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Les servitudes d'utilité publique

le 08/01/1999  |  Droit de l'urbanismeSécurité et protection de la santéEnvironnementSantéUrbanisme

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Qu'est-ce qu'une servitude d'utilité publique ?

Les servitudes sont des charges existant sur les immeubles (bâtiments ou terrains), ayant pour effet, soit de limiter, voire d'interdire, l'exercice des droits de propriétaires sur ces immeubles, soit d'imposer la réalisation de travaux. Elles sont imposées par la puissance publique dans un but d'intérêt général.

Quelles sont les conséquences des servitudes de droit privé ?

Les servitudes de droit privé n'ont, en principe, pas d'effet en droit de l'urbanisme, puisque les autorisations d'occupation ou d'utilisation du sol sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers.

Il en est ainsi des servitudes de mitoyenneté (CE, 1er octobre 1976, Bengaltat), des servitudes de vue, des droits de passage, des distances par rapport aux limites de propriété (CE, 27 mai 1991, Mably).

Cependant, les plans d'occupation des sols (POS) ne peuvent ignorer totalement les règles du Code civil auxquelles ils demeurent subordonnés (par exemple, en matière de vues protégées par l'article 678 du Code civil).

Le juge administratif n'ignore pas certaines servitudes découlant du cahier des charges du lotissement, ou encore de la copropriété.

Enfin, certaines servitudes sont à mi-chemin entre le droit administratif et le droit privé, comme les servitudes de cour commune, qualifiées de servitudes mixtes, qui procèdent d'un acte privé ou d'une décision de justice, mais sont constituées dans un but d'urbanisme.

Tel est le cas, d'une certaine manière, des servitudes de minoration de densité en cas de transfert de coefficient d'occupation des sols (COS).

Quels sont les effets des servitudes de droit public ?

De très nombreuses servitudes d'utilité publique, instituées par des lois et règlements particuliers, ont un effet sur la constructibilité du sol (article L 123-1 et L 126-1 du Code de l'urbanisme). Elles ont un caractère d'ordre public.

L'article R 126-1 du Code de l'urbanisme en distingue quatre catégories :

les servitudes relatives à la conservation du patrimoine : patrimoine naturel (forêts, littoral maritime, eaux, réserves naturelles, parcs nationaux) et patrimoine culturel (monuments historiques, sites exceptionnels, zones de protection du patrimoine architectural et urbain), ainsi que le patrimoine sportif ;

les servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements : énergie (électricité, gaz, énergie hydraulique, hydrocarbures, chaleur..), mines et carrières, canalisations (produits chimiques, eaux, assainissement), communications (cours d'eau, navigation maritime, voies ferrées et aérotrains, réseau routier, circulation aérienne, remontées mécaniques et pistes de ski), télécommunications ;

les servitudes relatives à la défense nationale ;

les servitudes relatives à la salubrité (cimetières, établissements agricoles, sécurité publique : bruit, nuisances, protection aux abords des installations classées).

Quelles sont les servitudes d'urbanisme ?

D'autres servitudes sont issues du Code de l'urbanisme. Elles peuvent s'appliquer à l'ensemble du territoire national, comme celles tirées des dispositions impératives du Règlement national d'urbanisme (RNU), ou à certaines parties du territoire : plan d'occupation des sols (POS), plan d'aménagement de zone (PAZ), plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Certaines servitudes d'urbanisme procèdent d'une législation séparée du Code de l'urbanisme, comme, par exemple, les servitudes de reculement résultant des plans d'alignement.

Comment les documents d'urbanisme doivent-ils prendre en compte les servitudes ?

Schémas directeurs : l'existence des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol ne produit pas d'effets directs. En effet, aucune disposition du code ne prévoit de règles spécifiques de coordination à cet égard. Cela, sans doute parce que les schémas directeurs, vu leur échelle, ne contiennent que des orientations générales qui n'entrent pas en contradiction avec les servitudes.

Plans d'occupation des sols : le rapport de présentation d'un plan d'occupation des sols doit comporter une rubrique justifiant que les dispositions du POS respectent les servitudes d'utilité publique (R 123-17). Il faut donc récapituler sommairement les différentes servitudes et, pour chacune d'entre elles, expliquer les incidences du POS sur leur application et justifier la conformité du plan avec elles. De plus, les servitudes doivent être annexées au POS (article L 126-1 du Code de l'urbanisme) et au PAZ.

Comment le POS doit-il respecter les servitudes ?

L'article L 123-1 impose que les dispositions du POS respectent les servitudes. En cas de contradiction entre les règles découlant d'une servitude et les dispositions moins contraignantes d'un POS, les premières l'emportent. Le POS peut aussi édicter des règles plus sévères que les servitudes (par exemple une zone inconstructible ND, dans un champ de visibilité d'un monument historique).

Si les dispositions du POS sont en contradiction avec les servitudes d'utilité publique, cette violation entraîne l'illégalité partielle ou totale du plan, selon l'importance de la disposition en question.

Quel est le lien entre permis de construire et servitudes ?

Le permis de construire sanctionne le respect des servitudes administratives, qu'elles émanent ou non du Code de l'urbanisme, à condition qu'elles aient été régulièrement établies (CE, 31 mai 1989, CGMEA).

En revanche, le permis de construire ne tient pas compte des servitudes de droit privé, les tiers étant renvoyés à se pourvoir devant les juridictions compétentes (par exemple, en matière de servitude de vue). Le permis de construire peut donc être délivré en violation d'une servitude de droit privé.

A RETENIR

Quoi ?

Les servitudes d'utilité publique sont des charges existant sur les immeubles (bâtiments ou terrains) ayant pour effet de limiter, voire d'interdire, l'exercice des droits des propriétaires sur ces immeubles.

Quel type de servitudes ?

Les servitudes de droit privé sont les servitudes de mitoyenneté, de vue, de passage, de distances par rapport aux limites de propriété.

Les servitudes de droit public, instituées par des lois et règlements, concernent la conservation du patrimoine, l'utilisation de certaines ressources et équipements.

Quel lien avec le POS ?

Les plans d'occupation des sols (POS) doivent prendre en compte les servitudes dans leur rapport de présentation. Les servitudes doivent être annexées au POS.

EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

-Code de l'urbanisme : Articles L 123-1, R 132-17, L 160-1 et suivants, R 160-8 et suivants, L 126-1, R 126-1, R 126-2 et R 126-3.

Ouvrages de référence

-« Mémento du droit de l'urbanisme », Philippe Châteaureynaud, Le Moniteur, 1995

-« Urbanisme », sous la direction de Yves Jégouzo, Dalloz action, 1998.

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