le logement, la production neuve comme les transactions dans l’ancien se contractent et les prix ne baissent pas. Dans le tertiaire, les investisseurs continuent d’investir – de manière très sélective – alors que le marché locatif est difficile.

Logement ancien : en attendant la baisse des prix

Sur le marché du logement ancien, les transactions ont chuté de 20% depuis deux ans (-12% en 2012 à 709 000 transactions) et devraient atteindre 645 000 unités cette année (-9% sur un an) contre 808 000 en 2011. Dans un contexte d’anxiété collective et de fort attentisme des ménages – tant acheteurs que vendeurs -, les prix résistent. Cette résistance est pourtant en trompe l'œil, remarque la filiale de la banque du groupe BPCE : « seuls les biens qui offrent un très bon rapport qualité/prix parviennent à s'échanger, ce qui masque la baisse globale du prix de l'immobilier ancien. Pour être vendus, les autres produits décoteront à terme », juge Emmanuel Ducasse, directeur des études de Crédit foncier Immobilier. Le creusement de l’écart entre prix affiché et prix de transaction, l’allongement des délais de vente, la généralisation du repli des prix, sont des signes d’ajustement du marché.

Nombre de transactions
Nombre de transactions - © © Etudes Crédit Foncier Immobilier

Logement neuf : 330 000 logements commencés en 2013, un niveau très bas

Sur le marché du logement neuf, le repli se confirme. La baisse des permis de construire est plus rapide (-13,5% sur un an glissant) que celle des mises en chantier (-11%). Malgré un sursaut au deuxième trimestre, la production continue de se rétracter pour atteindre ses plus bas niveaux depuis cinq ans, remarque le Crédit foncier Immobilier qui anticipe 330 000 logements neufs mis en chantier en 2013 comprenant 183 000 opérations en accession (en légère hausse en raison des ajustements de prix et des bonnes conditions de crédit), 93 000 en locatif social (en baisse en raison du recul des opérations en promotion partiellement vendues aux bailleurs sociaux en Vefa, et de l’attentisme de ces derniers pour lancer des opérations au premier semestre) et 41 000 en locatif privé (notamment Duflot). Ce qui peut sembler un peu optimiste compte tenu du démarrage laborieux du nouveau dispositif d’investissement locatif et du peu d’intérêt des investisseurs institutionnels pour le logement intermédiaire (pas plus de 3 000 produits cette année).

Nombre d'opérations dans le neuf
Nombre d'opérations dans le neuf - © © Etudes Crédit Foncier Immobilier

A quand la reprise ?

Les ventes de logements privés sont à un niveau très faible : 110 000 ventes de maisons individuelles en diffus (-14%) sont prévues en 2013 par Crédit foncier Immobilier et 83 900 ventes de logements en promotion (-4,8%). Cela dit, « les sous-jacents d’une reprise dans le résidentiel sont là, estime Emmanuel Ducasse : le marché a atteint son point bas, les taux d’intérêt sont favorables, et les indicateurs amont fournis par les crédits bancaires engagés (123 milliards d’euros anticipés à fin 2013 contre 119 en 2012), qui se redressent depuis le deuxième trimestre, pourraient se concrétiser par une remontée de l’activité résidentielle en 2014».

Le non résidentiel : fort ralentissement du marché locatif

Les entreprises ne cherchent pas le moins cher. La tendance est au meilleur rapport qualité-prix. Le volume de transactions dans le tertiaire a fortement ralenti, accusant un recul de 24% sur les neuf premiers mois de l’année, note le Crédit foncier Immobilier, avec 1,3 million de m² placés. L’année 2013 devrait s’achever sur une baisse de 22% et 1,8 million de m² placés. Les segments de marché qui souffrent le plus sont ceux des petites surfaces inférieures à 500 m² – le gros du marché – et des très grosses transactions supérieures à 10 000 m² (-50%). « Les premières en raison de la crise qui freine la mobilité et incite plutôt à renégocier les loyers ; les secondes sans doute parce que l’essentiel du mouvement de délocalisation-regroupement est effectué et qu’elles ne porteront plus autant le marché  dans les années qui viennent», avance Mirella Blanchard, responsable développement études à Crédit Foncier Immobilier.

Demande placée de bureaux
Demande placée de bureaux - © © Crédit Foncier Immobilier /IPD-Immostat

Du coup, l’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, deuxième marché européen après le Grand Londres, a progressé de 5% en neuf mois et devrait atteindre en 2013 son plus haut niveau historique depuis 1995. Elle est particulièrement importante (30% du total) en deuxième couronne francilienne, dont une large partie est ancienne et obsolète. « Le changement de génération dans la demande de bureaux est net, entrainant une décorélation croissante entre l’offre et la demande », remarque Mirella Blanchard.

Investissement immobilier d'entreprise
Investissement immobilier d'entreprise - © © Crédit Foncier Immobilier

Alors que le marché locatif est difficile, a contrario, le marché de l’investissement continue d’être attractif pour les investisseurs, et majoritairement animé par les investisseurs nationaux et européens autofinancés, en particulier les collecteurs de type compagnies d'assurance, mutuelles et les SCPI/OPCI. Si cela peut paraître surprenant, Crédit foncier Immobilier l’explique par l’importance des liquidités disponibles pour l’investissement et par une rentabilité du produit bureaux notamment qui demeure très satisfaisante. Reste que les investisseurs, en période de crise, cherchent avant tout à sécuriser leurs actifs. D’autant plus que nombre d’entre eux placent l’épargne des particuliers (compagnies d’assurance notamment). C’est pourquoi 80% des investissements se font en Ile-de-France et 70% dans les bureaux. L’année 2013 devrait s’achever sur 14 milliards placés sur le marché de l’immobilier banalisé, soit à peu près comme en 2012, selon Crédit foncier Immobilier. « C’est la qualité de l’offre sur le marché qui fait l’intérêt des investisseurs et l’activité », conclut Mme Blanchard. Quant à 2014, l’année pourrait bien être une réplique de l’année 2013.

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