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Logement Accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs

le 18/09/2008

Fiches infos pratiques Ministère du logement et de la Ville

L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs pour les personnes handicapées

Pour toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2007, des règles de construction doivent être respectées afin que les bâtiments d’habitation collectifs neufs soient accessibles pour les personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Est considéré comme bâtiment d’habitation collectif, tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.

Aménagements propres à assurer l’accessibilité

• Parties communes, locaux collectifs et équipements communs

Pour être accessible, le bâtiment d’habitation collectif doit être aménagé de façon à permettre à tout habitant ou visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux techniques et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente.

Les caractéristiques à respecter sont fixées par l’arrêté du 1er août 2006 et portent sur :

– les cheminements extérieurs,

– le stationnement,

– l’accès aux bâtiments,

– les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes,

– les revêtements des parois des parties communes,

– les portes et sas,

– les équipements intérieurs et extérieurs,

– les locaux collectifs, celliers et caves,

– la qualité générale du bâtiment.

• Logements situés dans les bâtiments d’habitation collectifs

Pour tous les logements : Les circulations et les portes des logements doivent respecter dès la construction du bâtiment des caractéristiques minimales permettant la circulation de personnes handicapées. (arrêté du 01.08.2006). Les dispositifs de commande doivent y être aisément repérables et utilisables par ces personnes. Si les logements sont réalisés sur plusieurs niveaux, tous les niveaux doivent respecter les caractéristiques minimales d’accessibilité et un escalier adapté doit relier tous les niveaux. Le niveau d’accès au logement doit comporter au moins la cuisine, le séjour, une chambre, un wc et une salle d’eau.

Pour les logements situés au rez-de-chaussée, en étages desservis par un ascenseur ou pour lesquels une desserte ultérieure par un ascenseur est prévue dès la construction, doivent en outre offrir dès leur construction des caractéristiques minimales permettant à une personne handicapée d’utiliser la cuisine, le séjour, une chambre, un wc et une salle d’eau. Une partie des espaces nécessaires à l’utilisation par une personne en fauteuil roulant peuvent être aménagés à d’autres fins sous réserve que des travaux simples permettent d’en rétablir la possibilité d’utilisation par une personne en fauteuil roulant.

Dans les bâtiments d’habitation dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggias situé dans ces logements devra être conçue de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant.

Dans les bâtiments d’habitation dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d’eau devra être conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l’installation ultérieure d’une douche accessible à une personne handicapée.

Dérogations

Le préfet peut accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait d’une impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment et, notamment, des caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, en particulier au regard de la réglementation de prévention contre les inondations.

Il peut également accorder des dérogations aux dispositions pour des programmes de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière, à condition que soit réalisé dans le même programme 5 % de logements offrant des caractéristiques minimales d’accessibilité dès la construction. Sont visées principalement les résidences étudiantes ou de tourisme.

La demande de dérogation est soumise à une procédure particulière, notamment à l’avis de la commission départementale de sécurité et d’accessibilité.

A défaut de réponse du préfet dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation demandée est réputée refusée.

Attestation de fin de travaux

A l’issue des travaux soumis à permis de construire, le maître de l’ouvrage fait établir par un contrôleur technique ou un architecte (à l’exclusion de celui qui a conçu le projet, établi les plans ou signé la demande de permis de construire) une attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, compte tenu des dérogations accordées.

L’attestation est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux.

Le fait d’établir l’attestation de fin de travaux par une personne non habilitée est puni d’une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1500 d portés à 3000 d en cas de récidive.

Le fait de faire usage d’une attestation établie par une personne ne remplissant pas les conditions prescrites est puni de la même peine.

Ascenseurs

L’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de trois étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Est notamment visé le terrain dénivelé, par exemple en montagne (dans ce cas le rez-de-chaussée n’est en effet pas le niveau le plus bas où se trouvent les logements). Si le bâtiment comporte plusieurs rez-de-chaussée, les étages sont comptés à partir du niveau ne comportant pas de logement et, s’il n’en existe pas, du plus bas niveau d’accès pour les piétons.

Lorsque l’installation d’un ascenseur est obligatoire, chaque niveau doit être desservi, qu’il soit situé en étage ou en sous-sol et qu’il comporte des locaux collectifs ou des parties privatives. Ces dispositions sont applicables aux permis de construire dont la demande a été déposée à compter du 1.1.07.

Lorsque l’ascenseur n’est pas obligatoire, les parties de bâtiments comprenant plus de quinze logements situés en étages, au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée, doivent être conçues de manière telles qu’elles permettent l’installation ultérieure d’un ascenseur sans modification des structures et des circulations existantes. Sont soumis à ces obligations les bâtiments ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1.1.08.

L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs existants pour les personnes handicapées

Sont concernés les bâtiments (ou parties de bâtiment) d’habitation collectifs existants qui font l’objet de travaux de modification ou d’extension, et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination, pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2007.

Aménagements propres à assurer l’accessibilité

Dans tous les cas :

• Les travaux réalisés à l’intérieur des volumes ou surfaces existants doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes ;

• Les surfaces ou volumes nouveaux créés dans les parties communes des bâtiments d’habitation collectifs, ainsi que dans les bâtiments où sont créés des logements par changement de destination, doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs ;

• Les modifications apportées aux circulations communes et locaux collectifs et leurs équipements jouant un rôle en matière d’accessibilité doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs. Des adaptations mineures peuvent être apportées lorsque les contraintes liées à la structure du bâtiment l’imposent ;

• Les modifications apportées à la signalisation palière ou en cabine d’un ascenseur doivent permettre de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d’alarme. Les nouveaux ascenseurs installés doivent disposer de ces moyens. Par ailleurs, lorsque les travaux réalisés ou votés depuis deux ans atteignent une valeur supérieure ou égale à 80 % de la valeur du bâtiment, ils doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs (l’article R 111-18-1 et R 111-18-2 du CCH) :

• Toutes les parties communes du bâtiment, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;

• Les places de stationnement, les celliers et caves privatifs où sont réalisés les travaux ;

• Les logements où sont réalisés les travaux.

Dérogations

Le préfet peut, sur demande du maître d’ouvrage des travaux, accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait des caractéristiques du bâtiment pour les mêmes motifs que pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, ou au vu d’un rapport analysant les bénéfices et inconvénients, établi sous la responsabilité du maître d’ouvrage et joint à la demande de dérogation.

Il peut également accorder des dérogations en cas de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural dans certaines conditions.

Dans tous les cas, le préfet prend sa décision après avoir consulté la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité. A défaut de réponse du préfet dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation demandée est réputée refusée.

Lorsque la dérogation concerne une disposition dont la mise en œuvre aurait eu pour conséquence d’améliorer significativement les conditions d’accessibilité du bâtiment où habite une personne handicapée au regard de la nature de son handicap, le propriétaire du logement occupé par cette personne, s’il possède plus de 500 logements locatifs dans le département, est tenu de proposer, si demande lui en est faite, une offre de relogement. Cette offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités de la personne à reloger et respecter certaines exigences ou, à défaut, apporter à la personne handicapée une amélioration significative, au regard de la nature de son handicap, des conditions d’accessibilité dont elle aurait bénéficié si les travaux prévus avaient été réalisés. Pour cette disposition, est considérée comme handicapée la personne titulaire de la carte d’invalidité ou bénéficiant de l’une ou des aides telles que prévues au code de l’action sociale et des familles (articles L. 241-3 et L. 241-6 de ce code).

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