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Livraison d’immeubles de grande hauteur dans un écoquartier à Toulouse

Christiane Wanaverbecq (Bureau Sud-Ouest du Moniteur) |  le 12/01/2016  |  ArchitectureAménagementRéglementationTechniqueBâtiment

Le 9 janvier à Toulouse, Habitat Toulouse a inauguré la résidence Les Terrasses de Badiou dans l’écoquartier de la Cartoucherie. Réalisés dans le cadre d’un marché de conception-réalisation par l’entreprise générale GBMP, associée à l’agence d’architecture Cardete Huet, les quatre bâtiments qui accueillent 94 logements se caractérisent par leur grande hauteur conformément au cahier des charges de la ZAC qui préconise près de 50% d’espaces verts.

Ce samedi 9 janvier, en présence des locataires et propriétaires, Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, et Franck Biasotto, son adjoint en charge du logement par ailleurs président de l’OPH Habitat Toulouse, ont inauguré les 94 premiers logements de l’écoquartier La Cartoucherie. Ce premier ensemble donne un aperçu de la densité de 100 logements à l’hectare voulue pour arriver à un équilibre foncier le plus correct possible sur la ZAC de 33 ha aménagée par Oppidea, la SEM d’aménagement de Toulouse métropole.

Intensité urbaine

Pour rendre la densité désirable, les urbanistes de la ZAC ont défini les principes suivants: 50% d’espaces publics, des bâtiments implantés en limite d’îlot, des hauteurs différentes, des cœurs d’îlot végétalisés, etc. «Les 94 logements livrés par Habitat Toulouse se situent dans la partie la plus dense du quartier proche de la ligne de tramway ainsi que des futurs bureaux et commerces», précise l’urbaniste Alain Marguerit de L’Atelier A/S Marguerit, mandataire de l'équipe de maîtrise d’œuvre également composée de L’Atelier Bernard Paris & Associés. «Conformément au principe «d’intensité urbaine», ils se répartissent dans quatre bâtiments de grande hauteur organisés autour d’un cœur d’îlot «apaisé» selon une règle d’épannelage respectant la course du soleil», poursuit-il.

Ainsi, au nord, les bâtiments A et B disposent respectivement de huit niveaux habitables sur rez-de-chaussé et de dix niveaux calés sur un dernier plancher «assisé» à moins de 28 m de haut. Au sud, les bâtiments C et D s’étagent respectivement sur six niveaux et cinq niveaux sur rez-de-chaussée.

Premier écoquartier de Toulouse

La hauteur des constructions dans le futur quartier desservi par une ligne de tramway et proche de la rocade fait toujours débat. Mais l’inauguration, ce 9 janvier, des premiers logements sortis de terre n’avait pas pour but de relancer la polémique, même si Franck Biasotto a «regretté la proximité des immeubles et leur hauteur».

Même discours du côté du maire de Toulouse qui a toutefois rendu hommage «à la patience des urbanistes qui travaillent depuis 2005 sur ce premier projet d’écoquartier à Toulouse».

Compte tenu des contraintes d’alignement et de gabarits, ainsi que celles liées à la maîtrise des coûts et des délais, Habitat Toulouse a choisi le marché de conception-réalisation pour réaliser les 94 logements. Le groupement lauréat conduit par l’entreprise générale GBMP associée à l’agence d’architecture Cardete Huet a répondu au cahier des charges en proposant un système constructif qui permette la modularité et la «mutabilité.

Habitat & Environnement

Pour cela, à l’intérieur de l’ossature composée de poteaux et de bandes noyées en béton, des cloisons démontables SAD séparent les appartements des parties communes et entre eux. Puis, à l’intérieur des logements, les cloisons, en «placo» sont également démontables. La principale prouesse technique réside dans les balcons métalliques accrochés aux façades. D’une superficie variant entre 9 et 12 m2, ils ont été conçus comme une pièce à vivre supplémentaire.

Par ailleurs, les façades en béton armé sont isolées par l’extérieur par un parement enduit type ITE et par des briques de parement au niveau du socle. En face intérieure, le voile béton est maintenu non doublé pour conforter l’inertie et reçoit seulement les travaux de peinture. «Il sert de régulateur, de retardateur thermique en particulier en saison chaude, et favorise ainsi le confort d’été», précise Fabien Duffort, architecte chargé d’opération pour Cardete Huet. Ainsi, certifiée Habitat & Environnement, la résidence présente une performance énergétique supérieure de 20% à l’objectif fixé par la réglementation thermique RT 2012.

Deuxième tranche

Cette dernière livraison est un des dix lots de la première tranche de la ZAC qui représente 40% de la surface totale. Reste encore à attribuer deux lots destinés à de l’hôtellerie, des commerces de proximité et à une auberge de jeunesse. Pour cela, Oppidea a lancé un appel à manifestation d’intérêt pour choisir l’investisseur commercial et définir le type de montage opérationnel. En parallèle, l’aménageur a attribué à Nexity un îlot de 15 850 m2 SP de logements et 3 700 m2 SP de commerces sur la deuxième tranche. Sur cette même tranche, en 2016, deux à trois autres îlots devraient suivre.

A terme, l’ancienne friche industrielle doit accueillir 3 100 logements, 6 000 m2 de commerces de proximité et 90 000 m2 d’activités, sans compter un groupe scolaire et un équipement pour la petite enfance à livrer en 2018, l’école régionale de la santé livrée en 2015, etc.

Programme: 94 logements, dont 80 logements locatifs sociaux, 12 logements labellisés «Habitat seniors services» et 14 logements PSLA et 47 places de stationnement en sous-sol.

Maîtrise d’ouvrage: Habitat Toulouse.

Conception-réalisation: GBMP (mandataire), Cardete Huet (architecte), Grontmij BEFS (BET structure), Gleize Energie (BET énergie).

Surface de la parcelle: 2 200 m2.

Surface hors d’œuvre nette: 7 300 m2.

Coût: 10,3 millions d’euros; 1 500 euros HT/m2 Shab.

Durée du chantier: 18 mois.

Prix de vente d’un T3: 155 140 euros.

Bilan d’opération de la ZAC de La Cartoucherie: 137 millions d’euros, sans compte le coût de la dépollution pris en charge directement par la Ville de Toulouse.

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